樓市資金從二三線城市向一線城市回歸大勢(shì)難逆
發(fā)布時(shí)間：2014-12-04 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：隨著
房地產(chǎn)業(yè)整體利潤(rùn)率的降低，資金正在從
樓市撤出流向其他行業(yè)。樓市復(fù)蘇并未呈現(xiàn)“片片綠”，但在一線
城市已然可見(jiàn)“點(diǎn)點(diǎn)紅”，資金從二三線城市向
一線城市回流的現(xiàn)象明顯。
多項(xiàng)
政策刺激帶來(lái)的
市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，以及一線城市“避風(fēng)港”作用的凸顯，成為樓市和
土地市場(chǎng)回暖的主因。業(yè)內(nèi)人士指出，在這背后，樓市資金從二三線城市向一線城市回歸的大勢(shì)難逆，這將對(duì)今后的一線樓市起到明顯的助推作用。未來(lái)一段時(shí)間，
房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化的態(tài)勢(shì)將更加明顯。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)
數(shù)據(jù)顯示，前11月，
北京、上海、廣州、深圳四城市共
成交住宅用地195宗，成交土
地價(jià)款3190.33億元。這一數(shù)據(jù)不僅超過(guò)了2013年全年的交易記錄，而且首次突破3000億元大關(guān)。算上商業(yè)用地和其他經(jīng)營(yíng)性用地，一線城市截至目前成交總土地價(jià)款高達(dá)4692.9億。中原地產(chǎn)認(rèn)為，2014年全年一線城市的
土地出讓金必將突破2013年創(chuàng)造的5245億的歷史記錄。
值得注意的是，一線城市的住宅用地交易，呈現(xiàn)出“量跌價(jià)漲”的態(tài)勢(shì)。從2014年9月以來(lái)，
土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出不斷升溫的態(tài)勢(shì)，但整體土地交易宗數(shù)和交易
價(jià)格均變化平穩(wěn)。不少二三線城市雖然推出優(yōu)質(zhì)地塊，但整體交易熱度仍不及往年，土地市場(chǎng)的回暖速度相對(duì)緩慢。
按照歷史經(jīng)驗(yàn)，土地市場(chǎng)的變化往往比住宅市場(chǎng)滯后3-6個(gè)月。即在房屋市場(chǎng)成交量出現(xiàn)漲跌變化的3-6個(gè)月之后，土地市場(chǎng)才會(huì)呈現(xiàn)出同樣的變化。但在2014年，二者的變化趨勢(shì)較同步。從三季度開(kāi)始，房屋和土地交易市場(chǎng)幾乎出現(xiàn)同步升溫。
分析人士指出，一方面，“前松后緊”的供地節(jié)奏，使得下半年各地不斷供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊，引發(fā)企業(yè)哄搶。另一方面，9月底以來(lái)不斷推出的信貸新規(guī)、
公積金購(gòu)房新政、降息等政策，極大改變了市場(chǎng)預(yù)期，促使房地產(chǎn)企業(yè)出手拿地。
一線城市的土地市場(chǎng)之所以升溫迅速，主因在于在供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)的大背景下，其作為“避風(fēng)港”的作用不斷凸顯。數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來(lái)，
全國(guó)商品房庫(kù)存連續(xù)31個(gè)月保持
上漲。且與最低點(diǎn)時(shí)相比，最近兩年多來(lái)，全國(guó)商品房整體庫(kù)存上漲接近9成。同時(shí)，四個(gè)一線城市仍然維持著“供不應(yīng)求”的基本面。
土地交易升溫的背后，正折射出資金流向的變化。
住建部政策研究中心研究員王玨林表示，隨著房地產(chǎn)業(yè)整體利潤(rùn)率的降低，資金正在從樓市撤出流向其他行業(yè)。樓市復(fù)蘇并未呈現(xiàn)“片片綠”，但在一線城市已然可見(jiàn)“點(diǎn)點(diǎn)紅”，資金從二三線城市向一線城市回流的現(xiàn)象明顯。
“支出同樣的
銷售成本，一線城市貢獻(xiàn)的銷售額和利潤(rùn)率可能數(shù)倍于二三線城市。”北京某上市
房企負(fù)責(zé)表示，2014年以來(lái)，總部位于北京的該公司正著力進(jìn)駐廣州和深圳市場(chǎng)。而在二三線城市的策略上，只選擇東部省會(huì)城市，不會(huì)進(jìn)駐三線城市。
恒大、碧桂園等一些南方的
開(kāi)發(fā)商，近些年也在收縮二三線城市布局，并嘗試進(jìn)駐北京市場(chǎng)，一些房企甚至不惜高成本拿地。分析人士指出，這些企業(yè)
調(diào)整布局的思路在于“集中戰(zhàn)線、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)”。
2007年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)曾出現(xiàn)一波進(jìn)軍二三線城市的熱潮，這一度助推了這些城市
房?jī)r(jià)的攀升，也幫助房企迅速實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。但多年以后，過(guò)量的
投資使得很多二三線城市出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩的局面，房?jī)r(jià)上漲乏力，利潤(rùn)空間壓縮。
自2012年以來(lái)，資金又出現(xiàn)“回歸潮”，除前述土地交易的升溫外，還表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資的變化上。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，前10月，除上海外，北、廣、深三個(gè)一線城市的房地產(chǎn)投資增速均超過(guò)全國(guó)平均水平(12.4%)。其中，北京增長(zhǎng)14.8%，廣州則達(dá)到18.6%。
盡管大量資金已從二三線城市撤出，這些城市的過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)仍然不容忽視。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾近日發(fā)布報(bào)告稱，2015年房地產(chǎn)仍然處于
去庫(kù)存階段，并且一線城市與二三線城市會(huì)有分化表現(xiàn)：三線城市市場(chǎng)狀況惡化比較明顯，二線市場(chǎng)局部趨穩(wěn)，而同樣具有高土地成本的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)更健康。
分析人士指出，這種情況將進(jìn)一步推動(dòng)資金回流，未來(lái)將有更多的資金向一線城市流動(dòng)，或者選擇撤出樓市。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，相比三四線城市看得見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，房企更加扎堆一線城市，這種情況下，一線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，并可能繼續(xù)推高地價(jià)。
分析人士指出，由于二三線城市樓市上漲乏力，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出更加明顯的區(qū)域差異特征。其中，一線城市的“獨(dú)大”局面將繼續(xù)凸顯，房地產(chǎn)成交量和價(jià)格仍有升溫的動(dòng)力。
