從去年至今，業(yè)主與發(fā)展商的糾紛不斷，口水戰(zhàn)、大字報戰(zhàn)，此起彼伏、短兵相接，肢體沖撞也不再新鮮。一時間，沸沸揚揚，買房人“維權(quán)”之聲四起。政府管理部門對此既理解又無奈，“事件”不停，了猶未了，有的已拖了很久仍不知如何收拾殘局。這些“維權(quán)”問題大多因何引起?矛盾的本質(zhì)是什么?應(yīng)該如何從積極的方面化解它，從而進一步促進房地產(chǎn)市場的健康成長?本周我們請來嘉賓對此暢所欲言。

　　嘉賓觀點

　　1.之所以屢屢出現(xiàn)發(fā)展商違約或者違法的問題，最重要的原因在于發(fā)展商違約或違法的成本太低

　　2.依法處理糾紛時，有“問題”的發(fā)展商因有批文、手續(xù)齊全，業(yè)主打不贏官司，當一兩個官司沒有贏后，就會采用一些不夠理智的方式，使維權(quán)陷入怪圈

　　3.不能以不合法的手段來維護自己合法的利益

　　業(yè)主維權(quán)是社會進步

　　主持人：目前，買房人維權(quán)事件越來越多，表現(xiàn)形式也愈演愈烈，并成了一個愈來愈受關(guān)注的社會問題，如何看待這種現(xiàn)象?

　　馮侖：現(xiàn)在北京、廣州很多業(yè)主都在鬧“房潮”，這首先是一個進步，意義在于業(yè)主維權(quán)維的是私權(quán)，是在私權(quán)基礎(chǔ)上的沖突，大家開始關(guān)注私權(quán)。這將促使房地產(chǎn)市場盡快規(guī)范。

　　什么使業(yè)主維權(quán)事件越來越多

　　舒可心：一是入住收房后的實物和以往廣告相比落差太大，造成買房人心理不平衡。二是發(fā)展商解決矛盾不及時，客戶服務(wù)工作效率低，使得業(yè)主們覺得發(fā)展商缺少誠意，再加上不少媒體報道了大量房屋糾紛的事例，業(yè)主普遍認為發(fā)展商是“黑心的”。三是目前小業(yè)主不可能自己花錢對樓的質(zhì)量、裝修情況進行公正的測試，許多人就想用“眾人拾柴火焰高”的土辦法解決問題。

　　鄒勁松：原因有幾個方面：

　　從發(fā)展商的角度看：第一，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段不規(guī)范造成的，如發(fā)展商的虛假承諾無法兌現(xiàn);房屋的施工質(zhì)量不能讓人滿意等。第二，建設(shè)和物業(yè)管理脫節(jié)。很多發(fā)展商建房時沒有考慮到物業(yè)管理的問題，而物業(yè)管理成敗的好壞完全取決于發(fā)展商前期的工作，尤其是對物業(yè)公司的選擇。如果物業(yè)管理公司在規(guī)劃、設(shè)計階段就提供顧問服務(wù)，告訴發(fā)展商用什么電梯省電，對隱蔽管線等做到提前的了解，會為業(yè)主節(jié)約很多費用并提高將來的維修速度。

　　從物業(yè)管理看，管理不規(guī)范：首先，誰開發(fā)誰管理的局面還沒有打破，服務(wù)理念和服務(wù)水平存在很多問題。其次，物業(yè)管理公司存在亂收費、多收費，少服務(wù)、不服務(wù)的現(xiàn)象。第三，是物業(yè)管理市場還沒有建立，要換掉一個物業(yè)管理公司，讓新的公司進來，法律程序還不健全。

　　從業(yè)主委員會看，組建困難和運作不規(guī)范的現(xiàn)象并存。一方面，組建困難;另一方面，有些業(yè)主委員會不能夠擺正自己的位置，維權(quán)不到位甚至越位。

　　從業(yè)主看，業(yè)主不理解不支持物業(yè)管理：有很多業(yè)主不愿意繳費，沒有形成正常的物業(yè)管理消費觀念。事實上一個完整的住房消費是由三個部分組成的——購房支出、物業(yè)管理費、日常的能源消耗(水電氣)，買房只是住房消費的開始。另一方面，業(yè)主不服從物業(yè)公司在某些方面的管理行為。如停車，一些小區(qū)業(yè)主想停哪兒就停哪兒，保安一管就發(fā)生暴力事件。

　　從政策看，也有不完善的地方。

　　王海：房屋問題跟舒先生提到的對發(fā)展商道德質(zhì)疑沒有關(guān)系，主要還是利益之爭。之所以出現(xiàn)糾紛，還是因為發(fā)展商要么違約了，要么違法了。而出現(xiàn)這樣的問題，最重要的原因在于發(fā)展商違約的成本或者說違法的成本太低了。如建設(shè)部對發(fā)展商虛假廣告的罰款只有兩萬元錢。這么低的違約成本，我要是發(fā)展商，我也肯定能得便宜就得。

　　主持人：吳有富先生是北京萬科剛剛上任的總經(jīng)理，萬科是一個比較“老牌”的房地產(chǎn)企業(yè)，吳先生怎么看目前買房糾紛增多的現(xiàn)象?

