業(yè)主怎樣合法維權(quán)
―一個業(yè)主委員會主任的維權(quán)觀
    本人從作為業(yè)主代表開始直至被選舉為本小區(qū)首屆管委會（業(yè)主委員會）主任，已經(jīng)將近四年的時間了。四年的時間，讓我深刻認識到物業(yè)管理活動中依法治理的重要性。

　　人們購買了房子，就產(chǎn)生了業(yè)主；也同時產(chǎn)生了業(yè)主群體的共有財產(chǎn)和共有利益；而共有財產(chǎn)又產(chǎn)生了業(yè)主大會和業(yè)主委員會；對共有財產(chǎn)實施具體的管理、維護行為又產(chǎn)生了市場環(huán)境下的物業(yè)管理行業(yè)。

　　因此，隨著國家房屋分配制度的改革，產(chǎn)生了一系列從來未有過的主體和這些諸多主體之間的法律關(guān)系。而以往那種政府在理市場管理中作裁判員來仲裁和解決糾紛的狀況，越來越不適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展需要，社會迫切需要一部調(diào)整物業(yè)管理活動中各方權(quán)益的法律來從根本上明確有關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。經(jīng)過4年多的醞釀和最終國務(wù)院采用公開征詢社會意見的辦法，《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）于今年9月1日正式實施了。這是我國物業(yè)管理進入法制化的一個標志。從此，物業(yè)管理過程中相關(guān)各方的利益，均將納入該《條例》調(diào)整范圍。

　　作為業(yè)主，必須認真了解法律賦予我們的權(quán)利，特別是如何行使這些權(quán)利的合法程序。只有這樣，才能真正做到依法維護我們的合法權(quán)利。因此，我們有必要認真探討和研究業(yè)主在物業(yè)管理過程中的權(quán)利和行使、獲得這些權(quán)利的法律依據(jù)和合法途徑。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中權(quán)利的來源是由于其購買了物業(yè)中的某一部分，某業(yè)主對其購買物業(yè)的專有部分享有排他的所有權(quán)；但對共有部分并不單獨享有所有權(quán)，而是和其他全體業(yè)主一起共同享有，且這個所有權(quán)的大小還和其購買物業(yè)占整個物業(yè)中的產(chǎn)權(quán)份額有關(guān)，這種權(quán)利即是所謂共有部分的持份權(quán)；當然，業(yè)主也有權(quán)參與業(yè)主利益的組織－業(yè)主大會，這種權(quán)利稱為業(yè)主組織的成員權(quán)。在共有物業(yè)當中，任何業(yè)主都同時擁有這三種權(quán)利，但是這三種權(quán)利的行使卻又是完全不同的。

　　所有權(quán)所對應(yīng)的專有部分，業(yè)主可以單獨占有、使用、收益和處分。這些部分主要有房屋的套內(nèi)使用面積（不含套內(nèi)的承重墻體等共有部分）；

　　持份權(quán)所對應(yīng)的共有部分，某個業(yè)主不能單獨占有、使用、受益和處分。這些部分主要有：公攤面積和屬于全體業(yè)主共同的設(shè)備、設(shè)施、財產(chǎn)，以及全體業(yè)主共同獲得的國有土地有償使用年限內(nèi)的使用權(quán)和地上附著物等。而物業(yè)管理，也恰恰是對這些部分進行的管理和維護，目的是使全體業(yè)主的共同財產(chǎn)維持良好的狀態(tài)，提供穩(wěn)定的功能。近代物業(yè)管理中，也包括對物業(yè)使用人（業(yè)主自用時，業(yè)主即是使用人）群的專項服務(wù)，如保安、保潔、生活資料的供應(yīng)等。也正因為各個業(yè)主按份所有這些公共部分的權(quán)利，因此，大家按份交納相應(yīng)的管理、維護和服務(wù)費用。則自然是每個業(yè)主的義務(wù)。當然，如果這些公共部位有其他收益（通過管理和維護，使其在一個良好、穩(wěn)定的狀態(tài)，其實這本身就是業(yè)主的收益）時，全體業(yè)主也應(yīng)該按份享有收益的分配權(quán)力。

　　成員權(quán)所對應(yīng)的組織，正是為了行使那些因任何個別業(yè)主或部分業(yè)主都無法單獨行使的上述持份權(quán)而產(chǎn)生的。這個組織就是業(yè)主大會和其執(zhí)行機構(gòu)－業(yè)主委員會。全體業(yè)主都在業(yè)主大會中有表決權(quán)，有業(yè)主委員會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。全體業(yè)主通過民主的形式，來表決、行使其共有的權(quán)利。

　　《條例》則從法律上，對上述權(quán)利的歸屬以及行使方式，進行了必要的規(guī)定。目的是讓那些屬于全體業(yè)主的權(quán)利，由全體業(yè)主真正自我民主決策，從而防止在共有權(quán)利的行使和獲取過程中，產(chǎn)生少數(shù)人決定多數(shù)人利益的不公平現(xiàn)象，以及其他可能發(fā)生的業(yè)主組織的腐敗和違法現(xiàn)象。

　　從《條例》中我們看到，業(yè)主的權(quán)利除按物業(yè)服務(wù)合同接受物業(yè)服務(wù)外還主要有：監(jiān)督、提出建議、參加業(yè)主大會并行使表決權(quán)、業(yè)主委員會委員的被選舉權(quán)和物業(yè)管理活動中的知情權(quán)等項權(quán)利。同時也有包括必須遵守業(yè)主公約在內(nèi)的諸項義務(wù)。#p#副標題#e#

