摘要：2014年以來，我國國房景氣指數(shù)逐月下滑，
房地產(chǎn)投資增速顯著放緩，房地產(chǎn)
銷售面積和銷售額同比大幅下滑，70個大中
城市中
房價下跌城市不斷增加。隨著房地產(chǎn)
市場調(diào)整的不斷加深，各地地方政府從6月開始取消
限購，不斷放松
調(diào)控，
央行也最終放松首套房認(rèn)定
政策，釋放改善性需求。2015年，房地產(chǎn)新常態(tài)下的投資增速預(yù)期會進(jìn)一步下降，
房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，房價會繼續(xù)進(jìn)行合理回歸，
開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)以量換價，加快去
庫存化。在長效機(jī)制未完全建立前，差異化行政調(diào)控政策不應(yīng)完全從
一線城市退出。地方救市應(yīng)考慮長期效果，讓市場在資源配置中發(fā)揮決定作用。
一、2014年以來房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點
史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行到2014年，房地產(chǎn)市場終于開始由局部地區(qū)調(diào)整蔓延到
全國，國房景氣指數(shù)一再下滑，一、二線城市也開始進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)。投資增速持續(xù)放緩，且大大低于去年同期，銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長，且增幅不斷擴(kuò)大，房價下降趨勢也不斷從三、四線擴(kuò)展到一、二線，從新建
住宅擴(kuò)展到
二手房。
(一)國房景氣指數(shù)逐月下滑，但下滑幅度大幅縮小并趨穩(wěn)
有房地產(chǎn)業(yè)溫度計之稱的國房景氣指數(shù)，是一個全國房地產(chǎn)開發(fā)的綜合指數(shù)。本輪國房景氣指數(shù)于2010年3月觸頂后整體處于下滑趨勢，2011年11月下滑到100以下的不景氣區(qū)間后一直處于100以內(nèi)，2014年2-9月逐月下降，從2月的96.91下降到9月的94.72，但從6月開始下滑的幅度顯然大幅縮小，7、8、9月基本平穩(wěn)，到10月受寬松政策的影響，國房指數(shù)小幅提升0.04。
(二)房地產(chǎn)投資增速低于固定資產(chǎn)投資，住宅投資增速下降更快
2014年房地產(chǎn)市場在前期限購、限貸調(diào)控政策整體不放松、信貸政策不斷趨緊情況下，住宅市場低迷，需求觀望情緒嚴(yán)重，房地產(chǎn)投資的增速明顯下滑，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資77220億元，累計同比名義增長12.4%，比去年同期下降6.8個百分點。房地產(chǎn)中的住宅投資比重下降幅度更大，1-10月住宅投資完成額52464億元，累計同比增長11.1%，比去年同期增速下降7.8個百分點。投資增速除2月外，一直低于全國固定資產(chǎn)投資增速，并不斷擴(kuò)大，到9月擴(kuò)大到3.5個百分點。住宅市場投資增速下降的趨勢更明顯，僅2月高于固定資產(chǎn)增速0.5個百分點，隨后開始下降，到10月低于固定資產(chǎn)投資增速4.8個百分點。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)資金增速大幅下降，利用外資增長較快
整體看，2014年1-10月房地產(chǎn)資金來源增幅大幅下滑，僅2月資金來源增速是2位數(shù)。1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金100241億元，同比增長3.1%，增速比1-9月份提高0.8個百分點，比去年同期低24.1個百分點。其中，國內(nèi)
貸款17735億元，增長11.1%；利用外資489億元，增長17.6%；自籌資金42232億元，增長13.8%；其他資金39786億元，下降9.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款24213億元，下降11.2%；個人按揭貸款10895億元，下降4.3%。國內(nèi)貸款、其他資金等仍在繼續(xù)下滑，但是國外資金從9月出現(xiàn)快速增長。
(四)
商品房和住宅銷售均為負(fù)增長，且跌幅不斷擴(kuò)大