　　吳有富：很高興到北京工作，先自我介紹一下，我是東南大學土木系的博士，1993年畢業(yè)后到深圳中國海外下屬的公司工作，1999年7月去了香港，在中海集團做品質(zhì)安全部副總經(jīng)理，去年7月到了萬科。#p#副標題#e#

　　說到維權(quán)，我們同意馮侖的說法，認為這是社會的進步。從市場角度來看，原來的市場是供不應(yīng)求，而現(xiàn)在是供大于求，業(yè)主對發(fā)展商提出了比較高的要求是很正常的。市場經(jīng)濟有兩個基石，一是法制，另一是專業(yè)化。而目前國內(nèi)的房地產(chǎn)配套行業(yè)如施工、建材等專業(yè)化程度不高，很多質(zhì)量問題發(fā)展商也左右不了。還有一些糾紛也是技術(shù)進步帶來的，比如說氨氣事件，這種材料和添加劑在20世紀70年代的蘇聯(lián)就已經(jīng)用了，但那時外墻沒有用外保溫，窗子的密封性比較差，即便有氨氣，也能往外排掉，而現(xiàn)在保溫系統(tǒng)做在外面，窗子的密封性能好，氨氣被捂在里面了，這是技術(shù)進步帶來的新問題。

　　從在小區(qū)貼標語到砸展會，業(yè)主維權(quán)方式越來越激烈，原因是什么?

　　主持人：跟以前相比，現(xiàn)在業(yè)主對糾紛的處理方式也在升級，從在小區(qū)貼標語到砸展會，表現(xiàn)方式為什么會出現(xiàn)越來越極端化的傾向?

　　馮侖：一般看，發(fā)展商對待糾紛的態(tài)度分以下幾個階段：第一階段往往很麻木，對業(yè)主缺乏尊重。第二階段，看事情大了，就想花錢息事寧人，無原則地說好話，這讓大家對發(fā)展商的道德產(chǎn)生質(zhì)疑并形成共識，認為發(fā)展商都是“黑心的”。第三個階段，糾紛愈演愈烈，發(fā)展商開始重新審視，認為必須依法處理�？墒且婪ǖ倪^程中又出現(xiàn)了一個怪圈——一依法，大多發(fā)展商就沒什么問題，如手續(xù)齊全，有政府批文，而業(yè)主一旦一兩個官司沒有贏后，干脆就不打官司而找極端的方式，維權(quán)陷入了怪圈。第四個階段：落實到最后，還是一個“錢”字。但發(fā)展商根據(jù)什么標準給?目前沒有相關(guān)規(guī)定可參照。

　　另外，在糾紛中，律師和媒體的作用也值得探討。律師肯定是一個很有用的角色，但律師本身是一個商業(yè)機構(gòu)，是靠提供服務(wù)來換取酬金的，靠律師自己把握正義、道德和金錢之間的平衡很難。如果律師不自律，就可能把道德放在第二位，而把商業(yè)利益放在第一位，就可能制造各式各樣的矛盾點來擴大糾紛，對購房糾紛起到推波助瀾的作用。媒體也是如此。

　　韓林峰：我們有過統(tǒng)計，90%以上的糾紛都是由于發(fā)展商輕視客戶，沒有積極、及時地給客戶處理問題造成的。此外，客戶也不夠成熟，一旦出了點問題就往往采取和發(fā)展商對抗的手段。#p#分頁標題#e#

　　李延武：我大致歸納了一下。樓市的糾紛絕大部分出現(xiàn)在規(guī)劃審批、權(quán)屬確認、面積分攤等問題上。幾乎每一個糾紛的環(huán)節(jié)都跟有關(guān)部門的管理有關(guān)。

　　目前我個人掌握的資料，北京還沒有幾起業(yè)主跟發(fā)展商打官司能打贏的。為什么?核心環(huán)節(jié)就是有關(guān)管理部門的問題。開發(fā)、建設(shè)、入住以及物業(yè)管理過程中都涉及很多的行政審批、行政許可。如許多規(guī)劃變更引起的糾紛往往發(fā)展商是得到規(guī)劃部門許可的，但這些行政審批是不是公開化，是不是合法?這是造成目前糾紛不容易解決，業(yè)主打不贏官司的最直接原因。

　　關(guān)于面積分攤的糾紛，現(xiàn)在的問題不是說沒有相關(guān)的規(guī)定，而是有文件規(guī)定卻不能得到很好的執(zhí)行——不是說發(fā)展商沒有很好地執(zhí)行，問題還是有關(guān)部門的管理人員，即具體的執(zhí)法者、公務(wù)員在審批過程中，把這些文件規(guī)定執(zhí)行走樣了。因此而產(chǎn)生的問題最后轉(zhuǎn)嫁到購房人和發(fā)展商身上。這樣的糾紛購房人也打不贏官司。而這又造成業(yè)主在維權(quán)過程中把通過司法途徑解決糾紛放在次要的地位。

　　業(yè)主遭遇“合情合理”但不“合法”，而發(fā)展商不“合情合理”但卻“合法”的問題時，怎么辦

　　主持人：正像前面大家談到的，在維權(quán)過程中，因為各種各樣的原因，業(yè)主可能會遭遇投訴“合情合理”但不“合法”，而被投訴的發(fā)展商不“合情合理”但卻“合法”的問題，比如不少小區(qū)規(guī)劃被改，入住后綠地變成大樓，而發(fā)展商卻能拿出有關(guān)部門的審批手續(xù)，這種情況下業(yè)主應(yīng)該以什么樣的方式、方法維權(quán)?

