增長量的預測值（見下圖紅色部分）。預計我國人口在2028年左右達到峰值，峰值人口大約為14.08億人。（這只是本人不嚴謹?shù)暮唵晤A測值，請勿嚴肅引用）
再來看一下建國以來每年新增城鎮(zhèn)人口情況，見下圖。從圖上來看，1996年以來我國新增城鎮(zhèn)人口進入加速階段，1996~2013年每年新增城鎮(zhèn)人口穩(wěn)定在1900~2100萬人之間。（我不清楚為何1996年之后新增城鎮(zhèn)人口一下子暴增了）
假設2:2014年以后每年新增城鎮(zhèn)人口2108萬人（1996~2013年新增城鎮(zhèn)人口平均值）。2013年
全國總人口為13.6072億人，其中城鎮(zhèn)人口為7.311億人，
城市化率為53.7%。根據(jù)假設2，我們可以預測出2014年以后每年的城鎮(zhèn)人口，再根據(jù)前面得到的總人口預測值，得到城市化率預測值。
預測：預計到2018年，我國城市化率超過60%；預計到2026年，我國城市化率超過70%。
參考其他國家的城市化率：各國城市化比率各國城市化比率，我國城市化超過70%基本可能到盡頭了。
房地產業(yè)的根本需求來自于城市化進程，而城鎮(zhèn)化到頭之時，基本也可以斷定是房地產業(yè)到頭之時。
2. 未來房地產行業(yè)還有多少需求？
2-1 總需求是多少？
我個人認為房地產的根本性需求來自兩方面：其一是改善
住房的需求，2000年之前的原有城鎮(zhèn)居民因為以前居住條件較差，2000年之后有較大比例都會購買
新房；其二是新增城鎮(zhèn)居民的住房需求，主要是2000年之后的城鎮(zhèn)居民進入城市后會購買住房。
美國的人均住房面積是60㎡，日本的人均住房面積是31㎡（均為網上
數(shù)據(jù)），我這里還是采用日本的數(shù)據(jù)做參考了。
2000年前原有城鎮(zhèn)人口：4.3748億人。
2000~2013年新增城鎮(zhèn)人口：2.9363億人。
2014~2026年預測新增人口：2.7399億人。
假設3:2000年前原有城鎮(zhèn)居民2000年購買新房比例為70%；2000年后的新增城鎮(zhèn)居民購買
住宅比例為100%。（這里找不到假設依據(jù)，人懶，也不想去找了，有合適依據(jù)的歡迎提供）
根據(jù)上述數(shù)據(jù)我們得到我國商品住宅的總需求大約為262億㎡。
實際上新增城鎮(zhèn)居民
購房比例不可能達到100%，部分居民可能會選擇經適房或
保障房、廉
租房等等，而這些是不計入商品住宅需求中的，因此商品住宅總需求應該是小于262億㎡這個數(shù)據(jù)的。
2-2 已經被消化了的需求是多少？
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2000-2014年11月，我國商品住宅
銷售面積總量為92.6億㎡。這個數(shù)據(jù)是實實在在的已經消化了的需求量。從下圖來看，2014年銷售面積幾乎不可能超越巔峰的2013年了。
同期我國新開工
商品房住宅總量是121.3億㎡，這個是這些年來的實實在在的供應量，即使有些開工了但還沒拿到預售證，但他們遲早也會進入商品住宅
市場的。新開工數(shù)據(jù)的峰值出現(xiàn)在2011年，2014年全年估計很難超越2013年水平。
2-3 未來需求還有多少？
已銷售的商品住宅總面積92.6億㎡除以總需求262億㎡，35%。
新開工商品住宅總面積121.3億㎡除以總需求262億㎡，46%。
考慮到這個總需求有水分，那我們再適當?shù)耐瞎烙嬕幌�，預計已銷售占總需求可能已經達到了40~50%。而新開工的商品住宅已經占到了總需求的50~60%。
房地產市場的半程已過，從數(shù)據(jù)上看，過去是上坡，未來十年將會是下坡。拐點就是上坡變成下坡了，當上坡變成下坡之后，帶來的影響是行業(yè)規(guī)�？s減，中小
房企大量破產，行業(yè)壟斷加劇，行業(yè)裁員等等……
個人認為房價取決于兩方面因素：一是供求關系；二是貨幣
政策。
供給小于需求，
價格上行；供給大于需求，價格下降。貨幣政策寬松，