今年以來，商品房銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長，而且呈現(xiàn)逐月擴(kuò)大的趨勢，住宅銷售額和銷售面積下降的幅度更大。1-10月份，商品房銷售面積88494萬平方米，同比下降7.8%，也就是10月降幅比1-9月提升0.8個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.5%，辦公樓銷售面積下降9.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.2%。商品房銷售額56385億元，下降7.9%，比1-9月上升1個百分點。其中，住宅銷售額下降9.9%，辦公樓銷售額下降20.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長8.3%。
(五)70個大中城市房地產(chǎn)
價格指數(shù)指標(biāo)不斷惡化，市場整體下行趨勢明顯
反映房地產(chǎn)市場最重要的指標(biāo)房地產(chǎn)價格在2014年也出現(xiàn)一定的松動，下行趨勢明顯，房價下跌趨勢從個別城市擴(kuò)展到全國，房價下跌從一手房擴(kuò)展到二手房。到9月份，70個大中城市商品房價格從環(huán)比來看，新建商品住宅(不含保障性
住房)環(huán)比價格下降的城市有69個，持平的城市有1個。環(huán)比價格變動中，最小降幅為0.4%，最大降幅為1.9%。二手住宅價格環(huán)比全部下降。環(huán)比價格變動中，最小降幅為0.5%，最大降幅為2.0%。
從同比價格
數(shù)據(jù)看，9月70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比下降的城市個數(shù)分別為58個和52個，分別比8月份增加了39個和20個；
上漲的城市個數(shù)分別為10個和17個，分別比8月份減少了38個和20個。新建商品住宅價格同比上漲的城市中，除廈門上漲4.9%，其余城市漲幅均在2%以內(nèi)；同比下降的城市中，最大降幅為7.9%，比上月擴(kuò)大2.3個百分點。
根據(jù)
住建部公開數(shù)據(jù)顯示，截至2014年9月底，全國城鎮(zhèn)保障性安居
工程已開工720萬套，基本建成470萬套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的103%和98%，完成投資10700億元。這意味著，今年的保障房建設(shè)提前3個月完成了年度任務(wù)。而2013年，全國計劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程630萬套，基本建成470萬套。截至當(dāng)年9月底，開工620萬套，基本建成410萬套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的98%和87%，完成投資8200億元。顯然，相比2013年同期保障房開工數(shù)據(jù)來看，這一
進(jìn)度快于去年同期，總投資量也高于去年同期。
雖然今年全國保障性安居工程建設(shè)進(jìn)展良好，但同時也存在一些問題。有的省份資金還沒有完全落實，一些項目還沒有開工；一些地方已建成的保障性住房出現(xiàn)部分閑置；一些地方保障性住房的
規(guī)劃設(shè)計、使用功能、質(zhì)量存在問題；公
租房運(yùn)行體制、機(jī)制尚不完善。
二、房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果及存在的問題
(一)房地產(chǎn)市場調(diào)整幅度加大
房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷多年的快速增長后，在始于2010年的最新一輪史上最嚴(yán)厲的限貸限購調(diào)控政策影響下，調(diào)整開始不斷加深。由于房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制建設(shè)即將完善，嚴(yán)重改變市場預(yù)期，如果說前期房地產(chǎn)市場投資投機(jī)性需求受到限貸限購的影響，那么近期很多放開限購的城市并未出現(xiàn)反彈，很大程度上就是與這種預(yù)期改變有直接關(guān)系。
此外，經(jīng)濟(jì)下行壓力與貨幣政策從緊，也是加劇房地產(chǎn)市場調(diào)整的重要因素，經(jīng)濟(jì)下行帶來人們對收入預(yù)期的改變，降低對房地產(chǎn)需求的釋放。而緊縮的貨幣政策一方面直接影響房地產(chǎn)市場企業(yè)借款能力，進(jìn)而影響投資的擴(kuò)大；另一方面影響購
房貸款資金需求的擴(kuò)大。這些因素都不斷加劇房地產(chǎn)市場無論是投資還是銷售的調(diào)整幅度都在不斷擴(kuò)大。
(二)雙向調(diào)控和分類調(diào)控的政策得到貫徹