　　李延武：一旦發(fā)生這種情況，購房人跟發(fā)展商打這個官司是永遠打不贏的，但業(yè)主的損失由誰負責?有關(guān)管理部門在做規(guī)劃的時候要兼顧發(fā)展商和購房人的利益。

　　周勝：客戶還是應(yīng)該采取合法的手段，哪怕官司輸了，能對以后的業(yè)主有好處�，F(xiàn)在雖然法制環(huán)境差一些，給消費者維權(quán)的途徑，或者出路也比較少一些，但如果大家彼此之間有一個基本的信任度，問題可能更好解決一些。吳有富：不能以不合法的手段來維護自己合法的利益。#p#副標題#e#

　　如何解決目前的樓市維權(quán)問

　　主持人：維權(quán)的目的是為了解決問題，怎樣才能從根上解決樓市糾紛?

　　馮侖：這個游戲最終怎么來解，我們比較困惑。寄托于鬧、哄這樣傳統(tǒng)舊武器不是解決問題的辦法，大家應(yīng)該以發(fā)展的辦法，用新的辦法來解決。矛盾雙方出現(xiàn)的時候，一定要有第三方來駕馭處理。

　　吳有富：在供大于求的市場上，作為發(fā)展商，要誠實、守法經(jīng)營，把房子弄得好一點，讓客戶滿意。但這些并不是解決糾紛的方法，解決問題的方法還得回到法制上。建筑業(yè)是有一系列標準和規(guī)范的，比如說，常規(guī)的混凝土結(jié)構(gòu)，正常情況下，室內(nèi)裂縫寬度小于0.3毫米都是正常的，但小業(yè)主很可能看到有裂縫就要鑒定，即便是發(fā)展商把施工單位的混凝土驗收報告、施工過程記錄拿給他也不行，要解決這樣的問題，只能回到統(tǒng)一的標準上來，這樣才是一個比較合理的做法。

　　王海：要解決消費者和房地產(chǎn)商的糾紛問題，關(guān)鍵還是一個成本的問題。在合同里如果事先就有約定，發(fā)展商要違約就賠償消費者多少錢，或者政府采取措施，發(fā)展商出現(xiàn)什么違法行為就吊銷牌照，或者給巨額罰款，就不會出現(xiàn)這么多問題。

　　韓林峰：發(fā)展商不能給客戶虛假的承諾，此外，還要提高管理。有關(guān)部門應(yīng)該做的就是提高門檻，把不合格的發(fā)展商剔除出去。對惡意的發(fā)展商實行狠狠打擊的政策，不讓一小撮不良發(fā)展商影響到客戶對發(fā)展商的信任感。

　　鄒勁松：有關(guān)管理部門開過好幾次專門的會議，討論怎么解決當前的房地產(chǎn)糾紛問題，基本原則是：第一，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的銷售行為，尤其打擊虛假廣告。第二，嚴格地把好入住關(guān)，新建住宅入住管理的標準和辦法即將出臺。第三，對物業(yè)管理，要建立制度，打破壟斷，加快市場化。第四，對業(yè)主委員會要加強規(guī)范，在規(guī)范的前提下，加強對業(yè)主委員會的支持和服務(wù)。第五，完善政策法規(guī)，如物業(yè)管理方面的收費辦法和物價局已經(jīng)達成一致意見，并上報市政府了，適當?shù)臅r機將公布。

　　面對政策和市場現(xiàn)狀，買房人如何維護自己的權(quán)利

　　主持人：法律的完善和市場的規(guī)范都需要假以時日，在政策和市場不可能改變太大的情況下，買房人應(yīng)如何買房才能維護自己的權(quán)利?

　　鄒勁松：第一，買房人要有一個理智的心態(tài)，非常謹慎地購房。把購房當做你人生的一件大事。有些人急急忙忙購房，聽從發(fā)展商的承諾，最后被困在糾紛中，怪誰?首先要怪的是自己不理智。第二，不要寄希望于事后的維權(quán)，更重要的是搞好事前的預防。怎么預防?走專業(yè)化道路請專家購房。第三，要預防物業(yè)管理糾紛，我建議買房子的時候，要發(fā)展商提供物業(yè)管理公約。

　　最后，要提醒買房人的是要盡量和發(fā)展商、物業(yè)公司協(xié)調(diào)處理問題，這是一種共建的關(guān)系，有問題，先協(xié)商解決，實在不行再采取其他方式，比如到消協(xié)投訴，用法律手段，不要用不合法的辦法，維權(quán)還是要合法、合理。