摘要：2015年的住房市場走勢：整體延續(xù)衰退，一二線城市2015年下半年、三四線城市2016年下半年復(fù)蘇。

    日前，中國社科院財(cái)經(jīng)院、城市與競爭力研究中心及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報(bào)告（2014~2015）》預(yù)測：

    1.限購政策有望全面退出，中國房價(jià)以軟著陸為主；

    2.一二線城市房價(jià)的繼續(xù)下滑將是大概率事件；

    3.萬科等地產(chǎn)寡頭格局初現(xiàn)雛形；

     4.未來一半以上房地產(chǎn)開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場中消失；

     5.高端住房市場需求將受到抑制。

     以下是具體解讀。

    一二線城市房價(jià)還會(huì)降

    對(duì)于一、二線城市房價(jià)將繼續(xù)下滑預(yù)測，報(bào)告列舉的主要原因包括：市場投資屬性過高，住房空置嚴(yán)重；居民投資理財(cái)渠道增加，住房投資全面退熱，單靠剛性需求或改善性需求難以消化已有商品庫存和支持房價(jià)上漲。

    “住房限購或?qū)⑷�面放開，住房價(jià)格將走下神壇。”報(bào)告稱，目前，仍有北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市及三亞由于其需求結(jié)構(gòu)的特殊性尚在執(zhí)行限購政策。

    未來一年，一、二線城市房價(jià)的繼續(xù)下滑將是大概率事件。隨著房地產(chǎn)市場不景氣及調(diào)控政策的主方向向支持住房消費(fèi)轉(zhuǎn)變，仍在堅(jiān)守限購的五個(gè)城市有望在一年內(nèi)全面放開。

    “住房限購全面放開后，住房市場‘供不應(yīng)求'的假設(shè)難以立足，房價(jià)只漲不跌的神話將完全破滅。”報(bào)告稱。

    三、四線城市樓市已經(jīng)經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)整，且三、四線城市以中西部城市為主體，其經(jīng)濟(jì)增速要快于全國平均值，因而房價(jià)不太可能出現(xiàn)急速下跌，總體仍是穩(wěn)中有降。

    未來住房市場將進(jìn)入中速增長的常態(tài)，中國房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”。2015年的住房市場走勢：整體延續(xù)衰退，一二線城市2015年下半年、三四線城市2016年下半年復(fù)蘇。

    樓市有望實(shí)現(xiàn)軟著陸

    2015年，中央和地方政府將密集推出救市政策，樓市有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。

    課題組分析認(rèn)為，未來中央和地方政府有望推出的救市政策包括：全面取消住房限購政策；進(jìn)一步放寬二套及以上住房的按揭貸款條件；

    進(jìn)一步降低住房交易稅費(fèi)包括營業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅等；政府收購過剩的商品住房用作保障房之用；加大舊城區(qū)及棚戶區(qū)改造以擴(kuò)張需求、減少供給；進(jìn)一步放寬購房落戶政策等。

    總體而言，密集救市政策的推出對(duì)于緩解市場恐慌、避免房價(jià)硬著陸有積極的作用，可以有效防止樓市崩盤。但是在住房投資收益過低、住房供給相對(duì)過剩的大環(huán)境下，即便政府強(qiáng)力刺激，房地產(chǎn)市場也將風(fēng)光不再。

    城市人口流入的宏觀拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)，房價(jià)不會(huì)整體崩盤。從人口流向拐點(diǎn)看，中國作為發(fā)展極不平衡的大國，人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等看似相互矛盾的動(dòng)力層層遞補(bǔ)、并存交錯(cuò)，因而宏觀總量上的人口流向拐點(diǎn)目前其實(shí)是不存在的。

    地產(chǎn)寡頭格局初現(xiàn)雛形

    雖然2013~2014年度房地產(chǎn)市場整體行情黯淡，但萬科、恒大等一批領(lǐng)軍企業(yè)依舊業(yè)績斐然。萬科前三季度銷售額接近1500億元，恒大銷售面積也超過1300萬平方米；

