三四線城市土地成拖累 中小房企大魚吃小魚
發(fā)布時(shí)間：2014-12-12 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：阿紫
摘要：臨近年關(guān)，
房企普遍面臨著產(chǎn)業(yè)鏈上資金支付的重壓，但除一線
城市外，其他各地
樓市并未明顯好轉(zhuǎn)，這讓中小房企資金鏈更加緊繃。
“現(xiàn)在是房企最難熬的時(shí)候，年底到了，資金擠兌多，可能問(wèn)題會(huì)集中爆發(fā)。”湖北襄陽(yáng)一家老房企老板對(duì)記者說(shuō)，不知道能熬多久，估計(jì)明年會(huì)有很多小房企倒閉。
不過(guò)
調(diào)整對(duì)大房企而言，卻意味著機(jī)會(huì)。“現(xiàn)在是行業(yè)并購(gòu)的黃金窗口期，因?yàn)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/newfangchan/zhengce/" class="p_wordlink" target="_blank">政策底來(lái)了，后市看好，而
市場(chǎng)還在下滑和難受中，這時(shí)候手頭有錢的房企就可以行動(dòng)了。”
房地產(chǎn)私募基金德信資本董事長(zhǎng)陳義楓告訴記者，今年他們已經(jīng)發(fā)行了多款并購(gòu)基金。
生死煎熬
“以前有
土地有廠房就可以到
銀行融資，但現(xiàn)在不行了，房子太多不好賣，銀行不給
貸款，拿到土地又沒(méi)錢開發(fā)，因此只好不做了。”王斌對(duì)記者說(shuō)，他的項(xiàng)目也是通過(guò)并購(gòu)轉(zhuǎn)手出去的。
王斌說(shuō)，今年8月之前襄陽(yáng)還有不少跑路的房企，但后來(lái)債權(quán)人普遍警惕起來(lái)，時(shí)刻監(jiān)控著開發(fā)商，現(xiàn)在跑也跑不了。
據(jù)王斌了解，12月8日，當(dāng)?shù)劂y行行長(zhǎng)召開緊急會(huì)議，計(jì)劃在2015年放開房地產(chǎn)的一些信貸政策，很多房企目前還在煎熬中等待。
姜先生是湖南省邵陽(yáng)市的一家民營(yíng)房企老板，從去年起就暫停了在湖南的住宅項(xiàng)目開發(fā)，原本打算投入桂林的一個(gè)旅游項(xiàng)目，甚至交付了定金，但因土地指標(biāo)問(wèn)題需要十多年才能解決，潛在風(fēng)險(xiǎn)較大而終止，最后白白損失了定金。
今年，姜先生看到了身邊許多同行項(xiàng)目開發(fā)到半途卻面臨資金鏈斷裂的情況，這讓他暫時(shí)退出了市場(chǎng)，專職在家炒股。
“現(xiàn)在很多地產(chǎn)商想退也退不了，土地不知道賣給誰(shuí)，一來(lái)小城市的地賣不了多少錢，二來(lái)現(xiàn)在也沒(méi)人要，過(guò)去都認(rèn)為土地值錢，但是現(xiàn)在反而是個(gè)負(fù)擔(dān)。”姜先生說(shuō)，今年土地流拍多，經(jīng)常會(huì)接到政府電話要他們?nèi)ベI地，但開發(fā)商都不想拿地。
花樣年集團(tuán)董事長(zhǎng)潘軍也對(duì)記者說(shuō)，如果按照市場(chǎng)價(jià)，年終對(duì)三四線城市的土地進(jìn)行減值，很多房企的土地資產(chǎn)將變成負(fù)資產(chǎn)。
姜先生說(shuō)，一些房企儲(chǔ)備了土地，現(xiàn)在考慮的不是開發(fā)后能否賣出去，而是現(xiàn)在房企缺資金，銀行考慮到風(fēng)險(xiǎn)不愿意貸款，民間借貸又無(wú)力支撐，土地閑置著還需要向政府交錢。
“除非是非常好的地段會(huì)考慮，一般郊區(qū)的土地現(xiàn)在都不敢要。”姜先生認(rèn)為，三四線城市很難復(fù)蘇，主要問(wèn)題還是土地供應(yīng)量過(guò)大，但人口外流，潛在需求有限。
“主要是市場(chǎng)供過(guò)于求，房子賣不出去，導(dǎo)致資金鏈緊張。”長(zhǎng)沙一家房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，目前市場(chǎng)上只有剛需支撐著，
投資投機(jī)需求已銷聲匿跡，像長(zhǎng)沙這種省會(huì)城市，因供應(yīng)量大，目前尚且感覺(jué)不到市場(chǎng)回暖，更別說(shuō)人口還在流出的三四線城市。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)馮俊認(rèn)為，目前看來(lái)，