房貸利率低，首付低，且發(fā)放門檻低，刺激需求增加，房價上行；貨幣政策緊，房貸利率上浮，房貸發(fā)放門檻與周期提高，需求降低，房價下行。（貨幣政策本質上還是影響了房地產市場的供求關系，貨幣政策的波動加劇或者平衡了房地產市場需求的波動）
如前面所述，房地產市場發(fā)展的半程已過，但總需求的下降未必就一定會帶來房價的下降�？傂枨笙陆担⿷恳廊辉黾踊虮３植蛔�，則房價會下降；若供應量也同步縮減，那么房價還是會保持平穩(wěn)的。我認為而隨著房地產行業(yè)利潤率的下降，大量企業(yè)會逐漸退出這個行業(yè)，房地產行業(yè)的供應量也會逐步降下來的，未來貨幣政策大放水的可能性也不高，09年市場那種瘋狂很難再出現(xiàn)，房價保持平穩(wěn)的可能性最高。
以上是整體情況，而具體城市又要具體分析。
我國人口預計 15 年內是會逐漸分散在大中小城市，還是繼續(xù)向大城市集中？我們應留在大城市發(fā)展嗎？ - 社會
《中國各地人口凈流入流出示意圖》反映的情況是否符合你親眼觀察到的情況？ - 地圖
如何評價王健林的「二十年內無法阻止
北京、上海房價
上漲」，他的判斷正確嗎？ - 北京
我很贊同上述三個問題中的最高票答案，一二線城市集中了我國最好的政治、經濟、教育、醫(yī)療等資源，人口持續(xù)流向一二線城市是客觀規(guī)律，是不可逆的趨勢。
人口會持續(xù)不斷地流向大城市和特大城市，這些城市的房地產需求是高漲的，平抑房價最直接有效的措施就是增加供給，但是國家去年年初又出臺了一個政策——500萬人口以上特大城市不再安排新增
建設用地。需求端高漲，供給端有限乃至縮減，價格怎能不漲。
供求關系對房價的影響見成渝兩地的例子。
再放張圖，感受下2009年貨幣放水的盛況：
再放張SHIBOR的圖，感受下2013年年中的“錢荒”：
2013年下半年房貸放款周期似乎就變長了，14年春節(jié)后房貸利率也普遍上浮5%，后面上浮了10%，15%，甚至20%。2014年房地產市場下行很大程度上受了房貸收縮的影響，2014年年中開始
央行開始不斷“微刺激”，SHIBOR也變得平滑而溫柔了，房貸利率也慢慢下來了。9、10月份房地產市場也基本到達階段性的底部了。
4. 2015年房價會怎么走？
前面說了這么多，現(xiàn)在預測大家最關心的2015年房價走勢。
需求面顯著惡化了？沒有。（臺階會一步一步下，不會一下子摔倒一樓）
供給面顯著增加了？沒有。
貨幣政策會收緊么？不會。宏觀經濟下行壓力大，CPI下行，可能會進一步降息或者降準，房貸利率有望進一步下調。
貨幣會再次大放水？不會。前面說過，09年那種瘋狂很難重演。
既然一切都沒有顯著的變化，而貨幣政策有望進一步寬松，2015年房價的走勢也就是整體平穩(wěn)或者溫和上行，
一線城市及部分二線城市上漲或更加兇猛。
分時段來看，現(xiàn)在
成交量已經顯著回暖，預計節(jié)后價格將開始明顯回暖，價格上漲的城市將會越來越多。市場熱度將會自春天持續(xù)到秋天，如果貨幣政策能繼續(xù)放寬，維持這種熱度的動能將會更加強大。四季度么，如果今年是很熱的一年，要小心市場又開始轉向了；如果今年是溫和的一年，也許這種溫和能夠貫穿全年。
分城市類型來看：一線，漲；二線，大多漲或者平（要看供求情況）；三線，大多跌或者平（要看供求和經濟發(fā)展情況）。
最后，獻上北上廣深的數(shù)據(jù)，2014年1-12月份新建商品住宅價格指數(shù)同比走勢。
大于100，房價同比增長，小于100，同比下降。雖然12月房價同比還是下降的，但是小心了，仔細看10月、11月、12月數(shù)據(jù)，同比已經在收窄了（底部的信號啊有木有�。�！降的越來越少越來越少，然后就是負轉正了，反轉的腳步已經越來越近了），深圳甚至12月同比數(shù)據(jù)已經高于11月了，該市12月環(huán)比確實已經開始上漲了！
有計劃的，錢準備夠的，動手唄！
由于缺乏其他地區(qū)基礎數(shù)據(jù)，難以對具體城市做具體分析了！各位見諒。
預測會根據(jù)宏觀經濟數(shù)據(jù)以及宏觀市場數(shù)據(jù)適時修正。
