養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏明確的盈利模式 高端過(guò)剩低端缺乏
發(fā)布時(shí)間：2014-11-17 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：隨著老齡化的加速逼近，以老齡
地產(chǎn)和老齡護(hù)理為代表的老齡消費(fèi)是一塊可以預(yù)期的“大蛋糕”。由于中國(guó)老齡化時(shí)間表太快，很多方面都顯得猝不及防，養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏明確的盈利模式，正在走“摸著石頭過(guò)河”的老路。
全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室9月末發(fā)布的《中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2014）》稱，中國(guó)老年人口的消費(fèi)潛力將從4萬(wàn)億元左右增長(zhǎng)到106萬(wàn)億元左右，占GDP的比例將從8%增長(zhǎng)到33%。老齡金融業(yè)和老齡
房地產(chǎn)業(yè)將是增長(zhǎng)的兩大亮點(diǎn)。
根據(jù)這項(xiàng)報(bào)告，老齡房地產(chǎn)包括養(yǎng)老社區(qū)、老齡服務(wù)機(jī)構(gòu)、異地養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目、
城市老年
公寓、現(xiàn)有
住房的適老化改造、二手老齡房地產(chǎn)等。報(bào)告還預(yù)測(cè)，到2025年和2034年，中國(guó)老齡人口將分別突破3億和4億，中國(guó)將擁有全球最大的老齡房地產(chǎn)業(yè)
市場(chǎng)。
2013年被譽(yù)為中國(guó)“養(yǎng)老地產(chǎn)”元年，萬(wàn)科、保利等多家國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)商在全國(guó)范圍內(nèi)布局養(yǎng)老地產(chǎn)，而在此前兩年，以泰康人壽為代表的保險(xiǎn)資金早已率先進(jìn)入了這一領(lǐng)域。
與保險(xiǎn)公司可以追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)未卜的盈利前景對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)挑戰(zhàn)更加明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，業(yè)內(nèi)入手養(yǎng)老地產(chǎn)的地產(chǎn)商超過(guò)80家，上市公司就有30家左右，其中，不乏以“養(yǎng)老”為名圈地搞房地產(chǎn)開發(fā)的。
萬(wàn)科、保利等知名地產(chǎn)商也在嘗試不同的養(yǎng)老地產(chǎn)模式。萬(wàn)科在養(yǎng)老社區(qū)、嵌入式養(yǎng)老服務(wù)中心以及自持老年公寓三個(gè)方向上都有嘗試。位于杭州良渚文化村的隨園嘉樹
樓盤以“養(yǎng)老服務(wù)”為賣點(diǎn)，配有40余項(xiàng)適老性能設(shè)計(jì)。
媒體在調(diào)查中了解到，當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)主流的盈利模式主要是會(huì)員制、押金制、租售并舉制等幾種模式。在這些模式之下，養(yǎng)老地產(chǎn)高額的開放成本和長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)成本根本無(wú)法回收，基本上處于“全行業(yè)”虧損的狀態(tài)。
一位專門從事養(yǎng)老地產(chǎn)研究的人士稱，地產(chǎn)商是習(xí)慣于賺快錢的，房子蓋好了賣出去，生意就算做完了，而養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈特別長(zhǎng)，建完房子只是完成了一部分，更關(guān)鍵的是后續(xù)的管理。
“
開發(fā)商變成了管理者，賣房子的變成了護(hù)工，他們之前確實(shí)沒(méi)有這樣的經(jīng)驗(yàn)，所以很多項(xiàng)目走到一半都走不下去。”這位人士說(shuō)。
陳東升在9月初首屆中美醫(yī)療峰會(huì)上接受媒體采訪時(shí)稱，當(dāng)前養(yǎng)老特別熱，很多企業(yè)稱要
投資，但真正進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的并不多，因?yàn)轲B(yǎng)老不是個(gè)暴利行業(yè)，這種商業(yè)模式對(duì)資金要求量大、沉淀時(shí)間長(zhǎng)、市場(chǎng)回報(bào)慢。
但他相信，養(yǎng)老的商業(yè)模式一旦產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模、走上軌道，就不會(huì)受到經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響，是符合保險(xiǎn)公司要求長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的和追求高回報(bào)資金的性質(zhì)。
很多以“養(yǎng)老”為賣點(diǎn)的地產(chǎn)項(xiàng)目，由于對(duì)于入住者年齡沒(méi)有硬性的限制，使得養(yǎng)老地產(chǎn)成為一個(gè)噱頭，在這些社區(qū)中一些
開盤買房時(shí)針對(duì)老年人的承諾在入住一段時(shí)間便會(huì)難以為繼。
難以為繼的背后深層的原因在于國(guó)內(nèi)老齡康復(fù)護(hù)理服務(wù)業(yè)處于嚴(yán)重供給不足的狀態(tài)。根據(jù)老齡辦對(duì)城鄉(xiāng)老年人口健康情況的調(diào)查，在平均約19年的余壽中，健康余壽只有9年左右，其余10年基本上是帶病或失能狀態(tài)。
老齡辦調(diào)查還顯示，現(xiàn)有的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)絕大部分只能提供日常生活照料，僅有10%以護(hù)理康復(fù)為主。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中醫(yī)護(hù)人員數(shù)量少、學(xué)歷低，護(hù)理人員年齡大、技能差的現(xiàn)象很普遍。民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中醫(yī)護(hù)人員的比例僅有12%左右。30歲以下的青年護(hù)工比重僅為7%，絕大部分護(hù)理人員年齡在四五十歲以上。
護(hù)理人員的缺乏和護(hù)理質(zhì)量的低下已經(jīng)是制約中國(guó)高端養(yǎng)老業(yè)發(fā)展的一大瓶頸，這個(gè)問(wèn)題顯然不是保險(xiǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)商依靠自身的力量能夠解決的。
養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的局面是“有錢的人還沒(méi)老，老了的人卻沒(méi)錢”，養(yǎng)老社區(qū)普遍將自己的目標(biāo)人群定位為“高知、高干、高管”人群。然而，先富起來(lái)的人畢竟是少數(shù)，如何找到消費(fèi)能力與高收費(fèi)相匹配的客戶是
銷售養(yǎng)老地產(chǎn)首先要解決的問(wèn)題。
