樓市新政已滿月：房貸利率小降 放貸動(dòng)力不明顯
發(fā)布時(shí)間：2014-10-31 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：央行新政出臺(tái)已近一月,伴隨對(duì)于
住房按揭
貸款總體的鼓勵(lì)態(tài)度,
房貸市場(chǎng)出現(xiàn)了一些微妙變化。
房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了9個(gè)多月的低迷后,受央行9·30新政的影響,似乎開(kāi)始緩過(guò)勁來(lái)。
房地產(chǎn)
成交10月份環(huán)比也顯示回暖跡象。中指、易居、中原等機(jī)構(gòu)
數(shù)據(jù)顯示,國(guó)慶長(zhǎng)假后各地
樓市成交連續(xù)三周環(huán)比回升。
不過(guò)與往年同期比較卻不樂(lè)觀。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,時(shí)隔三年70大中城市
房?jī)r(jià)再現(xiàn)全面環(huán)比下跌,在此影響下,房地產(chǎn)
投資逐漸走淡。1至9月份
全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同比名義增長(zhǎng)12.5%(扣除
價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)11.7%),創(chuàng)5年來(lái)新低。較2013年同期19.7%下降7.2個(gè)百分點(diǎn),降幅近三分之一。
從市場(chǎng)層面看,目前相較于首套房認(rèn)定的放松,市場(chǎng)期待的7折利率并沒(méi)有出現(xiàn),9折被普遍認(rèn)為是銀行盈虧平衡點(diǎn)。9折以下,銀行放貸的動(dòng)力并不明顯。
從公開(kāi)數(shù)據(jù)看,三季度房地產(chǎn)貸款增速放緩。
10月27日,央行3季度報(bào)告顯示,當(dāng)期人民銀行統(tǒng)計(jì)的貸款總余額79.58萬(wàn)億。房地產(chǎn)貸款余額16.74萬(wàn)億,同比增18.2%,明顯高于全部貸款增速,但速度較上季末降低1個(gè)百分點(diǎn)。
房地產(chǎn)貸款增速的下滑,多位業(yè)內(nèi)人士指出,一方面是地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)之下,銀行加大對(duì)房貸的管控;而另一方面,則是高
庫(kù)存下,
房企投資意愿降低減少貸款。
受訪的銀行和地產(chǎn)界人士也指出,即使在個(gè)人住房按揭貸款有所寬松,但料開(kāi)發(fā)貸不會(huì)有太大規(guī)模投放。故短期地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇,還難言整體回暖。
利率繼續(xù)下調(diào)可能性
據(jù)公開(kāi)報(bào)道,武漢、濟(jì)南、杭州和重慶等地開(kāi)始出現(xiàn)7折房貸利率優(yōu)惠的
樓盤。其中,武漢綠地中央廣場(chǎng)項(xiàng)目從10月份起,聯(lián)合平安好房提供“1成首付、7折利率”的優(yōu)惠
購(gòu)房活動(dòng),最多補(bǔ)貼約10萬(wàn)費(fèi)用。
但實(shí)際上,這些活動(dòng)均為房貸新政下的營(yíng)銷行動(dòng),并非銀行利率真正打7折。CRIC研究中心認(rèn)為,當(dāng)前房企多半采取暗降的手段,一方面賺足眼球,一方面提供一些實(shí)在的優(yōu)惠給購(gòu)房者,來(lái)推動(dòng)項(xiàng)目熱銷。
要達(dá)到7-8折利率優(yōu)惠,需滿足兩個(gè)條件,一是銀行不虧錢,二是總體額度寬松。
MBS被寄予為金融機(jī)構(gòu)籌集低成本資金的厚望。央行9·30房貸新政提出,鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金,專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
但申萬(wàn)報(bào)告指出,從目前現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看,一方面,在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)較大、降息預(yù)期增強(qiáng)、信貸額度并不緊張的情況下,銀行通過(guò)固定利率的MBS將浮動(dòng)利率的按揭貸款出表的動(dòng)力并不強(qiáng)。
另一方面,目前信用利差過(guò)窄明顯制約了MBS所能引導(dǎo)的按揭利率下行空間。申萬(wàn)測(cè)算,若銀行將房貸打包成MBS產(chǎn)品后直接在市場(chǎng)上出售,在目前基準(zhǔn)的利率水平上尚存在一定動(dòng)力,但預(yù)計(jì)按揭貸款利率大致可以下降到5.8-6.4%,相當(dāng)于8.8折至基準(zhǔn)之間;若銀行將房貸打包成MBS后由國(guó)開(kāi)行以住房金融專項(xiàng)債對(duì)接,則預(yù)計(jì)最終按揭貸款利率大致可以下降到5.4-5.8%,相當(dāng)于8.5折左右。
“我判斷,從目前情況看,利率7折是非分之想,8折絕無(wú)可能,9折已算極好,9.5很不容易,基準(zhǔn)也屬正常。”易居中國(guó)聯(lián)席總裁丁祖昱認(rèn)為。
至于將來(lái)是否可能出現(xiàn)7折利率?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,除非再出現(xiàn)1-2次定向或者全面降準(zhǔn)。
成交回暖或難持續(xù)
張大偉指出,信貸額度將是決定9·30央行松綁限貸
政策的最大因素。如果不增加額度,在改善型需求進(jìn)入市場(chǎng)后,搶用額度,可能會(huì)使得2014年年底的額度非常緊張。
融360的信貸專家徐瑾認(rèn)為,不能過(guò)于樂(lè)觀估計(jì)信貸放松的程度。有些銀行雖然下發(fā)新政細(xì)則,但因?yàn)轭~度比較緊張,到放貸時(shí)就沒(méi)有額度了。
丁祖昱也認(rèn)為在限貸放松上不能過(guò)于樂(lè)觀,建議
開(kāi)發(fā)商在口徑上不要給客戶過(guò)高期望,不要再繼續(xù)往7折引導(dǎo),否則必然導(dǎo)致客戶的觀望等待,反而起到負(fù)面效果。在貸款利率沒(méi)有到位的情況下,可以采取一定營(yíng)銷手段,比如適當(dāng)貼息,采取類似“利率不到九折,開(kāi)發(fā)商來(lái)補(bǔ)貼”這種營(yíng)銷手段來(lái)促進(jìn)成交。
中銀國(guó)際分析師指出,由于多數(shù)房企3季度業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不理想,毛利率下滑幅度超出市場(chǎng)預(yù)期,顯示開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間受到
地價(jià)與需求的雙重?cái)D壓,而行業(yè)確實(shí)已進(jìn)入一輪較大的
調(diào)整周期中,在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi),房地產(chǎn)投資仍難有表現(xiàn)。
