7省市試點(diǎn)回購(gòu)商品房當(dāng)保障房 分析稱(chēng)欠缺法律依據(jù)
發(fā)布時(shí)間：2015-02-04 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：回購(gòu)
商品房當(dāng)
保障房政策確實(shí)存在爭(zhēng)議，存在權(quán)利尋租的空間，如今
開(kāi)發(fā)商建設(shè)的商品房存量較大，政府如何購(gòu)買(mǎi)、購(gòu)買(mǎi)誰(shuí)的，以怎樣的
價(jià)格購(gòu)買(mǎi)都存在不確定性，存在可以協(xié)商的空間。
三四線(xiàn)
城市的
住宅庫(kù)存自2011年開(kāi)始一直增長(zhǎng)，截至目前
全國(guó)已有近6億平方米的待售庫(kù)存。一方面商品房處于大面積供大于求的狀態(tài)，而另一方面政府又有建設(shè)保障房的壓力，所以促使地方政府現(xiàn)階段采取回購(gòu)商品房來(lái)充當(dāng)保障房。但律師指出，目前各地政府回購(gòu)商品房的行為沒(méi)有明確的法律依據(jù)，從法理上來(lái)講，一旦動(dòng)用財(cái)政資金，都需要有法律依據(jù)。
媒體查閱資料后發(fā)現(xiàn)，福州、四川、安徽、江蘇、遼寧、內(nèi)蒙古和貴州等省市正在實(shí)施試點(diǎn)政府回購(gòu)商品房。
地方政府在
樓市上這一舉動(dòng)被中原
地產(chǎn)首席分析師張大偉解讀為“地方政府的救市行動(dòng)”。
多地回購(gòu)商品房當(dāng)保障房
在福州出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)的4天前，
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下稱(chēng)
住建部)部長(zhǎng)陳政高在全國(guó)棚戶(hù)區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)上表示，
房地產(chǎn)庫(kù)存高企的三四線(xiàn)城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒(méi)必要，住建部要指導(dǎo)督促商品住房較多的城市，出臺(tái)支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。
更早之前，2014年8月8日，福建省就規(guī)定各市、縣政府可采取政府收儲(chǔ)方式，積極穩(wěn)妥收儲(chǔ)商品住房作為保障性住房。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，政府回購(gòu)適當(dāng)面積普通商品房實(shí)現(xiàn)就近安置或者就地安置，成為完成保障房建設(shè)的一種手段。目前，湖南、成都、蕪湖、嘉興等省市在棚改中探索實(shí)施政府回購(gòu)商品房的方式。
2014年8月，湖南省明確規(guī)定各地政府和企事業(yè)單位以及經(jīng)濟(jì)園區(qū)可購(gòu)置適當(dāng)面積的普通商品房，用于公
租房和棚戶(hù)區(qū)改造安置房。
安徽省蕪湖在政府回購(gòu)商品房一事上啟動(dòng)得更早。
數(shù)據(jù)顯示，截至2014年11月蕪湖已完成棚戶(hù)區(qū)改造約1.3萬(wàn)戶(hù)，其中回購(gòu)商品房充當(dāng)棚戶(hù)區(qū)的安置房高達(dá)45%。
政府回購(gòu)商品房被指無(wú)法律依據(jù)
政府回購(gòu)商品房行動(dòng)推進(jìn)的同時(shí)，業(yè)內(nèi)一直存在對(duì)這一行為的質(zhì)疑聲。
“商品房充當(dāng)保障房之后，其回購(gòu)價(jià)格如何確定？錢(qián)從什么地方來(lái)，是地方財(cái)政？還是中央撥款？如果是使用納稅人的錢(qián)去回購(gòu)商品房，后賣(mài)給享受保障房的人群，是不是又重回福利分房的計(jì)劃時(shí)代？如何保證其公平、公正？”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓說(shuō)。
北京市盈科律師事務(wù)所高級(jí)合伙人李季先說(shuō)：“目前各地政府回購(gòu)商品房的行為沒(méi)有明確的法律依據(jù)，從法理上來(lái)講，一旦動(dòng)用財(cái)政資金，都需要有法律依據(jù)。”
