房?jī)r(jià)下滑概率大 五句話看懂2015年中國(guó)樓市
發(fā)布時(shí)間：2014-12-29 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：阿紫
摘要：2014年12月26日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)院、
城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布的《
住房綠皮書：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2014~2015）》預(yù)測(cè)：
2.一二線城市房?jī)r(jià)的繼續(xù)下滑將是大概率事件；
5.高端住房市場(chǎng)需求將受到抑制。
以下是具體解讀。
一二線城市房?jī)r(jià)還會(huì)降
對(duì)于一、二線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)下滑預(yù)測(cè)，報(bào)告列舉的主要原因包括：市場(chǎng)
投資屬性過(guò)高，住房空置嚴(yán)重；居民投資理財(cái)渠道增加，住房投資全面退熱，單靠剛性需求或改善性需求難以消化已有商品
庫(kù)存和支持房?jī)r(jià)
上漲。
“住房限購(gòu)或?qū)⑷娣砰_，住房
價(jià)格將走下神壇。”報(bào)告稱，目前，仍有
北京、上海、廣州、深圳四個(gè)
一線城市及三亞由于其需求結(jié)構(gòu)的特殊性尚在執(zhí)行限購(gòu)政策。未來(lái)一年，一、二線城市房?jī)r(jià)的繼續(xù)下滑將是大概率事件。隨著
房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣及
調(diào)控政策的主方向向支持住房消費(fèi)轉(zhuǎn)變，仍在堅(jiān)守限購(gòu)的五個(gè)城市有望在一年內(nèi)全面放開。
“住房限購(gòu)全面放開后，住房市場(chǎng)‘供不應(yīng)求'的假設(shè)難以立足，房?jī)r(jià)只漲不跌的神話將完全破滅。”報(bào)告稱。
三、四線城市
樓市已經(jīng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的
調(diào)整，且三、四線城市以中西部城市為主體，其經(jīng)濟(jì)增速要快于
全國(guó)平均值，因而房?jī)r(jià)不太可能出現(xiàn)急速下跌，總體仍是穩(wěn)中有降。
未來(lái)住房市場(chǎng)將進(jìn)入中速增長(zhǎng)的常態(tài)，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”。2015年的住房市場(chǎng)走勢(shì)：整體延續(xù)衰退，一二線城市2015年下半年、三四線城市2016年下半年復(fù)蘇。
樓市有望實(shí)現(xiàn)軟著陸
2015年，中央和地方政府將密集推出救市政策，樓市有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。
課題組分析認(rèn)為，未來(lái)中央和地方政府有望推出的救市政策包括：全面取消住房限購(gòu)政策；進(jìn)一步放寬二套及以上住房的按揭
貸款條件；進(jìn)一步降低住房交易稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅等；政府收購(gòu)過(guò)剩的商品住房用作
保障房之用；加大舊城區(qū)及棚戶區(qū)改造以擴(kuò)張需求、減少供給；進(jìn)一步放寬
購(gòu)房落戶政策等。
總體而言，密集救市政策的推出對(duì)于緩解市場(chǎng)恐慌、避免房?jī)r(jià)硬著陸有積極的作用，可以有效防止樓市崩盤。但是在住房投資收益過(guò)低、住房供給相對(duì)過(guò)剩的大環(huán)境下，即便政府強(qiáng)力刺激，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將風(fēng)光不再。
城市人口流入的宏觀拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)，房?jī)r(jià)不會(huì)整體崩盤。從人口流向拐點(diǎn)看，中國(guó)作為發(fā)展極不平衡的大國(guó)，人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等看似相互矛盾的動(dòng)力層層遞補(bǔ)、并存交錯(cuò)，因而宏觀總量上的人口流向拐點(diǎn)目前其實(shí)是不存在的。
地產(chǎn)寡頭格局初現(xiàn)雛形
雖然2013~2014年度房地產(chǎn)市場(chǎng)整體行情黯淡，但萬(wàn)科、
恒大等一批領(lǐng)軍企業(yè)依舊業(yè)績(jī)斐然。萬(wàn)科前三季度
銷售額接近1500億元，恒大銷售面積也超過(guò)1300萬(wàn)平方米；更值得注意的是，龍頭
房企的銷售額、銷售面積的增速均遠(yuǎn)高于整體市場(chǎng)的負(fù)增長(zhǎng)水平，其中部分房企2013~2014年度的銷售額與銷售面積增速甚至高于2012~2013年度增長(zhǎng)水平，逆市增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。
統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2014年前三季度銷售額最多同時(shí)也是銷售面積最大的七家千億級(jí)房企包括：萬(wàn)科地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、恒大集團(tuán)、保利集團(tuán)、碧桂園、中海地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)。無(wú)論是銷售額還是銷售面積，前十名、前三十名房企近幾年業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)勢(shì)頭都保持穩(wěn)健。
雖然2013年全面回暖的市場(chǎng)行情沒有為這些領(lǐng)軍企業(yè)的業(yè)績(jī)帶來(lái)預(yù)期之中的突飛猛進(jìn)，但2012年與2014年市場(chǎng)下行的不利環(huán)境也并未對(duì)其造成明顯的負(fù)面影響。
規(guī)模相對(duì)較小房企的業(yè)績(jī)則出現(xiàn)了明顯分化，華潤(rùn)置地、首開股份（600376,股吧）等公司的業(yè)績(jī)均有明顯下滑；旭輝、陽(yáng)光城（000671,股吧）等周轉(zhuǎn)速率較快的房企則實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)較快增長(zhǎng)。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)容量縮減的同時(shí)，大型房企仍然保持平穩(wěn)較快的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率，這也就意味著小型房企正在被加速擠出。全面下行的市場(chǎng)環(huán)境促使房地產(chǎn)行業(yè)加速整合，2013~2014年度行業(yè)集中度急速提升。