隨著限貸、限購調(diào)控政策影響的加深，房地產(chǎn)市場一直低位運(yùn)行，改善性需求遭到遏制，一刀切的調(diào)控已經(jīng)無法適應(yīng)差異化的房地產(chǎn)市場。新一屆政府在逐漸改變以往“一刀切”的調(diào)控方式，去行政化，放大市場權(quán)。去年底政府工作報告就指出，未來將針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求。今年年初住建部也表示今年房地產(chǎn)調(diào)控思路傾向于“雙向調(diào)控”，即不但注意遏制投資、投機(jī)性需求，也主要加大熱點地區(qū)的
土地供給。在市場低位運(yùn)行大半年后，地方政府頻繁貫徹中央的各城市“分類調(diào)控”精神，全國46個限購城市，目前僅剩下北上廣深4個一線城市和三亞，限購令逐步在各地退位，“一刀切”的行政調(diào)控也逐漸見底。而限貸政策也在9月30日隨著央行對首套房認(rèn)定政策的改變而有所放松，目的是刺激一部分改善性需求。
三、房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)
隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展由兩位數(shù)增長進(jìn)入個位數(shù)增長的減速換擋期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入提質(zhì)增效新階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)也必然影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步入新常態(tài)。
(一)房地產(chǎn)市場進(jìn)入成熟和理性的常態(tài)
我國房地產(chǎn)市場自1998年商品化以后，連續(xù)十多年進(jìn)入快速發(fā)展、價格快速上漲階段。如今，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入減速換擋期，房地產(chǎn)市場預(yù)期也發(fā)生一定變化，那種房地產(chǎn)市場全面繁榮，開發(fā)商拿地就賺錢，房地產(chǎn)投資收益飆升的時代顯然一去不復(fù)返�，F(xiàn)在，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商拿地和住房需求者
購房都相對成熟和理性，尤其是房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)將大大增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收，有效遏制房地產(chǎn)投機(jī)需求。另外，政府加大保障房建設(shè)和棚戶區(qū)的改造等措施，從遏制投資、投機(jī)需求和擴(kuò)大供給雙向發(fā)力，雖然當(dāng)前受“限購”解除和信貸放松政策雙重影響，各“解限”城市
成交略有回升，買賣雙方的預(yù)期、心態(tài)正在發(fā)生變化。但只能說隨著此次
樓市調(diào)控政策“見底”，此前持續(xù)“向下”的樓市將進(jìn)入“緩沖期”，即使現(xiàn)在房地產(chǎn)市場完全放開，也難現(xiàn)當(dāng)年火爆行情。
(二)房地產(chǎn)市場的差異化將成為一種常態(tài)
隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場也進(jìn)入新常態(tài)，尤其是房地產(chǎn)市場差異化會更加突出。1998年房改以來全國房地產(chǎn)市場普遍快速發(fā)展，價格快速上漲，如今也步入了一個新階段。住房普遍短缺的時代已經(jīng)過去，不少城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的供大于求。住宅供求的區(qū)域化差異明顯。近兩年來，我國房地產(chǎn)市場分化趨勢越來越明顯。一線城市房價上漲較快，但一些二、三、四線城市，房地產(chǎn)
去庫存化周期明顯拉長，庫存壓力不斷加大。根據(jù)上海房地產(chǎn)研究院研究報告顯示，9月全國新建商品住宅庫存量再創(chuàng)新高，為近五年來最高。截至9月底，35個城市新建商品住宅庫存總量為28013萬平方米，環(huán)比增長4.0%，同比增長23.8%。一、二、三線城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬、20167萬和4052萬平方米，環(huán)比分別增長8.8%、3.5%和2.2%，同比分別增長39.6%、21.8%和21.1%。4個一線城市庫存已保持連續(xù)8個月環(huán)比正增長，且9月增幅有所擴(kuò)大。但是，10月份一線城市新建商品住宅庫存量環(huán)比減少0.9%，同比增長36.7%。繼9月份庫存量創(chuàng)新高后，10月庫存出現(xiàn)下跌。這也是近9個月以來首次出現(xiàn)環(huán)比下跌的現(xiàn)象。這和10月份一線城市改善型需求積極釋放的因素有關(guān)，政策的利好也更利于一線城市房地產(chǎn)庫存的釋放。
