摘要：據(jù)媒體報(bào)道,封閉式
房地產(chǎn)基金的生命期限普遍為8年,世邦魏理仕預(yù)計(jì)2013年至2016年,約有84只亞太基金將面臨到期,而到期日將集中出現(xiàn)于2015-2016年。
2005-2008年為房地產(chǎn)
融資和
投資的全盛時(shí)期。世邦魏理仕
數(shù)據(jù)顯示,在此期間,亞太地區(qū)的私募房地產(chǎn)基金募集了約910億美元,幾乎是之后四年(2009-2012年)募集的總資金320億美元的3倍。2005-2008年募集的資金,大量流入了亞太房地產(chǎn)直接投資
市場(chǎng),當(dāng)時(shí)的投資金額為歷史高位;僅2007年,私募房地產(chǎn)基金就收購(gòu)了價(jià)值320億美元的資產(chǎn)。
當(dāng)時(shí),這些基金專(zhuān)注于投機(jī)性的風(fēng)險(xiǎn)投資,偏好亞太地區(qū)主要市場(chǎng)的資產(chǎn),尤其是澳大利亞、日本和中國(guó),這些地區(qū)的資產(chǎn)價(jià)值在全球金融危機(jī)爆發(fā)后即受到影響。世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)的亞太區(qū)所有資產(chǎn)類(lèi)別資產(chǎn)價(jià)值指數(shù)于2009年第二季度同比下降20%,同期日本的資產(chǎn)價(jià)值下跌近40%,澳大利亞下降約20%。雖然資產(chǎn)價(jià)值后期出現(xiàn)反彈,但一些市場(chǎng)始終低于全球金融危機(jī)前的水平。
依照典型的8年投資周期,世邦魏理仕預(yù)計(jì)2013-2016年間將有84只基金到期。分析顯示,2015-2016年基金到期潮將達(dá)到頂峰,屆時(shí)將有大約50只基金,總值達(dá)400億美元的資產(chǎn)到期。
基于基金到期高峰的資產(chǎn)出售規(guī)模和當(dāng)前的投資市場(chǎng)容量,世邦魏理仕估計(jì)2015-2016年到期的封閉式基金沽售所釋放出的資產(chǎn)只有75%左右能被市場(chǎng)吸收。不過(guò),該評(píng)估受多種因素影響,包括持續(xù)的投資者情緒、資金募集環(huán)境以及機(jī)構(gòu)投資者的加入等。同時(shí),投資組合的地域和質(zhì)量不同,基金沽售資產(chǎn)所遇到的挑戰(zhàn)程度也會(huì)不同。
據(jù)世邦魏理仕研究表明,未來(lái)兩年基金到期帶來(lái)的潛在流動(dòng)資產(chǎn)金額與市場(chǎng)吸收能力之間的差距約為100億美元。不過(guò),世邦魏理仕認(rèn)為潛在的基金到期潮不會(huì)對(duì)亞太區(qū)的
房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大沖擊。
德信資本董事長(zhǎng)陳義楓在“2014德信資本房地產(chǎn)金融高峰
論壇”上表示,房地產(chǎn)基金面臨長(zhǎng)周期的基本特征是行業(yè)分化加劇,行業(yè)整合在提速。房地產(chǎn)基金可以扶強(qiáng)汰弱,深度介入并購(gòu)當(dāng)中去。
2014年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)并購(gòu)基金的發(fā)展在加速。據(jù)清科集團(tuán)旗下私募通統(tǒng)計(jì),2014年上半年中國(guó)并購(gòu)市場(chǎng)完成的784起并購(gòu)交易,并購(gòu)案例數(shù)方面,房地產(chǎn)以91起交易、占比11.6%的成績(jī)穩(wěn)居第一;從并購(gòu)金額方面分析,房地產(chǎn)行業(yè)排名第二,本期共產(chǎn)生交易金額78.81億美元,占全部交易總額的15.4%。
陳義楓認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入存量時(shí)代,未來(lái)中國(guó)的
新房竣工面積、
銷(xiāo)售面積非常難以突破2013年的峰值,今后增量很難跨越,可是存量永遠(yuǎn)是增加的,并購(gòu)因此成為永恒的主題。
