摘要：去年，
商品房銷售、
投資增速、新開工面積等有關(guān)鍵
數(shù)據(jù)一改往年節(jié)節(jié)攀升態(tài)勢，開始掉頭向下，有眾多專家認(rèn)為，
房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。2015年，房地產(chǎn)走向?qū)⑷绾窝葑儯?/div>
王石任志強(qiáng)看多潘石屹看空王健林“曖昧”
2014年的滬深兩市
上漲52.87%，位列全球股指漲幅第二位，并創(chuàng)出2010年以來最大年漲幅。而相比于股市高歌猛進(jìn)的表現(xiàn)，國內(nèi)樓市的狀況卻是大相徑庭，全年商品房銷售、投資增速、新開工面積等關(guān)鍵數(shù)據(jù)一改往年的節(jié)節(jié)攀升態(tài)勢，開始掉頭向下。不少業(yè)內(nèi)專家也紛紛表示，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)開始進(jìn)入
調(diào)整期。
而進(jìn)入2015年，股市表現(xiàn)仍舊搶眼，新年
開盤第一天滬指便創(chuàng)下5年來的新高。雖然從去年四季度開始，相關(guān)部門便密集的調(diào)整了樓市
政策，部分緩解了房地產(chǎn)
市場下滑的走勢，但樓市卻仍未迎來明確的走向，房地產(chǎn)大佬們對(duì)樓市未來的發(fā)展也是各持己見。為此《證券日?qǐng)?bào)》整理了近期部分業(yè)內(nèi)大佬對(duì)未來一段時(shí)間樓市走向的預(yù)測，供讀者參考。
樂觀派：
2014年初，萬科董事局主席王石便預(yù)言“2014年樓市不妙”，隨后的發(fā)展也印證了王石所言非虛。不過，對(duì)于未來房地產(chǎn)的發(fā)展前景，王石仍是堅(jiān)定的看多。
王石表示，2014年房地產(chǎn)行業(yè)與2008年很相似。但他認(rèn)為，這樣的大規(guī)模調(diào)整，應(yīng)該是最后一次，以后不會(huì)再有。如果再出現(xiàn)，整個(gè)行業(yè)將會(huì)有很大的危機(jī)。他認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時(shí)代”已經(jīng)結(jié)束，“白銀時(shí)代”到來。而近一段時(shí)間，房地產(chǎn)形勢正在發(fā)生微妙變化，但他依然對(duì)市場保持謹(jǐn)慎樂觀。同時(shí)王石稱，“隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)會(huì)有很好的前景，但‘買了就能賺錢’的階段已經(jīng)過去了。2015年，萬科真正穩(wěn)定持續(xù)、有效率、有質(zhì)量的增長才開始。也就是說，實(shí)現(xiàn)我的抱負(fù)和理想，2015年才剛開始”。
雖然已經(jīng)離開的房地產(chǎn)第一線，但任志強(qiáng)的
觀點(diǎn)仍是人們最為重視的。這位地產(chǎn)大佬雖然屢屢說出了讓很多人不舒服的話，但卻幾乎次次言中。而對(duì)于今年的樓市，任志強(qiáng)認(rèn)為，隨著
房企穩(wěn)定去
庫存，
房地產(chǎn)市場或?qū)⒃?015年四季度回暖。而對(duì)于需求，任志強(qiáng)也表現(xiàn)出格外的信心，“9.30
新政和調(diào)息以后可以看到
成交迅速增長。11月份是今年銷售增長率最高的，說明我們的消費(fèi)需求是在的”。
任志強(qiáng)還表示，通過5個(gè)條件可以判斷房地產(chǎn)市場下一個(gè)高峰何時(shí)到來，這5個(gè)條件是：庫存消化的速度、限制消費(fèi)條件的改變、個(gè)人消費(fèi)信貸的支持、貨幣政策的變動(dòng)、長效機(jī)制的建立。
不過，任志強(qiáng)雖然不看衰中國房地產(chǎn)市場，但承認(rèn)庫存量巨大是事實(shí)，并預(yù)計(jì)2015年房地產(chǎn)投資增速會(huì)繼續(xù)下滑。但在任志強(qiáng)看來，房地產(chǎn)市場庫存增加時(shí)減少供給是市場調(diào)節(jié)的合理手段，“投資增速下滑是一個(gè)很聰明的調(diào)整辦法，需求縮減了，房子賣不出去，庫存多了，我們就減少生產(chǎn)，運(yùn)用這段時(shí)間把庫存消化。”任志強(qiáng)表示，人口上漲的空間以及城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，將拉動(dòng)房地產(chǎn)市場回暖。
