分析稱(chēng)樓市回暖尚需一年 基本面背后現(xiàn)庫(kù)存危機(jī)
發(fā)布時(shí)間：2014-10-30 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
據(jù)中原
地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,10月前26日,40個(gè)重點(diǎn)城市新建
住宅成交面積較9月同期增長(zhǎng)9%,其中
一線城市表現(xiàn)最為突出,增幅達(dá)到23%。
二手房同樣有回暖跡象。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的21個(gè)大中城市二手住宅成交量逐周回升,上周較9月周平均增加約兩成。其中一線城市表現(xiàn)更佳,上周成交量較9月周平均增加約三成。
盡管
樓市有回暖跡象，但
房地產(chǎn)行業(yè)的智囊們對(duì)前景并不樂(lè)觀,包括有著先天性唱漲習(xí)慣的任志強(qiáng)(微博)。
回暖或難持續(xù)
中原地產(chǎn)機(jī)構(gòu)注意到,雖然二手住宅市場(chǎng)成交量有回暖跡象,但相比2013年10月份的成交量仍有很大幅度的縮減。10月前26天21個(gè)城市成交量較2013年同期縮減約4成。六城市中原地產(chǎn)報(bào)價(jià)指數(shù)繼續(xù)跌多漲少,僅有天津和成都指數(shù)環(huán)比上漲,其余城市指數(shù)均有不同程度下滑。“
房貸新政”使得中原報(bào)價(jià)連續(xù)兩周上漲之后,又迎來(lái)連續(xù)兩周的下滑。這說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)跌為升的信心不足。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵(微博)的判斷是,與2008年那輪
調(diào)整只持續(xù)幾個(gè)月的時(shí)間不同,這一輪房地產(chǎn)調(diào)整恐怕需要兩年甚至于更長(zhǎng)的時(shí)間。李稻葵對(duì)于樓市趨勢(shì)悲觀的兩大理由是:第一,城市人口對(duì)
住房需求已經(jīng)基本得到滿(mǎn)足。人均住房面積34平米,89%的家庭都有自己的住房,超過(guò)10%的家庭有兩套房甚至更多;第二,老百姓對(duì)于
投資的興趣點(diǎn)已經(jīng)從
房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到金融投資。
盡管任志強(qiáng)通過(guò)中國(guó)城鎮(zhèn)化率所帶來(lái)的巨大需求,推導(dǎo)出
房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大的市場(chǎng)增長(zhǎng)空間,但他并不認(rèn)為,此輪政策上的放松能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)真正的利好。如果新的政策(指
央行信貸放松)落實(shí)得不好,房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)可能是一個(gè)底部延長(zhǎng)線,但再向下的可能性也不太大;如果落實(shí)得好,就會(huì)出現(xiàn) U型發(fā)展態(tài)勢(shì),即,逐漸開(kāi)始回升。而且,這種可能存在的回升狀態(tài)也將是非常緩慢,不是迅速的U形拉升。
基本面背后的庫(kù)存危機(jī)
真正影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的,是經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)注點(diǎn)之外的供求關(guān)系。任志強(qiáng)認(rèn)為,房地產(chǎn)之所以還需要至少9-10個(gè)月回暖,是因?yàn)槟壳斑�有5.7億平方米的庫(kù)存需要消化。
同策機(jī)構(gòu)從當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存壓力監(jiān)測(cè)得出的結(jié)論是,截至2014年10月,一線城市存銷(xiāo)比雖略有降低,但仍面臨去庫(kù)存壓力;限購(gòu)松綁或取消后,二線城市存銷(xiāo)比繼續(xù)分化,監(jiān)測(cè)城市中僅合肥、南京、南昌、蘇州等少數(shù)城市處于合理區(qū)間或有房?jī)r(jià)上漲壓力,其他二線城市庫(kù)存仍然偏大。大多數(shù)三四線城市去庫(kù)存壓力較大,房?jī)r(jià)面臨下跌可能。當(dāng)前限購(gòu)松綁等政策,并未改變?nèi)?kù)存的市場(chǎng)基本面。
值得注意的是,任志強(qiáng)所推導(dǎo)出的9-10個(gè)月以后回暖,還存在一個(gè)重要前提。“如果新開(kāi)工不增長(zhǎng)或者嚴(yán)重的負(fù)增長(zhǎng),持續(xù)到明年9月份的時(shí)候,才可能出現(xiàn)較好的回升條件。如果大家看到形勢(shì)好了,錢(qián)也有了,
融資條件也有了,迅速擴(kuò)大投資和擴(kuò)大生產(chǎn),那就不一定出現(xiàn)明年9月份以后持續(xù)回升的一個(gè)局面。因?yàn)楣┣箨P(guān)系始終在決定著市場(chǎng)。”
在SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹看來(lái),任志強(qiáng)所擔(dān)憂的這種前提很有可能發(fā)生。潘石屹認(rèn)為,過(guò)去10年,房地產(chǎn)長(zhǎng)期處于黃金時(shí)代,而這使得
房企們存在慣性地盲目擴(kuò)張,而這可能加劇行業(yè)的悲觀局面。
同策咨詢(xún)研究部數(shù)據(jù)顯示,TOP20房企2009-2013年5年期間,
銷(xiāo)售金額年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到29.9%(同期
全國(guó)平均銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)率15.2%),銷(xiāo)售面積年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到22.7%(同期全國(guó)平均銷(xiāo)售面積復(fù)合增長(zhǎng)率7.65%),TOP20房企的平均增速明顯高于行業(yè)增速,這一方面反映出TOP20房企市場(chǎng)擴(kuò)張能力優(yōu)于其他房企,但另一方面,品牌房企出于對(duì)業(yè)績(jī)和增長(zhǎng)率的貪婪追求,在資金、人員、
土地各方面不斷加大投入,即使在市場(chǎng)條件不佳的情況下依然試圖達(dá)到15%甚至20%以上的年增長(zhǎng)率,導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩,供應(yīng)過(guò)多,庫(kù)存高企。
在庫(kù)存未明顯改善的背景下,房企擴(kuò)張的盲動(dòng)性有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)面臨產(chǎn)能過(guò)剩,這就決定年底及2015年去庫(kù)存仍然是市場(chǎng)主旋律。
