房屋庫(kù)存壓力加大 2015年樓市分化將非常嚴(yán)重
發(fā)布時(shí)間：2014-12-15 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，
北京樓市12月很可能將延續(xù)11月網(wǎng)簽量破萬的勢(shì)頭，成為2014年第二個(gè)月度網(wǎng)簽破萬的月份，并有可能超越11月。
但與此同時(shí)，
數(shù)據(jù)顯示，截至12月7日，北京可售商品
住宅總量達(dá)到9.3萬套（包含8000套的
保障房、自
住房）。在亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫看來，除去此類房源，存量8萬多套仍是北京
樓市庫(kù)存的高點(diǎn)，近期回升的
成交量并不足以改變高庫(kù)存的現(xiàn)狀。
廣州的情形與北京類似。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，一線
城市未來一段時(shí)間面臨的去庫(kù)存壓力仍然很大，短期的高成交量并不足以支撐
房?jī)r(jià)上漲。
部分二三線城市的庫(kù)存壓力更大。據(jù)國(guó)泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜測(cè)算出地產(chǎn)下跌風(fēng)險(xiǎn)最大的15個(gè)城市。在衡量地產(chǎn)下跌風(fēng)險(xiǎn)的因素中，地產(chǎn)
投資過剩影響最大。而投資過剩帶來了庫(kù)存高企。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至10月末，
全國(guó)商品房待售面積58239萬平方米；11月末，商品房待售面積59795萬平方米，比10月末增加1556萬平方米。
多位房地產(chǎn)開發(fā)商人士表示，庫(kù)存壓力實(shí)際上貫穿于2014年整年，年中住建部定調(diào)去庫(kù)存，顯示這一問題更加凸顯；而此后一系列限購(gòu)取消、限貸放松以及降息政策，都是在為去庫(kù)存而努力。
2014年持續(xù)低迷的
市場(chǎng)也是開發(fā)商無法獲得充足現(xiàn)金流，改善資金鏈的重要因素。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10日，公布前11月
銷售業(yè)績(jī)的上市企業(yè)有33家，其中25家企業(yè)完成年度任務(wù)不足九成，超過19家完成率不足85%，合生、恒盛等企業(yè)完成年度任務(wù)不足四成。
不確定的2015年
2014年下半年，中國(guó)樓市出現(xiàn)了拐點(diǎn)，客戶需求整體性縮水，市場(chǎng)進(jìn)入“休眠期”。
這也推動(dòng)了賣房模式的變化。如萬科在淘寶賣房、遠(yuǎn)洋聯(lián)手京東眾籌等互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷手段出現(xiàn)，其目的都是為了幫開發(fā)商拓展客源，促進(jìn)銷售。
在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，盡管大部分城市已經(jīng)取消或松綁限購(gòu)政策，降息后，年底部分城市開始出現(xiàn)成交量“翹尾”的行情，但是2014年整體市場(chǎng)成交量表現(xiàn)欠佳已成定局。
克爾瑞研究機(jī)構(gòu)分析，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，2015年首先面臨多重緊縮。首先是美聯(lián)儲(chǔ)結(jié)束QE的后續(xù)影響，將使得近年來海外
融資占比較高的
房企面臨匯率風(fēng)險(xiǎn)，明年海外融資也不會(huì)太好；加息啟動(dòng)和再工業(yè)化將造成國(guó)際資本回流，會(huì)吸納滯留在中國(guó)的熱錢，中國(guó)外匯占款壓力大為減少的同時(shí)，也意味著國(guó)內(nèi)流動(dòng)性將明顯趨緊。
與之形成對(duì)沖的因素是，繼續(xù)降息、降準(zhǔn)的可能性較大；國(guó)家可能會(huì)加大社會(huì)流動(dòng)性的利用效率，以彌補(bǔ)政府流動(dòng)性的不足，以及針對(duì)房企在境內(nèi)的融資可能進(jìn)一步放松。
不過整體看，克而瑞分析師楊科偉說，當(dāng)前的樓市，諸多城市庫(kù)存依然高企，加之
土地消化周期過長(zhǎng)，未來市場(chǎng)供應(yīng)高峰尚未到來；另一方面，需求過度透支，尚需時(shí)間積累，加之救市刺激下樓房降價(jià)力度不夠、范圍有限，
價(jià)格調(diào)整尚未到位。
中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰預(yù)測(cè)2015年的樓市還會(huì)繼續(xù)調(diào)整。2015年樓市的分化將會(huì)非常嚴(yán)重，即使像北京這樣的
一線城市，也是冷熱不均。比如五環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目相對(duì)賣得比較好，但是六環(huán)左右的房子，去庫(kù)存壓力就比較大。
不過，在各地政策松綁、信貸放松以及降息等一系列利好因素綜合刺激作用下，11月全國(guó)重點(diǎn)城市
新房市場(chǎng)成交量再創(chuàng)年內(nèi)新高，一線城市
二手房市場(chǎng)成交量顯著增加，
土地市場(chǎng)也表現(xiàn)搶眼。
張大偉指出，統(tǒng)計(jì)局1-11月房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)同比跌幅加深因?yàn)榍捌诨鶖?shù)過高所致，實(shí)際上市場(chǎng)環(huán)比數(shù)據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，后期有望企穩(wěn)。而未來
房地產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)將是，結(jié)束了以前量供不應(yīng)求、價(jià)格單邊上漲的格局，進(jìn)入了一個(gè)供需相對(duì)平衡，部分供過于求的局面，市場(chǎng)的波動(dòng)加大。