對(duì)此，韓長(zhǎng)吉表示贊同。“該政策確實(shí)存在爭(zhēng)議，存在權(quán)利尋租的空間，如今開(kāi)發(fā)商建設(shè)的商品房存量較大，政府如何購(gòu)買(mǎi)、購(gòu)買(mǎi)誰(shuí)的，以怎樣的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)都存在不確定性，存在可以協(xié)商的空間。”
“政府回購(gòu)商品房、安置房的行為至少應(yīng)該有一個(gè)公開(kāi)招投標(biāo)的過(guò)程，比如說(shuō)政府收購(gòu)多少套商品房和安置房，收購(gòu)多少面積，位置的選定，這樣會(huì)更加公開(kāi)透明。”胡志剛表示。
而張寶道則說(shuō)：“中央已有支持建設(shè)保障房的政策精神，地方出臺(tái)落地政策是順理成章的事情。”
“如果政府在回購(gòu)商品房時(shí)，開(kāi)發(fā)商和手中握有多套房屋的業(yè)主都是自愿把房屋賣(mài)給政府的話(huà)，同時(shí)交易價(jià)格也是相互協(xié)商的情況，那從法律角度來(lái)看沒(méi)有問(wèn)題。”北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波指出。
“現(xiàn)在需要擔(dān)心的是這個(gè)過(guò)程中怎么去防止暗箱操作，因?yàn)榛刭?gòu)商品房從某種程度上來(lái)看是政府采購(gòu)行為，這是地方政府引入該項(xiàng)政策時(shí)，需要考慮的問(wèn)題。”樓建波說(shuō)。
尹伯成表示，盡管目前法律依據(jù)暫時(shí)沒(méi)有看到，但是政府應(yīng)該擁有該項(xiàng)權(quán)利，福州出臺(tái)的指導(dǎo)意見(jiàn)要求委托一家國(guó)有企業(yè)來(lái)完成這件事情，因此總體來(lái)講還是政府出面，
市場(chǎng)運(yùn)作的事情，這是可行的，現(xiàn)在各地出臺(tái)回購(gòu)商品房的文件符合當(dāng)下時(shí)局的需要。
楊紅旭指出，收購(gòu)商品房用于保障房、將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，具體運(yùn)作情況比較復(fù)雜，各地存在顯著差異。比如，政府拿著財(cái)政拔款，只能收購(gòu)什么樣的商品房？被選中作為安置房的商品房項(xiàng)目，如何享受稅費(fèi)減免？正在建設(shè)中的商品房項(xiàng)目，哪些項(xiàng)目有資格半路搭車(chē)享受?chē)?guó)開(kāi)行支持？如何防范政府官員在挑選商品房項(xiàng)目過(guò)程中的權(quán)力尋租等等問(wèn)題待解。
張大偉分析道，政府回購(gòu)商品房存在收購(gòu)價(jià)格確定難題，從定價(jià)的角度來(lái)說(shuō)，
二手房根本就沒(méi)有統(tǒng)一定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橥瑯右惶锥址�，有需求和沒(méi)有需求的
購(gòu)房者愿意支付的價(jià)格不一致。
“例如指導(dǎo)意見(jiàn)中提及的以低于市場(chǎng)價(jià)格15%的形式進(jìn)行收購(gòu)，既然存在市場(chǎng)價(jià)格，那開(kāi)發(fā)商和個(gè)人為什么不選擇賣(mài)給市場(chǎng)，而選擇賣(mài)給政府？”張大偉說(shuō)。
尹伯成表示，如何回購(gòu)商品房把這個(gè)事情做好，需要遵循幾項(xiàng)原則：一是遵循公平自愿的原則；二是信息公開(kāi)，按照指導(dǎo)意見(jiàn)的做法需要做到對(duì)外信息公開(kāi)；三是確保評(píng)估價(jià)格合理。四是選擇國(guó)有企業(yè)時(shí)，國(guó)有企業(yè)需遵循保本微利原則。
“另外對(duì)于小業(yè)主而言，政府對(duì)房源問(wèn)題也無(wú)法解決。因?yàn)榛刭?gòu)的房源是作為保障房的，但是如果是在居民區(qū)收購(gòu)房屋的話(huà)，將會(huì)涉及到房屋如何認(rèn)定權(quán)屬等問(wèn)題。”張大偉說(shuō)�！�
