2015樓市進(jìn)入新常態(tài)：地方救市政策將繼續(xù)松綁
發(fā)布時(shí)間：2015-01-07 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：2015年將在2014年
樓市大轉(zhuǎn)折之后，進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平靜的新常態(tài)，在這種新常態(tài)之下，行政性管制
政策將全面退出、地方救市政策也將續(xù)演松綁的故事。
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數(shù)據(jù)顯示，2014年12月主要
城市成交面積迎來新高，環(huán)比增長21.22%，同比2013年也增長9.79%。這一爆發(fā)性增長，被外界認(rèn)為本輪
房地產(chǎn)行業(yè)
調(diào)整筑底結(jié)束。但也有業(yè)內(nèi)人士指出，此次上升只是因部分特殊原因造成，并不能看做完成筑底。
不管筑底是否完成，2015年將在2014年樓市大轉(zhuǎn)折之后，進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平靜的新常態(tài)，在這種新常態(tài)之下，行政性管制政策將全面退出、地方救市政策也將續(xù)演松綁的故事，房地產(chǎn)企業(yè)的去
庫存和跨界轉(zhuǎn)型將貫穿這一年，
市場(chǎng)也將在全面分化中進(jìn)入中速增長。
政策恢復(fù)常態(tài)忙松綁
2014年，房地產(chǎn)政策一改過去
限購、限貸、限價(jià)等全面束縛，回歸市場(chǎng)主導(dǎo)常態(tài)。截至目前，僅
北京、上海、廣州、深圳以及三亞5個(gè)城市仍存限購政策外，其余全面解除。值得注意的是，2014年年底召開的
全國住房和城鄉(xiāng)
建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)更加確定了政策“空擋”，首次在2015年重點(diǎn)工作中，也是8年來首次未提“房地產(chǎn)
調(diào)控”、“限購”兩個(gè)牽動(dòng)行業(yè)命運(yùn)的關(guān)鍵詞，意味著2015年中央層面不會(huì)對(duì)樓市進(jìn)行大力度調(diào)控。
但值得注意的是，“空擋”不意味著政策缺失。在為避免房地產(chǎn)硬著陸的背景下，地方政府將加速推出更多的救市政策。
中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與競(jìng)爭力研究中心主任倪鵬飛表示，“一、二線城市
房價(jià)的繼續(xù)下滑將是大概率事件。隨著
房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣及調(diào)控政策的主方向向支持住房消費(fèi)轉(zhuǎn)變，仍在堅(jiān)守限購的五個(gè)城市有望全面放開。中央和地方也有望繼續(xù)推出救市政策。”
的確，在2014最后一天，北京就發(fā)布從2015年1月1日起，北京住房
公積金實(shí)行
新政，購買政策性住房或套型建筑面積在90平方米(含)以下的首套自住住房，
貸款最高額度上調(diào)至120萬元。這意味著，基準(zhǔn)
利率下，與商貸相比，
公積金貸款120萬30年總共可少繳利息三十余萬。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是
一線城市首個(gè)明顯救市政策，也更為一線松綁行政性限制政策開了口子。
與此同時(shí)，地方也采用補(bǔ)貼、減稅、落戶等政策救市。
原華遠(yuǎn)地產(chǎn)任志強(qiáng)認(rèn)為，地方政府財(cái)政在短時(shí)間內(nèi)難以擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，降息、降準(zhǔn)等金融政策再次放松指日可待。例如，鋼鐵、水泥、玻璃等是房地產(chǎn)上游，家電、
家裝、建材等是房地產(chǎn)下游，相關(guān)40個(gè)行業(yè)中在房地產(chǎn)下滑中都處于下滑趨勢(shì)。“
投資在GDP之中所占的比重仍然是最大的，大概占到48%，但房地產(chǎn)的下滑，大約影響了GDP至少0.3個(gè)百分點(diǎn)。”
CRIC研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，A股139家房企存貨達(dá)2.23萬億元，環(huán)比上升5%。其中，4家大房企存貨環(huán)比微增3%；15家中型房企存貨較年初上升了25%；120家小房企增幅居中。部分庫存消化周期超18個(gè)月、同比漲幅超1倍的房企包括：大名城漲128%至26.36個(gè)月，蘇寧環(huán)球漲154%至22.57個(gè)月，深振業(yè)同比增長135%至18.53個(gè)月。
與此同時(shí)，中金公司近期研究報(bào)告顯示，目前很多房企的
土地儲(chǔ)備規(guī)模較大。例如，萬科的土地儲(chǔ)備規(guī)模為10000萬平方米，保利為7660萬平方米，
恒大為15100萬平方米。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，目前
房產(chǎn)預(yù)售的面積占施工面積的比例是近幾年最低的水平，不到10%。最高點(diǎn)的時(shí)候，大體預(yù)售和
銷售的房屋的比例是16%，說明在建房屋中90%未賣出去。
“另外，截至去年10月份
商品房的銷售，包括
現(xiàn)房和預(yù)售商品房和賣出去的面積，占到正在施工的商品房面積的比例是歷史最低的。這就意味著當(dāng)前商品房整體的供應(yīng)量是比較大的，賣得少，建得多。”秦虹說。
“在庫存高企的背景下，2015年重點(diǎn)仍是去庫存。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，在去庫存的同時(shí)，房企開啟了轉(zhuǎn)型之路。
作為房企龍頭的萬科率先轉(zhuǎn)型，定位“城市配套服務(wù)商”。萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁、北京公司總經(jīng)理毛大慶表示，在今年目前170億元的銷售額中，銷售業(yè)績占比比較復(fù)雜，大概有130億元來自
住宅及部分散售型物業(yè)，其次是政府回購15億到16億元的
保障房，剩下的則是來自零星的社區(qū)商業(yè)銷售。
恒大地產(chǎn)也在房地產(chǎn)之外，開啟了賣水、賣奶粉，進(jìn)軍農(nóng)業(yè)，甚至是醫(yī)院。與此同時(shí)，當(dāng)代地產(chǎn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)玩起了眾籌。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，房企規(guī)模化達(dá)到一定階段，勢(shì)必會(huì)面臨多元化轉(zhuǎn)型的問題，尤其是在傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的大背景下，房企面臨多元化轉(zhuǎn)型，包括以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)、以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)等各種業(yè)務(wù)布局，甚至積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作。