    更值得注意的是，龍頭房企的銷售額、銷售面積的增速均遠(yuǎn)高于整體市場的負(fù)增長水平，其中部分房企2013~2014年度的銷售額與銷售面積增速甚至高于2012~2013年度增長水平，逆市增長勢頭強(qiáng)勁。

    統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2014年前三季度銷售額最多同時(shí)也是銷售面積最大的七家千億級(jí)房企包括：萬科地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、恒大集團(tuán)、保利集團(tuán)、碧桂園、中海地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)。無論是銷售額還是銷售面積，前十名、前三十名房企近幾年業(yè)績的增長勢頭都保持穩(wěn)健。

    雖然2013年全面回暖的市場行情沒有為這些領(lǐng)軍企業(yè)的業(yè)績帶來預(yù)期之中的突飛猛進(jìn)，但2012年與2014年市場下行的不利環(huán)境也并未對(duì)其造成明顯的負(fù)面影響。

    規(guī)模相對(duì)較小房企的業(yè)績則出現(xiàn)了明顯分化，華潤置地、首開股份等公司的業(yè)績均有明顯下滑；旭輝、陽光城等周轉(zhuǎn)速率較快的房企則實(shí)現(xiàn)了業(yè)績較快增長。

    在房地產(chǎn)市場容量縮減的同時(shí)，大型房企仍然保持平穩(wěn)較快的業(yè)績?cè)鲩L率，這也就意味著小型房企正在被加速擠出。全面下行的市場環(huán)境促使房地產(chǎn)行業(yè)加速整合，2013~2014年度行業(yè)集中度急速提升。

     30%-40%房企或遭到淘汰

    在房地產(chǎn)業(yè)起步初期的“黃金時(shí)代”，急速膨脹的市場規(guī)模和與之伴隨的巨大利潤空間吸引了大量資本涌入，許多效率低下、管理落后的開發(fā)商僅依靠個(gè)別項(xiàng)目或買賣土地就能坐享高額利潤。

     然而，隨著房地產(chǎn)市場規(guī)制和監(jiān)管措施的逐步完善，市場競爭強(qiáng)度已逐步升級(jí)；尤其進(jìn)入2014年以來市場供求矛盾逐漸凸顯，在交易萎縮、庫存積壓的條件下，規(guī)模小、效益差的房企更會(huì)加速失去其賴以生存的狹小市場空間。

    據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)達(dá)到89859家。隨著2013-2014年度房地產(chǎn)市場下行與行業(yè)集中度的大幅提升，數(shù)量巨大但競爭力較弱的中小型房企紛紛主動(dòng)或被迫退市，房企數(shù)量明顯減少。

    預(yù)計(jì)兩年內(nèi)會(huì)有30%~40%的房企遭到淘汰，而且數(shù)量縮減的趨勢短期內(nèi)不可能出現(xiàn)反彈。

    房地產(chǎn)行業(yè)的萎靡形勢與逐漸下滑的利潤率同樣促使大量主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)加速退出，諸如華東醫(yī)藥、北大荒、水井坊等來自醫(yī)藥生物、食品飲料、農(nóng)林牧漁等行業(yè)的多家上市公司均已全面剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或明確表示即將退出。

     高端地產(chǎn)將承壓

    世界發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體在2014~2015年將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，美國經(jīng)濟(jì)反彈將與歐元區(qū)和日本的經(jīng)濟(jì)低迷共存。綠皮書預(yù)計(jì)，東亞和東南亞較低的經(jīng)濟(jì)增速將抑制中國住房市場，房地產(chǎn)企業(yè)的海外投資則會(huì)削弱境內(nèi)的住房市場供給。

    此外，海外置業(yè)將抑制我國的高端住房市場需求，預(yù)計(jì)世界經(jīng)濟(jì)對(duì)中國住房市場的影響總體是負(fù)面的，一二線城市，尤其是一二線城市的高端住房市場將承受較大的沖擊。（來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）