紐約時報盤點2014年中國房地產(chǎn)市場十件大事
發(fā)布時間：2015-01-05 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
年末召開的中央經(jīng)濟工作會議未提及房地產(chǎn)業(yè)相關內(nèi)容，可見
樓市調(diào)控“去行政 化”方向確立。但同時我們也應看到，
房地產(chǎn)市場上
投資需求日益減少，且被理財產(chǎn)品、海外置業(yè)等分流，使得整體需求回落。
長期來看，
一線城市的人口持續(xù)流入，帶來穩(wěn)定的市場需求，因此吸引了諸多
房企開始積極購地。新型城鎮(zhèn)化的推進，成為市場長期發(fā)展的重要支撐；而大規(guī)模的“棚 改”則能平衡
商品房建設放緩對于經(jīng)濟增長帶來的負面影響。然而城市間的分化依然明顯，雖然一線城市年底銷量回升，但部分三、四線城市存量仍在高位，供大于 求情況嚴重。
從行業(yè)層面來看，房地產(chǎn)中介行業(yè)在市場調(diào)整及電商沖擊的雙重壓力之下，2014年不得不面臨變革調(diào)整；此外，萬達作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領先者，經(jīng)過九年的醞釀，幾經(jīng)波折的上市計劃終于在2014年年底實現(xiàn)。
一、全國主要城市房價集體下跌
從2014年2月18日至20日的三天之內(nèi)，杭州共有八個
樓盤加入到降價大軍當中，降價幅度最大高達5000元/平方米。緊隨其后，2月21日常州
豪宅項目出現(xiàn)大幅降價。杭州、常州兩地掀起了2014年的降價風，并逐漸擴散到全國其他大中城市。
國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市新建商品
住宅價格指數(shù)，從5月起連續(xù)七個月出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中8月環(huán)比跌幅達到1.2%，創(chuàng)2011年以來新高；至于發(fā) 生環(huán)比下跌的城市數(shù)，9月、10月均達到了69個，同樣創(chuàng)下2011年以來之最。就具體城市而言，在11月
數(shù)據(jù)中，除廈門和鄭州，其他68個城市的房價均 發(fā)生同比下跌，杭州更成為同比跌幅最大的城市。
2014年，全國房地產(chǎn)行業(yè)各項指標均高位回落，同時市場逐步顯現(xiàn)出趨勢性變化。正是在此契機下，各類肩負特定歷史訴求的行政干預手段適時退出。
整 體來看，中央已從過往的以“控房價、抑需求”為政策導向，轉(zhuǎn)變成當前“促改善、穩(wěn)消費”的樓市調(diào)控目標。于是“限購”、“限貸”、“限價”等各項行政干預 手段在持續(xù)退出——限購方面，據(jù)中原研究院
監(jiān)測，全國約有47個城市曾執(zhí)行過
住房限購措施，而至2014年末，除北、上、廣、深四大一線城市及三亞外，全 國其余城市均基本取消了針對
購房的種種限制；限貸方面，今年9月30日發(fā)布的《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》（俗稱
央行“930
新政”）對擁有 多套住房家庭、及非本地居民的住
房貸款禁令一并取消，由各商業(yè)
銀行具體確定。
三、信貸環(huán)境好轉(zhuǎn)，促進市場復蘇
2014 年樓市
銷售突然陷入低谷，信貸緊張是其背后的主要原因之一。同時，個別小房企因資金壓力倒閉、房地產(chǎn)信托違約等負面消息集中在年初爆發(fā)，也影響了市場信 心。2月底興業(yè)銀行[1.48%資金 研報]宣布，停辦房地產(chǎn)夾層
融資這種利于
開發(fā)商在項目獲批銷售前籌集資金的金融服務。以此為標志，其后各家銀行紛紛收緊了面向房地產(chǎn)行業(yè)的各種融資。不僅 開發(fā)商融資受限，個人按揭
貸款也受到很大影響。
對此，央行與銀監(jiān)會9月30日聯(lián)合發(fā)布 《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，將政策重點從以往的鼓勵首次購房需求，擴大到支持改善型購房需求。而在11月21日，央行意外宣布降息，隨之 而來的信貸環(huán)境變化，對于當下房地產(chǎn)市場的影響舉足輕重。在基準
利率下調(diào)的前提下，房貸實際利率也有望從階段性高位逐步回落。
四、中央經(jīng)濟工作會議再度未提房地產(chǎn)調(diào)控
12月9日至11日，2014年中央經(jīng)濟工作會議舉行，明確經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)。對于房地產(chǎn)市場——包括住房問題，則未作出任何直接表態(tài)。
對比過往兩年的中央經(jīng)濟工作會議，2012年提出“要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖”；2013年雖未提市場調(diào)控，但從民生工作的角度出發(fā)，要求努力解決好住房問題，特大城市要提高住宅用地比例。
而2014年的會議對房地產(chǎn)相關內(nèi)容只字未提，進一步體現(xiàn)出中央層面對房地產(chǎn)市場統(tǒng)一調(diào)控的時代已經(jīng)過去。2015年，中央將延續(xù)當前的調(diào)控思路，地方政策則會取決于各地市場變化，具有更多靈活性。
2014年全國
土地市場整體處于平淡期，但城市間的情況分化嚴重，一線城市表現(xiàn)明顯好于其余城市。開發(fā)商為規(guī)避風險逐漸回歸一線城市，中原監(jiān)測的十家標桿房企在一線城市購地占比，為2009年以來歷史第二高位。
從
地價表現(xiàn)來看，根據(jù)中原監(jiān)測的40個城市前11月所有用地的平均樓面地價看，一線城市得益于熱點地塊的持續(xù)入市，同比
上漲約54%，而二線城市微跌約4%，三、四線城市小幅下跌約6%。
