4月樓市銷售遭遇"滑鐵盧" 開發(fā)商資金鏈趨緊4月份的銷售數(shù)據(jù),無異于給開發(fā)商敲響一次警鐘。這個(gè)月度曾經(jīng)連續(xù)多年點(diǎn)燃當(dāng)年度的商品房市場(chǎng)熱情,但今年卻有一點(diǎn)“啞火”——

　　無論大中城市商品房成交量,還是品牌發(fā)展商的簽約數(shù)據(jù),都透露著并不樂觀的氣息——房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下降的趨勢(shì)依舊未能逆轉(zhuǎn)。

　　一二線城市銷售面積同步下跌

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的4月份數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)月全國(guó)商品房銷售面積7255萬平方米,同比下降9.9%,較上個(gè)月15.8%的增速明顯下降,銷售額3926億元。

　　統(tǒng)計(jì)的17個(gè)主要城市銷售面積同比平均下降50%,較3月份21%的降幅繼續(xù)擴(kuò)大。一線城市4月同比平均降幅約為41%,二線城市平均同比降幅約為59%。一二線城市銷售同比明顯下降,僅

　　有無限購政策的三四線城市銷售情況好于一二線城市,全國(guó)整體同比降幅為10.4%。

　　恒大地產(chǎn)(03333.HK)總裁夏海鈞日前在香港接受媒體采訪時(shí)指出,4月份的銷售數(shù)據(jù)反映出宏觀調(diào)控的效力已經(jīng)顯現(xiàn)。目前,全國(guó)基本呈現(xiàn)“一線城市微跌、二線城市持平、三線城市

　　增長(zhǎng)”的格局,而且一線城市尚未調(diào)整結(jié)束,房?jī)r(jià)有進(jìn)一步下降空間。他強(qiáng)調(diào),如果一線城市的房?jī)r(jià)下降15%~20%,將受到剛性需求的歡迎并入市買房。

　　事實(shí)上,政策的疊加效應(yīng)下,市場(chǎng)下滑早已在意料之中。一方面限購、限貸等政策確實(shí)限制了部分購房需求,另一方面,多數(shù)開發(fā)商仍未采取明顯的促銷行動(dòng),而購房者也未擺脫觀望情

　　緒。

　　多家證券分析機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告認(rèn)為,未來開發(fā)商的資金鏈條會(huì)趨于緊張,存貨上升明顯,降價(jià)動(dòng)力有望增強(qiáng),屆時(shí),市場(chǎng)交易下降的趨勢(shì)才會(huì)逆轉(zhuǎn)。

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　　開發(fā)商表現(xiàn)參差不齊

　　在4月份整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)集體成交下降的背景下,大開發(fā)商的市場(chǎng)表現(xiàn)卻不盡相同,漲跌互見,但基本以低價(jià)、三四線城市以及較早降價(jià)的開發(fā)商表現(xiàn)搶眼。

　　5月11日,恒大地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)顯示,公司4月合約銷售面積87.5萬平方米,同比增長(zhǎng)51.3%,環(huán)比增長(zhǎng)14.4%。2011年1~4月,恒大地產(chǎn)銷售共計(jì)259.5億元,同比增長(zhǎng)113.9%。截至4月底,

　　集團(tuán)已完成全年700億銷售目標(biāo)的37%。

　　恒大地產(chǎn)在公告中表示,自2010年3月恒大集團(tuán)正式進(jìn)入三線城市以來,截至2011年4月底,集團(tuán)已在13個(gè)省區(qū)市的20個(gè)三線城市擁有在售項(xiàng)目,年內(nèi)將有更多三線城市項(xiàng)目陸續(xù)開盤。

　　同樣在二三線城市近郊開發(fā)項(xiàng)目的碧桂園(02007.HK),也取得不錯(cuò)業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)顯示,公司截至4月30日的簽約金額為119億,“五一”期間更銷售34億,是去年同期的207%。#p#副標(biāo)題#e#