(三)房地產(chǎn)窄幅調(diào)整將成為一種常態(tài)
從整體市場情況來看，受到限購放松、限貸放松兩輪政策調(diào)整的積極影響，成交量從9月下旬開始回升，黃金周期間繼續(xù)出現(xiàn)明顯上升。政策調(diào)整給市場帶來的最大改變是消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場的預(yù)期，房地產(chǎn)市場低迷，除了供需因素之外，也在于市場預(yù)期下降，使得一些剛需客戶也推遲購房。而這次房貸政策的放松，很大程度將釋放一部分改善性需求，同時，通過市場預(yù)期的改變激發(fā)積攢了大半年的剛性需求，這些需求有望成為四季度市場回升的主力軍，加快商品房去庫存化的進(jìn)度。但是，目前改善性需求主要以工薪階層為主，較富裕的人群改善性需求都已解決，目前房地產(chǎn)價格對工薪階層來說仍然偏高，政策放松只會釋放那部分急于改善的需求，中期看房地產(chǎn)市場還需要調(diào)整，但刺激政策的推出會使得調(diào)整的幅度有限。
(四)房地產(chǎn)市場調(diào)控需要建立長效機(jī)制
房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控思路也正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，“去行政化”無疑是大方向，取消限購等手段只是時間問題，而全面取消限購后房地產(chǎn)市場必須建立起適應(yīng)新常態(tài)的長效機(jī)制。房地產(chǎn)長效機(jī)制實際就是將房地產(chǎn)涉及的金融、土地、稅收和住房保障等方面政策工具進(jìn)行重新組合。在明確房地產(chǎn)市場發(fā)展目標(biāo)的前提下，更加重視政策的系統(tǒng)性、穩(wěn)定性和可預(yù)期性，確保包括金融、土地、稅收、住房保障等在內(nèi)的一系列政策工具目標(biāo)，形成政策合力，而不是相互掣肘。當(dāng)前保障性住房建設(shè)力度較大，
土地出讓制度改革也在各地推進(jìn)。按照
國土部提出的時間表，2014年基本完成各級職責(zé)整合，建立基礎(chǔ)性制度；2015年健全配套制度，平穩(wěn)有序?qū)嵤?016年全面形成制度體系，正常有效運(yùn)行；2017年實現(xiàn)信息共享，依法公開查詢。
四、2015年房地產(chǎn)市場繼續(xù)調(diào)整
2015年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注定具有很多的不確定性，但隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控思路也更清晰，既不會將房地產(chǎn)“妖魔化”，繼續(xù)過度打壓；也不會繼續(xù)將房地產(chǎn)“工具化”，采取過度刺激政策以拉動經(jīng)濟(jì)。中長期來看，政策會從“過緊”回歸到“常態(tài)”，非常規(guī)的大規(guī)模刺激政策不會再現(xiàn)。
(一)房地產(chǎn)市場調(diào)整繼續(xù)，房地產(chǎn)銷售以量換價
前幾年房地產(chǎn)需
求購買力透支，影響房地產(chǎn)市場需求進(jìn)一步釋放。隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，購房需求會進(jìn)一步受到遏制。前期過度投資的房地產(chǎn)隨著長效機(jī)制建立的預(yù)期，將會逐步從投資中釋放出來，形成二手房供給。同時，金融市場和國企改革將會吸引資本投資方向的變化。另外，較高的待售面積以及較謹(jǐn)慎的貨幣政策在短期都會難以改變，在政策不會出現(xiàn)大的變動下，房地產(chǎn)市場不具備大幅反彈的空間。預(yù)計2015年上半年可能會延續(xù)2014年第四季度去庫存化的積極影響，
房企也會抓住改善性住房需求釋放機(jī)會，以價換量加快去庫存步伐，2015年下半年需求在沒有政策刺激下將會重新陷入低迷。房地產(chǎn)市場暴利時代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)銷售應(yīng)該繼續(xù)以量換價。
(二)房地產(chǎn)投資會繼續(xù)下降，投資同比將會在8%左右