限購(gòu)放開作用不大，而限貸放開也很難解決房地產(chǎn)需求問(wèn)題，目前在東部地區(qū)，房地產(chǎn)貸款的杠桿率已經(jīng)非常高，但銀行不會(huì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的救星。
陳義楓告訴記者，2014年、2015年是房地產(chǎn)行業(yè)弱周期，去化速度明顯放慢，房企的流動(dòng)性壓力突然大幅度增加，雖然只是小小的下調(diào)，但中小開發(fā)商很難受，大部分的中小房企現(xiàn)金比較緊。
“現(xiàn)在還不是企業(yè)最困難的時(shí)候，應(yīng)該是明年二三季度。”陳義楓認(rèn)為，目前政策底和市場(chǎng)底出現(xiàn)了，等市場(chǎng)復(fù)蘇一段時(shí)間后，企業(yè)現(xiàn)金流才能開始改良。
今年并購(gòu)案翻番
每次樓市調(diào)整，都會(huì)迎來(lái)行業(yè)兼并重組整合，也是大魚吃小魚的洗牌機(jī)會(huì)。
“這主要源于調(diào)整周期內(nèi)
銷售不暢，造成資金回籠不足，房企資金鏈容易緊張。”
住建部政策研究中心主任秦虹分析。
從
數(shù)據(jù)上看，2014年1-10月份，
全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資77220億元，
商品房銷售額56385億元，房地產(chǎn)投資額與銷售額之比，為歷史的次高位，僅次于2008年。
“投資額多出銷售回籠的資金2.1萬(wàn)億，這說(shuō)明了整個(gè)行業(yè)房企的資金壓力是偏大的，這是客觀現(xiàn)實(shí)。”秦虹對(duì)記者說(shuō)，但資金壓力大，為什么沒(méi)有看到成片的開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)倒閉，就是因?yàn)榧娌⒅亟M較多。
秦虹提供的一組數(shù)據(jù)顯示，今年并購(gòu)案例在成倍提高，上半年收購(gòu)總額是152億元，同比增長(zhǎng)了2.09倍，而目前正在談的還未完成的交易額是1600多億，同比去年增長(zhǎng)了4.7倍。
另根據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年9月底，房地產(chǎn)行業(yè)已完成和未完成的并購(gòu)金額合計(jì)為1054.04億元，去年同期這一數(shù)據(jù)僅為552.38億元，同比增長(zhǎng)了90%。
今年業(yè)內(nèi)較為熟知的轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)方有萬(wàn)方發(fā)展、億城投資、雅戈?duì)栆约叭R茵投資、光耀地產(chǎn)等中小型房企，而買方包括陽(yáng)光城、首開股份等快速擴(kuò)張的企業(yè)，以及行業(yè)龍頭房企。
陳義楓認(rèn)為，中小房企困難的時(shí)候，也就是資產(chǎn)折價(jià)交易的好機(jī)會(huì)，只要某個(gè)項(xiàng)目沒(méi)錢開發(fā)時(shí)，或者是陷入流動(dòng)性困境的時(shí)候，就是項(xiàng)目整體并購(gòu)的好機(jī)會(huì)。
萬(wàn)科內(nèi)部高管也告訴記者，目前政府公開出讓的土地并未降價(jià)，通過(guò)招拍掛拿地并不劃算，而且在調(diào)整期內(nèi)會(huì)有很多并購(gòu)和合作開發(fā)的機(jī)會(huì)，房企完全可到二級(jí)市場(chǎng)直接收購(gòu)項(xiàng)目，因此萬(wàn)科并不急于去一級(jí)市場(chǎng)搶地。
“不一定是一方并購(gòu)另一方，也可以是合作開發(fā)，一方出地，一方出資金和
建設(shè)，各占多少股份。”深圳一家龍頭房企高管稱，目前房企之間合作開發(fā)的情況較為普遍。
盛富基金CEO黃立沖對(duì)記者表示，今年行業(yè)內(nèi)的并購(gòu)一直都不少，尤其體現(xiàn)為國(guó)有房企因?yàn)槔⒊杀颈阋�，去并�?gòu)成本高的企業(yè)。但通常都是并購(gòu)小型項(xiàng)目公司，很少有并購(gòu)集團(tuán)公司的，三四線城市也會(huì)有整合，但都是有選擇性的，僅限于地段特別好的項(xiàng)目，畢竟市場(chǎng)需求不足。
“并購(gòu)是今后的大趨勢(shì)，我們每天會(huì)面臨很多的開發(fā)商朋友前來(lái)洽談合作，現(xiàn)在很多金融機(jī)構(gòu)也都開始探索并購(gòu)模式。”小牛投資管理有限公司總經(jīng)理王成祥對(duì)記者說(shuō)，實(shí)際上，這對(duì)于房地產(chǎn)基金提出了挑戰(zhàn)，因?yàn)椴①?gòu)的核心不在于前端的收購(gòu)，而在于收購(gòu)后的運(yùn)營(yíng)管理和價(jià)值提升。