與此同時，一線城市熱點地塊雖受追捧，高溢價地塊不斷涌現(xiàn)，但
成交熱度依然低于去年，凡宅地必高溢價成交的現(xiàn)象不再；且從成交土地的可建面積和
新房銷售面積對比來看，一線城市土地供應不足現(xiàn)象已經(jīng)得到改善。”因此，房企后續(xù)拿地必須結合區(qū)域存量及未來前景綜合判斷。
六、京滬流動人口聚集態(tài)勢加強
11 月18日，《中國流動人口發(fā)展報告2014》發(fā)布，顯示流動人口流向集中的趨勢不變，特大城市人口聚集態(tài)勢加強。不同省份的跨省流入人口數(shù)量發(fā)生較大變 化，上海、
北京作為全國兩大核心城市，吸納跨省流入人口的趨勢進一步增強，兩地的全國流入人口數(shù)量皆有所上升；而廣東、江蘇兩省的跨省流入人口降幅較大， 這是由于勞動密集型產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移的力度加大。人口凈流出省市的未來房地產(chǎn)需求有限，而經(jīng)濟發(fā)達城市穩(wěn)定的人口增長帶來穩(wěn)定的住房需求，依然發(fā)展前景看 好。
七、城鎮(zhèn)化推動農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶
3月16日，《國家新型城鎮(zhèn)化
規(guī)劃(2014-2020年)》正式發(fā)布，推進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，成為優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展空間格局的重要內(nèi)容。規(guī)劃提出，到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右（目前為53.7%），戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%左右（目前為36%左右）。
為此，戶籍制度改革成為關鍵所在，尤其是如何實現(xiàn)大約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)的問題。國家相關部門表示，要優(yōu)先解決好進城時間長、就業(yè)能力強的人口落戶； 農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化成本分攤由政府、企業(yè)、個人共同分擔，其中公共成本主要由政府承擔。而對于不同規(guī)模的城市，將進一步實施差別化落戶政策，同時加強建立 居住證制度。對于城區(qū)常住人口在500萬以上的城市，人口規(guī)模將嚴格控制，并完善積分落戶制度。而對于中小城市，則將全面放開或有序放開落戶政策。
城鎮(zhèn)戶籍所帶來的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育資源，是吸引農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移的主要因素。因此開放中小城市戶籍是新型城鎮(zhèn)化得以落實的前提條件。而城鎮(zhèn)人口的持續(xù)增長，將帶動全國住房需求穩(wěn)定增長。
八、“棚改”計劃，平衡了商品房建設放緩
2014年3月5日，國務院總理李克強作“兩會”政府工作報告，提出改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村。這對未來房地產(chǎn)市場，尤其是重點城市將產(chǎn)生顯著影響。
與 之前的
保障房建設計劃不同，棚戶區(qū)改造在經(jīng)濟收益上更有保障。在大城市核心區(qū)等土地價值高的區(qū)域，可進行商業(yè)化“棚改”操作，地方政府和開發(fā)商均能取得收 益。同時，被改造棚戶區(qū)內(nèi)的居民，不論是采用貨幣或?qū)嵨镅a償，均將在住宅市場產(chǎn)生新增需求。而且，被改造區(qū)域基礎設施優(yōu)化，將提升區(qū)域房地產(chǎn)價值。因此， 棚戶區(qū)改造既是一項民心
工程，也是政府對經(jīng)濟“微刺激”的重要手段。
九、房地產(chǎn)中介行業(yè)面臨變革
6月13日中央發(fā)布《關于放開房地產(chǎn)咨詢收費和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀收費管理的通知》，將房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的收費定價權下放到省級政府自行決定。未來，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收費有望逐步走向市場化，服務費用將和中介公司的服務質(zhì)量掛鉤，由市場決定。
事實上，2014年房地產(chǎn)中介行業(yè)一方面受到市場銷售下行帶來的業(yè)績下滑壓力，另一方面不得不面對互聯(lián)網(wǎng)平臺沖擊所引發(fā)的行業(yè)變革，于是開始探索新的經(jīng)營模式。最終何種模式能夠成為最終贏家，還有待市場檢驗。
十、萬達九年上市路終成真
作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領軍者，萬達集團經(jīng)過九年醞釀，幾經(jīng)波折的上市計劃終將在今年實現(xiàn)。對于國內(nèi)大量有意進入商業(yè)地產(chǎn)領域的房企而言，萬達上市提供了一個規(guī)�？焖贁U張和獲得穩(wěn)定投資回報的成功樣本。
集 團旗下的地產(chǎn)公司萬達商業(yè)地產(chǎn)擬于12月23日在香港聯(lián)交所主板
掛牌交易。此次萬達商業(yè)發(fā)售H股為6億股，指定發(fā)行價在41.8至49.6港元之間。據(jù) 《紐約時報》報道，最終以接近招股價區(qū)間高端的48港元定價，籌得約37億美元，成為亞洲市場2014年最大的IPO。此外，11月28日證監(jiān)會發(fā)審委通過了萬 達院線的A股首發(fā)申請。