同時(shí)他認(rèn)為，城鎮(zhèn)化推進(jìn)的過程中重點(diǎn)要解決的問題之一是，要解決3億人的
住房問題，因此房地產(chǎn)仍然是重要的支柱產(chǎn)業(yè)，
此外，任志強(qiáng)還對(duì)
北京地價(jià)走勢進(jìn)行了預(yù)測。在2015年北京
土地首拍完成之后，任志強(qiáng)在微博中感嘆道，“北京
土地市場開門大吉，土地樓面價(jià)5萬多似乎將是常態(tài)，溢價(jià)50%以上也是常態(tài)”。
中間派：
萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林近日公開表示，不要對(duì)房地產(chǎn)抱有再次高潮的幻想，中國房地產(chǎn)行業(yè)在接下來的10年不轉(zhuǎn)型將岌岌可危。
“可能房地產(chǎn)從業(yè)人員還在幻想，經(jīng)過一兩年的調(diào)整和貨幣刺激，或許2015年下半年再呈現(xiàn)高潮，然后就可以套現(xiàn)，這種想法是不切實(shí)際的。不要再對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)抱有任何幻想，除了北上廣深等局部地區(qū)，行業(yè)整體已經(jīng)呈現(xiàn)過剩局面。”王健林稱。
但他同時(shí)認(rèn)為，唱空的不要幻想中國房地產(chǎn)會(huì)崩盤，城鎮(zhèn)化發(fā)展是最大利好因素。“我們杠桿率沒有那么高，而且中國有強(qiáng)有力的政府，也會(huì)適度
調(diào)控。再加上一個(gè)最大利好——中國城鎮(zhèn)化率還比較低，約為52%，剔除農(nóng)民工等并未享受到城鎮(zhèn)化人群，我估計(jì)真實(shí)的城鎮(zhèn)化率在40%左右，所以我們還有一段時(shí)間的轉(zhuǎn)型期，這個(gè)時(shí)間是8年至10年”。
綠地集團(tuán)董事長張玉良表示，從2014年四季度以來，我們能看到政策層面更加注重市場機(jī)制的作用，正在根據(jù)市場狀況進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)調(diào)微調(diào)，“
去庫存”成為樓市主基調(diào)，信貸政策、
限購政策逐漸松綁，我相信這會(huì)對(duì)行業(yè)恢復(fù)市場化調(diào)節(jié)能力和良性發(fā)展起到一定積極作用。
同時(shí)，他認(rèn)為對(duì)企業(yè)來說，外部發(fā)展環(huán)境變了，房地產(chǎn)行業(yè)在去年高位高速增長的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)了深度調(diào)整和分化，并逐漸從結(jié)構(gòu)性分化轉(zhuǎn)變?yōu)槿中韵禄慌髽I(yè)經(jīng)營困難加大，房地產(chǎn)行業(yè)“洗牌”在所難免。房地產(chǎn)的激烈競爭也成為常態(tài)，行業(yè)正從“規(guī)模”向“利潤”換擋，房企競爭力從重“產(chǎn)品力”向“產(chǎn)品力+服務(wù)”過渡，以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)為代表的新技術(shù)、新渠道、新模式改變了商業(yè)形態(tài)和市場預(yù)期，這些都要求企業(yè)要進(jìn)一步創(chuàng)新商業(yè)模式、優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、升級(jí)產(chǎn)品服務(wù)，更多依靠內(nèi)生型的價(jià)值增值來實(shí)現(xiàn)增長和盈利，系統(tǒng)提升運(yùn)營管理水平是房地產(chǎn)業(yè)的根本出路。
在去年末舉行的
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2014年會(huì)上，
恒大地產(chǎn)集團(tuán)總裁夏海鈞稱，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從高峰逐漸進(jìn)入下行通道的大趨勢，2015年
房價(jià)將維持在一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)，但是銷量會(huì)有上升，房企去庫存、增加銷量會(huì)成為2015年的一個(gè)主旋律。
夏海鈞表示，去庫存增銷量，以價(jià)換量，中國的房地產(chǎn)行業(yè)才能度過現(xiàn)在的寒冬。從2014年到2015年，他對(duì)市場的判斷是，房地產(chǎn)的
價(jià)格應(yīng)該是維持在一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)，但量會(huì)有上升。“2014年
恒大地產(chǎn)就是以價(jià)換量，2015年還會(huì)堅(jiān)持這個(gè)大的方向。只有這樣，我們才能夠度過現(xiàn)在這個(gè)寒冬。”夏海鈞稱。
此外，夏海鈞認(rèn)為房地產(chǎn)的集中度會(huì)進(jìn)一步提高。“今年甚至到明年，很多中小房企會(huì)面臨著一個(gè)更加困難的境地。對(duì)于現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)低谷來說，會(huì)成為大發(fā)展商的并購機(jī)會(huì)。也就是說房企兩極分化會(huì)進(jìn)一步加劇，大企業(yè)可能更大更強(qiáng)，小企業(yè)可能面臨著一些并購的機(jī)遇或風(fēng)險(xiǎn)”。
悲觀派：
近日，SOHO中國董事長潘石屹在接受媒體采訪時(shí)稱，中國的房地產(chǎn)不可能再像5年、10年前那樣發(fā)展了。如今中國的人均住房面積已經(jīng)達(dá)到30平方米以上，可是現(xiàn)在中國每年竣工的房子是十幾億平方米�，F(xiàn)在，地產(chǎn)商應(yīng)該思考的，是如何把已經(jīng)建好的房子充分利用起來。
而此前，潘石屹更是直言，“我對(duì)
住宅市場不看好。我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)就是泰坦尼克號(hào)，馬上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不但是房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，更大的是金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)”。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長朱中一在去年末舉行的三亞財(cái)經(jīng)國際
論壇上表示，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新常態(tài)，將從以往的支柱性產(chǎn)業(yè)發(fā)展為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。“隨著經(jīng)濟(jì)增速由高速向中高速轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)也進(jìn)入了一個(gè)換擋期，面臨著結(jié)構(gòu)的調(diào)整期，未來對(duì)房地產(chǎn)的投資很可能降低，更多的是尊重房地產(chǎn)自身的規(guī)律。”朱中一稱。
同時(shí)，城鎮(zhèn)化發(fā)展必然涉及房地產(chǎn)，朱中一認(rèn)為，二者必須相協(xié)調(diào)，既不能滯后，但又不能超前，超前就成了造城運(yùn)動(dòng)，造成了資源、能源的浪費(fèi)，甚至造成了風(fēng)險(xiǎn)的加大，建議政府尊重房地產(chǎn)的規(guī)律和地區(qū)差異性的特點(diǎn)，進(jìn)一步實(shí)施好分類調(diào)控的體系
去年12月12日，中國人民
銀行發(fā)布最新一期
央行工作論文。在這一論文中中國人民銀行研究局首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿指出，央行對(duì)今年的經(jīng)濟(jì)增長預(yù)估是7.4%，是1990年來最慢的一年；受房地產(chǎn)投資繼續(xù)放緩等因素的影響，2015年的經(jīng)濟(jì)增長率可能將進(jìn)一步降低至7.1%。馬駿還預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資由于前期商品房銷售疲軟而會(huì)繼續(xù)減速。經(jīng)濟(jì)增長基準(zhǔn)預(yù)測面臨的下行風(fēng)險(xiǎn)中則包括：中國房地產(chǎn)市場價(jià)格出現(xiàn)大幅度下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售、投資超預(yù)期減速。