2014年受房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣政策等因素影響，房地產(chǎn)投資和銷售量下滑明顯，房地產(chǎn)市場也明顯進(jìn)入新常態(tài)。1-9月房地產(chǎn)投資同比增速12.5%，低于去年同期7.2個百分點。房地產(chǎn)和住宅銷售面積分別下降8.6%和10.3%。與之相對的是房地產(chǎn)待售面積繼續(xù)攀升，三季度末同比增幅達(dá)28%，較1-8月份上升1.4個百分點，加劇去庫存的進(jìn)度和降低房地產(chǎn)開發(fā)投資速度。這種銷售局面直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商拿地?zé)崆榇蠓陆担?-9月全國300個城市土地出讓金總額為17109億元，同比減少20%；成交面積78333萬平方米，同比減少24%。這將直接影響明年開發(fā)投資力度。因此，2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資在房地產(chǎn)市場進(jìn)入新常態(tài)下投資應(yīng)該會進(jìn)一步下降，投資同比在8%左右。
(三)房價整體將會繼續(xù)向下，各地差異較大
繼2014年房價的調(diào)整從三四線城市波及到一二線城市，從新建住宅波及到二手房，2015年的房地產(chǎn)市場雖然政策從“過緊”回歸常態(tài)，但是像2008年那種強(qiáng)刺激政策不會再現(xiàn)。雖然不斷釋放的改善性需求、城鎮(zhèn)化及資產(chǎn)保值增值等因素成為促進(jìn)房價向上的動力，但人口老齡化、
利率市場化、全球流動性緊縮、
房產(chǎn)稅及
不動產(chǎn)登記制度等預(yù)期將帶來房價向下壓力，兩種力量的交互作用將極大影響房地產(chǎn)市場的整體預(yù)期和需求，房價繼續(xù)進(jìn)行調(diào)整的趨勢難以根本改變。房價調(diào)整的區(qū)域差異較大，一線城市也將難逃向下的趨勢，各地的價格變化與庫存量關(guān)系密切。
五、合理引導(dǎo)市場預(yù)期 保障房與商品房建設(shè)并重
(一)做好房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)
我國房地產(chǎn)當(dāng)前發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，除了房地產(chǎn)市場的幾大主體——房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和購房者，還有一個重要主體就是地方政府，都必須要進(jìn)行房地產(chǎn)市場預(yù)期的合理引導(dǎo)。一方面，我國的房地產(chǎn)市場投資、投機(jī)需求當(dāng)前雖然得到極大遏制，但房地產(chǎn)市場需求還有巨大的市場潛力；另一方面隨著長效機(jī)制逐步建立，房地產(chǎn)市場將主要靠市場機(jī)制來調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)市場的波動會縮小。房地產(chǎn)市場應(yīng)該是一個與其他產(chǎn)業(yè)一樣的正常盈利行業(yè)，而不是一個暴利行業(yè)。因此，對待房地產(chǎn)市場既不必過分悲觀，也不要再將房地產(chǎn)市場作為投機(jī)場所。地方政府應(yīng)該主要轉(zhuǎn)移到依賴有競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而不是盯著房地產(chǎn)土地轉(zhuǎn)讓金。
(二)做好區(qū)域房地產(chǎn)市場細(xì)分需求研究
我國房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天，已經(jīng)不再是全國一盤棋狀態(tài)，如果任由市場盲目發(fā)展，將會出現(xiàn)嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)和社會問題。針對當(dāng)前各地“鬼城”報道不斷、地方集資者跑路等現(xiàn)象，應(yīng)加大對各地爛尾樓或者空置房的調(diào)查。雖然最終是讓市場機(jī)制在房地產(chǎn)市場中起基礎(chǔ)作用，但針對我國房地產(chǎn)市場日益分化的狀況，政府還是非常有必要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場細(xì)分需求研究，有效引導(dǎo)區(qū)域房地產(chǎn)市場供需平衡以及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)平衡。各地在進(jìn)行房地產(chǎn)市場研究中，家庭結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、收入、職業(yè)、宗教、民族等均可作為房地產(chǎn)市場細(xì)分的變量，加強(qiáng)對未來房地產(chǎn)市場更精細(xì)化發(fā)展的引導(dǎo)。這既是房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的需要，也是節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的需要。