　　近期因?yàn)樵谏钲诮祪r(jià)而引發(fā)搶購潮的中海地產(chǎn)(00688.HK),也搶先一步實(shí)現(xiàn)較好銷售,4月銷售達(dá)82億港元,銷售面積達(dá)到42.2萬平方米,同比分別增長(zhǎng)68.0%和7.4%。前4個(gè)月,中海地

　　產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額279.7億港元,同比增長(zhǎng)50.3%,累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積181.9萬平方米,同比增長(zhǎng)31%。

　　除少數(shù)幾家公司能夠在4月份實(shí)現(xiàn)銷售增長(zhǎng)外,其余多數(shù)企業(yè)都表現(xiàn)不佳。繼萬科(000002.SZ)的4月份銷售出現(xiàn)增速放緩勢(shì)頭之后,保利地產(chǎn)(600048.SH)、金地集團(tuán)(600383.SH)、龍

　　湖地產(chǎn)(00960.HK)發(fā)布的數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了增長(zhǎng)放緩的情況。

　　4月,萬科銷售金額79億元,同比去年略微增長(zhǎng),但環(huán)比今年3月下降約20%;保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額66.84億元,同比增長(zhǎng)63.41%。相比之下,3月份保利地產(chǎn)簽約金額66.13億元,同比增長(zhǎng)

　　96.88%,顯示保利地產(chǎn)的銷售增速放緩。

　　各家企業(yè)銷售放緩的原因雖然不盡相同,但與總體市場(chǎng)環(huán)境景氣指數(shù)下降不無關(guān)系。萬科董事會(huì)秘書譚華杰在一場(chǎng)投資者見面會(huì)上表示:“公司4月份推盤比3月份的推盤略少一些,主

　　要原因是現(xiàn)在項(xiàng)目的銷售許可受到了一些審批環(huán)節(jié)上面的限制,而這個(gè)情況可能在5月份還會(huì)進(jìn)一步延續(xù)。”

　　資金壓力漸漲

　　銷售下滑的風(fēng)險(xiǎn),在逐步考驗(yàn)開發(fā)商的資金鏈。事實(shí)上,統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也間接說明開發(fā)商的資金壓力會(huì)逐步上升。

　　數(shù)據(jù)顯示,4月全國(guó)商品房開發(fā)投資額4494億元,同比增長(zhǎng)34.6%,投資增速略超預(yù)期。4月份34.6%的同比增速較3月的33.2%略有上升,高于去年全年33.2%的增速,從2002年以來的歷史

　　看,目前超過34%的投資增速也在高位。

　　而同期開發(fā)企業(yè)資金來源增速回落。1~4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源2.54萬億,同比增長(zhǎng)17.4%,較上個(gè)月回落1.2%個(gè)百分比。其中貸款資金增幅為5.4%,增幅低位企穩(wěn);自有資金來源

　　同比增幅27.4%,與前一個(gè)月持平;由于銷售額的下滑,3月份其他資金來源增幅為14.8%,下降了3.9%個(gè)百分點(diǎn)。

　　華創(chuàng)證券發(fā)布的研究報(bào)告指出:無論是宏觀數(shù)據(jù)還是微觀調(diào)研的情況均顯示,房地產(chǎn)開發(fā)貸款的獲得難度在加大,并且這一趨勢(shì)短期內(nèi)并不能得到好轉(zhuǎn)。緊張的銀行貸款頭寸導(dǎo)致房地

　　產(chǎn)企業(yè)對(duì)于自籌資金和銷售回款的依賴加大,但是4月份商品房銷售額單月負(fù)增長(zhǎng)11.7%,住宅銷售額單月負(fù)增長(zhǎng)15.5%,使占地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源36.3%權(quán)重的定金及預(yù)收款和個(gè)人住

　　房按揭兩項(xiàng)也受到較大影響。另外直接融資限制也并未解除,預(yù)計(jì)除位于銀行優(yōu)質(zhì)客戶名單上的企業(yè)貸款將不受到貸款緊縮的影響外,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將經(jīng)受考驗(yàn)。