　　而業(yè)主的以下權(quán)利，必須通過業(yè)主大會來實現(xiàn)（《條例》第十一條）：
　（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
�。ǘ�）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
�。ㄈ�）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
　（四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；
�。ㄎ澹┲贫�、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
�。�六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。

　　業(yè)主大會的召開以及某項決議的通過，《條例》和《業(yè)主大會規(guī)程》中有明確、細致的規(guī)定。只有嚴格按照法律規(guī)定的程序通過的決議，才能保障決議的合法性。否則決議即便可能合理，也一定不合法。即只有程序的合法，才能保障實體的合法。這是法治社會的概念精髓。

　　《條例》第十五條規(guī)定，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。因此，業(yè)主委員會所行使的各項職責，除《條例》規(guī)定外，必須都是業(yè)主大會的決議。實際上，業(yè)主委員會就是業(yè)主大會的“橡皮圖章”和“眼線”。前者說明其必須無條件的服從且履行業(yè)主大會的決議，盡力做好業(yè)主大會授權(quán)的各項工作；后者說明其必須代表業(yè)主大會即全體業(yè)主，對物業(yè)管理的實施情況進行監(jiān)督和匯報，從而讓業(yè)主大會對物業(yè)管理企業(yè)的行為，有一個完整、正確的了解，對進一步?jīng)Q議對物業(yè)管理企業(yè)的聘用與否，做出必要的決議。而且，《條例》還賦予任何業(yè)主有監(jiān)督業(yè)主委員會的權(quán)利（《條例》第六條）。

　　因此，我們不難看出，《條例》為全體業(yè)主精心設(shè)計了一整套對業(yè)主委員會的監(jiān)督規(guī)則，把業(yè)主委員會的職責范圍嚴格限定在業(yè)主大會授權(quán)之下。其目的就是為了保障全體業(yè)主的利益，真正由全體業(yè)主說了算，而不能由少數(shù)人士說了算，更不能由業(yè)委會主任說了算。畢竟我們?nèi)�體業(yè)主的利益是動輒以億計的財產(chǎn)，對其處分的恰當與否所產(chǎn)生的效益或者損失，都是少數(shù)人士無法處分和無力承擔的。

　　有的地區(qū)的業(yè)主委員會，不按國家規(guī)定，拋開全體業(yè)主以“主人”自居，隨意動用小區(qū)維修基金，甚至拒絕業(yè)主們的調(diào)查和監(jiān)督，使得業(yè)主共同財產(chǎn)在需要的時候不知去向；也有的業(yè)主委員會，自己就決定更換管理1000多戶房屋的物業(yè)管理企業(yè)，由于其能力和水平低下，導(dǎo)致新舊物業(yè)公司交替發(fā)生困難而發(fā)生無人管理的局面，倒霉卻的是全體業(yè)主；更有的業(yè)委會主任，自己把持公章，與他認可的物業(yè)管理企業(yè)一下子簽署了多年的物業(yè)服務(wù)合同，使得廣大業(yè)主不滿意的物業(yè)管理企業(yè)得以合法長期獲得小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同（合同本身就是經(jīng)濟利益）。從中我們不難看出，業(yè)主委員會之所以不應(yīng)該有單獨行使的權(quán)利，是因為這種委員會無法承擔因行使權(quán)利所造成的嚴重后果，即無法承擔相應(yīng)的民事責任。

　　類似的情況在全國各地都有發(fā)生，歸咎其主要原因就是決策者無法受到有效的監(jiān)督。因此，在物業(yè)管理活動中，考慮到業(yè)主管理自己按份共有財產(chǎn)時，的確也無法花費巨大精力來監(jiān)督業(yè)主委員會的行為，因此《條例》將共有財產(chǎn)的管理權(quán)，交給了全體業(yè)主組成的業(yè)主大會，而僅僅由那些熱心公益事業(yè)的業(yè)主組成的業(yè)主委員會，來實施業(yè)主大會的決議。

　　是不是一個沒有權(quán)利的業(yè)主委員會就無法為業(yè)主工作了呢？當初我們僅僅是一些業(yè)主代表，我們同樣為全體業(yè)主的利益，向發(fā)展商和物業(yè)管理公司提出整改建議和向業(yè)主提供法律咨詢和幫助，只是不能履行《條例》賦予業(yè)主委員會的重要職責，因為我們不是以組織形式存在的業(yè)主委員會。在成立了業(yè)主委員會之后，便使得我們得以合法的、更加方便和有力的代表全體業(yè)主履行監(jiān)督物業(yè)管理等權(quán)利。

　　如果一定要說業(yè)主委員會的權(quán)利，那就是全體業(yè)主通過業(yè)主大會授權(quán)而獲得的權(quán)利，業(yè)主委員會沒有自己的權(quán)利，業(yè)主委員會委員更沒有多于其他業(yè)主的任何權(quán)利。有的，只是你發(fā)自內(nèi)心的、樂于接受業(yè)主監(jiān)督和政府監(jiān)督的公益心和適當?shù)墓ぷ鲿r間和一定的工作能力。嚴格依《條例》辦事的業(yè)主委員會，一定會是一個全體業(yè)主擁護的業(yè)主委員會，一定會是一個以全體業(yè)主利益為重的組織。

　　按目前《條例》的設(shè)計，可能出現(xiàn)的情況是由于沒有權(quán)利而導(dǎo)致一些業(yè)主委員會不作為，但這不是《條例》的缺陷，而是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)還沒選舉出熱心公益事業(yè)且有時間、有能力為全體業(yè)主服務(wù)的業(yè)主委員會。

　　因此，《條例》在業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會三者位置的確定上，是一個效率不高但是風險極低的制度，是一個以維護絕大多數(shù)業(yè)主權(quán)益為目的的制度。