(三)繼續(xù)貫徹保障房與商品房市場建設(shè)并重
中央提出，“十二五”期間建設(shè)3600萬套保障房，根據(jù)這一數(shù)據(jù)，2015年棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于2014年的470萬戶以上，林區(qū)、墾區(qū)棚改力爭基本完成。繼續(xù)加大保障性安居工程建設(shè)力度，合理確定建設(shè)任務(wù)；進(jìn)一步研究完善已建成的保障性住房使用和管理體制機(jī)制；做好保障性安居工程的資金、土地等方面準(zhǔn)備。
健全保障房的長效管理機(jī)制，對于當(dāng)前種類繁多的保障房，有必要逐步進(jìn)行科學(xué)簡化和歸并；應(yīng)根據(jù)各地不同狀況適當(dāng)調(diào)整住房保障方式，以租金補(bǔ)貼方式為主提供住房保障，進(jìn)一步提高住房保障的針對性和實效性；發(fā)揮市場機(jī)制作用，引導(dǎo)更多社會資金參與投資建設(shè)、運(yùn)營、管理保障性住房；還要建立健全
動態(tài)管理的準(zhǔn)入退出機(jī)制和住房保障信息系統(tǒng)，并盡快將住房保障全面納入法制化管理軌道，為住房保障長期穩(wěn)定健康和可持續(xù)發(fā)展提供法律保障。
(四)合理引導(dǎo)高中低端住房市場供給
房地產(chǎn)市場雖然主要交給市場，發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)作用，但由于社會各階層對于住房需求存在差異，導(dǎo)致住房供給應(yīng)滿足不同層次的需求。完全都交給市場，經(jīng)濟(jì)主體的逐利性會讓市場出現(xiàn)一定的失靈。因此，除了政府對于最低端的人群進(jìn)行保障房供給外，對于中低端人群的住房需求滿足也應(yīng)該有一定的政策，尤其是通過房地產(chǎn)市場源頭的土地供給環(huán)節(jié)，對中低端房地產(chǎn)市場進(jìn)行合理引導(dǎo)，避免對這部分土地供應(yīng)的變化引起房價急劇波動。對于高端市場，比如別墅用地，應(yīng)充分考慮我國人多地少的國情給予較嚴(yán)格的控制，主要通過土地供給和稅收環(huán)節(jié)影響其供給。從中長期看，我國中低端需求市場在很多城市化水平較低的區(qū)域還具有一定空間，因此要加強(qiáng)這部分需求的引導(dǎo)和合理滿足。
(五)在長效機(jī)制未建立前，區(qū)域性調(diào)控政策還需貫徹
當(dāng)前房地產(chǎn)市場雖然比較低迷，但房價整體上并未呈現(xiàn)大幅下降，尤其是一些前期漲勢迅猛的一、二線城市。如果當(dāng)前因為經(jīng)濟(jì)下行重新回歸到對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的依賴，那么轉(zhuǎn)變生產(chǎn)方式和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)就不可能實現(xiàn)。當(dāng)然有些地方的房地產(chǎn)市場限購限貸已經(jīng)沒有必要，但很多一、二線城市當(dāng)前房價與居民收入水平還是不相適應(yīng)，在房地產(chǎn)長效機(jī)制還未建立之前，這些地區(qū)的調(diào)控政策還需貫徹。
(六)地方政府救市應(yīng)綜合考慮短期和長期效果
毫無疑問，地方政府救市行為對于樓市的短期激勵作用是明顯的。通過降低購房門檻或成本，刺激市場需求，改變購房者心理預(yù)期，使得一部分人放棄觀望，積極入市，實際也相當(dāng)于提前透支一部分人的需求能力，從長遠(yuǎn)看對房地產(chǎn)市場影響有限。
地方政府救市除了考慮近期效果外，更應(yīng)考慮遠(yuǎn)期效果。托住房地產(chǎn)價格可以維持高
地價，對支持地方財政確實有利，但高地價必然提高當(dāng)?shù)貙嶓w經(jīng)濟(jì)投資和經(jīng)營成本，制約經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展，必須統(tǒng)籌考慮好地方經(jīng)濟(jì)近期效益和遠(yuǎn)期效益的關(guān)系。
