各地政府去庫(kù)存出妙招 可回購(gòu)商品房作公租房
發(fā)布時(shí)間：2015-01-16 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：在
房地產(chǎn)庫(kù)存高企、
融資難的大背景下，
住建部一份關(guān)于培育和發(fā)展
住房租賃市場(chǎng)的意見(jiàn)再次提及房地產(chǎn)
投資信托基金試點(diǎn)，這使得市場(chǎng)對(duì)一直蠢蠢欲動(dòng)的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)再次燃起希望，希望在前，可難題亦在前，真正的再出發(fā)還有待
政策繼續(xù)完善。
1月14日，住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出要大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、支持
房企將其持有的房源向社會(huì)出租、積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)、從租賃市場(chǎng)籌集公共租賃房源等重大措施。
截至2014年11月底，
全國(guó)商品房待售面積達(dá)到近6億平方米的歷史新高；硬幣的另一面則是，2015年
保障房任務(wù)量為700萬(wàn)套，融資一如既往地困難。
住建部上述《意見(jiàn)》找到了一個(gè)解決辦法：允許各地政府回購(gòu)商品房作為公
租房，幫助
開(kāi)發(fā)商去化，開(kāi)發(fā)商也可以自行經(jīng)營(yíng)租賃，且可以將租賃房打包為REITs進(jìn)行融資。
多位地產(chǎn)和金融界人士認(rèn)為，這可能將成為中國(guó)內(nèi)地真“REITs”業(yè)務(wù)的起點(diǎn)，但其中仍然存在政策的障礙和盈利的難題。
“各地可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過(guò)改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。”上述《意見(jiàn)》與住建部去年以來(lái)
調(diào)控思路一脈相承：千方百計(jì)去庫(kù)存。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商的絕大多數(shù)
住宅都是以出售為主的，過(guò)去可以由投資投機(jī)者接盤(pán)，但目前這類(lèi)需求已基本退出市場(chǎng)。如果房企可以經(jīng)營(yíng)租賃并且可以資產(chǎn)證券化，就能實(shí)現(xiàn)較快較多的去庫(kù)存（主要是
現(xiàn)房），對(duì)房企利好。
此外，政府還可回購(gòu)社會(huì)房源，能夠降低此類(lèi)住房的空置率。尤其對(duì)于一些拆遷戶(hù)來(lái)說(shuō)，在郊區(qū)有好幾套物業(yè)，但是礙于文化、信息技術(shù)運(yùn)用等，并不能很好地尋找到租賃者。地方政府通過(guò)收購(gòu)并統(tǒng)一管理，能夠加快此類(lèi)住房的出租，對(duì)于盤(pán)活存量住房資源有益。
風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于，如何對(duì)此類(lèi)物業(yè)進(jìn)行定價(jià)是一個(gè)難題。隨著物業(yè)
價(jià)格的上升，如果政府高價(jià)收購(gòu)，未來(lái)出租后租金回報(bào)率可能會(huì)變差。
整體來(lái)看，銀河證券分析師趙強(qiáng)認(rèn)為，《意見(jiàn)》提到的措施，不僅是促進(jìn)合理住房消費(fèi)和降低
新房庫(kù)存的重大創(chuàng)新，也是完善房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制和優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)體系的重要環(huán)節(jié)。預(yù)計(jì)在不久的將來(lái)，將會(huì)看到新建住宅的另類(lèi)快速去化、連接新房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的住房租賃中介機(jī)構(gòu)，以及住宅產(chǎn)品租售并舉的盈利模式，甚至能看到房地產(chǎn)投資
銀行的出現(xiàn)。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，無(wú)論是企業(yè)經(jīng)營(yíng)租賃還是公共房屋租賃市場(chǎng)，均需要配套的金融措施，即REITs。上述《意見(jiàn)》指出，在大力推進(jìn)經(jīng)營(yíng)住房租賃機(jī)構(gòu)的同時(shí)，探索建立支持經(jīng)營(yíng)住房租賃機(jī)構(gòu)發(fā)展的融資渠道。
事實(shí)上，公租房或保障房REITs早有機(jī)構(gòu)在做。
北京一外資房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)人士說(shuō)，2012年該機(jī)構(gòu)曾在上海某區(qū)打包了公租房資產(chǎn)做REITs，就在快成行的時(shí)候因?yàn)檎畵Q屆而暫停。
接近住建部的人士透露，住建部?jī)A向于首先進(jìn)行公租房REITs的實(shí)踐。北上廣深的國(guó)資房企或城投公司，有可能成為REITs試點(diǎn)中的企業(yè)主力。這類(lèi)企業(yè)大量承接了保障性住房和政策性住房的
建設(shè)、運(yùn)營(yíng)任務(wù)，他們手中的政策性住房資產(chǎn)，可以作為REITs的打包資產(chǎn)；并且，試點(diǎn)企業(yè)還需要兼有國(guó)企、地產(chǎn)、金融等資源。
試點(diǎn)需要突破的一個(gè)環(huán)節(jié)是，需設(shè)立“特殊目的公司”（SPV）用于REITs公募以及
掛牌交易。此前《公司法》尚不允許通過(guò)設(shè)立SPV發(fā)行REITs并上市。
對(duì)于試點(diǎn)單位來(lái)說(shuō)，他們更多的還是希望推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的REITs進(jìn)程。國(guó)內(nèi)大型開(kāi)發(fā)商大多都已積累了大量的持有物業(yè)，如華潤(rùn)、保利、萬(wàn)科、中海等，其旗下持有物業(yè)均以數(shù)百萬(wàn)平方米計(jì)；近兩年來(lái)，這些開(kāi)發(fā)商已將輕資產(chǎn)提上日程。
