改善需求改變樓市格局 能否持續(xù)釋放尚需觀察
發(fā)布時(shí)間：2014-10-24 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：受自
住房沖擊以及
政策傾向等多重因素的影響，剛性需求受到抑制，而改善型需求則加速入市。在
新政的持續(xù)作用下，近期，無論是
新房市場(chǎng)還是
二手房市場(chǎng)，改善型產(chǎn)品的供需雙方均出現(xiàn)了激增的態(tài)勢(shì)。
根據(jù)最新的政策，對(duì)于名下?lián)碛?套房的
購房人來說，只要提前還清房屋
貸款，再買二套房就可以按照首套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，該政策直接刺激了改善型需求的釋放。
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地產(chǎn)分析師張旭表示，自9月30日
房貸新政發(fā)布以來，
北京市二手房市場(chǎng)發(fā)生了較為明顯的變化。在客戶方面，改善型需求客戶占比逐漸加大，在新政中首付
優(yōu)惠的政策落地后逐漸發(fā)揮出對(duì)市場(chǎng)的帶動(dòng)作用。但對(duì)于剛需來說，政策上并未有實(shí)質(zhì)的利好，雖然10月以來也有不少剛需入市，但多數(shù)是受市場(chǎng)預(yù)期的影響。
在
央行新政利好的影響下，改善型需求集中爆發(fā)，部分
樓盤迎來放量，不少
開發(fā)商加速樓盤入市。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)
數(shù)據(jù)顯示，10月份，北京預(yù)計(jì)有22個(gè)項(xiàng)目入市，主要集中于海淀、朝陽、大興等區(qū)域，改善型項(xiàng)目成為供應(yīng)主力軍。
“從目前來看，本輪市場(chǎng)政策所能夠釋放的改善型需求在整個(gè)
樓市的宏觀需求中，占比大約在30%左右，這批需求是否會(huì)在未來一段時(shí)間真正集中入市，從目前來看可以說有這一苗頭，但能否長(zhǎng)期持續(xù)尚難判斷。”偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示。
另據(jù)胡景暉介紹，從趨勢(shì)上來說，2014年和2013年相比，改善型明顯增多。造成改善型人群增多的原因有幾方面。一是在過去北京市執(zhí)行嚴(yán)格
限購、限貸政策的情況下，市場(chǎng)改善型人群事實(shí)上存在著較長(zhǎng)時(shí)間的需求積壓情況，由于政策無法放松，難以順利入市。二是在2005年
房?jī)r(jià)整體
上漲之后，市場(chǎng)上第一批購房人在當(dāng)年由于購置的房屋面積較小，隨著子女教育、父母養(yǎng)老、醫(yī)療等實(shí)際需求的增加，以及家庭收入的增加，客觀上也已經(jīng)需要進(jìn)行
住宅改善。三是房貸新政和普通住宅標(biāo)準(zhǔn)
調(diào)整，事實(shí)上對(duì)于改善型需求進(jìn)行了一定的松綁和支持，在短期內(nèi)引起這批需求的關(guān)注和入市，在情理之中。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的二套房認(rèn)定方式，降低了改善型購房者的購房資金門檻，提高了購房者的資金杠桿率，放大了收益，由此可以促進(jìn)購房消費(fèi)的增加。
當(dāng)前改善型需求的升溫一方面是源自于該類型產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)量的增多，另一方面原因是在于央行松綁信貸增加了改善型購房者的資金杠桿率，因此激發(fā)出一輪此前觀望的改善型需求入市，但這批需求釋放后，未來整體市場(chǎng)的購房熱情能否持續(xù)，還有賴于未來北京是否能夠繼續(xù)放松
調(diào)控政策，給市場(chǎng)更強(qiáng)的信號(hào)，從而改善預(yù)期，拉升需求。
