摘要：受“限購”解除和信貸放松政策雙重影響，各“解限”城市成交略有回升，買賣雙方的預(yù)期、心態(tài)正在發(fā)生變化。專業(yè)人士表示，隨著此次樓市調(diào)控政策“見底”，此前持續(xù)“向下”的樓市或?qū)⑦M(jìn)入“緩沖期”。
　　
    成交“微回升”，心態(tài)起變化
　　
    國慶黃金周歷來不是樓市成交高峰，但央行、銀監(jiān)會節(jié)前發(fā)布的“房貸新政”，讓不少人增加了“度假”新項目——“看房”。“本來打算和家人朋友組個‘自駕游團(tuán)’，結(jié)果成了‘看房團(tuán)’，一天就看了5套房。”杭州市民孔先生說。據(jù)透明售房市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，黃金周杭州市區(qū)共簽約新房804套，為近四年來同期最高。
　　
    作為二線城市的山東省會濟(jì)南，在國慶結(jié)束后的10月8日和9日，商品房成交套數(shù)分別為241套和224套，呈現(xiàn)出回升的態(tài)勢。
　　
    除了實際成交略微回升，樓盤來訪量明顯增加更顯出房貸新政帶來的變化。呼和浩特是全國首個公開取消限購的省會城市，雖然9月29日至10月5日一周時間，該市城區(qū)網(wǎng)簽成交一手商品房只有141套，但與平淡成交相對的是售樓部人頭攢動。南寧中海地產(chǎn)營銷總監(jiān)楊海峰也介紹，恒大集團(tuán)在南寧開發(fā)的恒大綠洲樓盤，10月7日開盤的兩個小時內(nèi)銷售額達(dá)到8億元。
　　
    在杭州、濟(jì)南、武漢、南京、成都等多地，受“房貸新政”影響，黃金周看房者都有明顯增多，有樓盤的銷售經(jīng)理說，“許久沒見到這樣熱鬧的場面了”“消費者的信心明顯得到提升”。
　　
    盡管“房貸新政”的實施細(xì)則仍待明確，但部分購房者的心態(tài)開始起了變化。由于過往有“刺激”樓市的先例，一些購房者害怕“錯失良機(jī)”，加快下單步伐，也有一些購房者擔(dān)憂“抄底抄在半山腰”，仍在看風(fēng)向、等細(xì)則，不過總體來看，購房者入市、出手心態(tài)趨強。
　　
     政策“見底”，樓市“筑底”？
　　
    盡管各銀行有關(guān)“房貸新政”的具體細(xì)則仍待出臺，但多數(shù)開發(fā)商、購房者認(rèn)為，當(dāng)前樓市提振政策已經(jīng)“見底”，房價、成交也很可能逐步“止跌企穩(wěn)”。但也有人認(rèn)為，“利好出盡是利空”，如果“房貸新政”打折，樓市頹勢或?qū)⒊掷m(xù)。
　　
     杭州、濟(jì)南等地的多個樓盤此前的優(yōu)惠措施基本沒變，但購房者的議價空間逐漸收窄，加之來訪、認(rèn)籌增多，開發(fā)商“腰桿硬了”。“上半年最困難的時候都過來了，現(xiàn)在的政策利好樓市，開發(fā)商怎么還會推出新的優(yōu)惠措施？”杭州某樓盤的營銷負(fù)責(zé)人李一聞?wù)f。
　　
    山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗教授認(rèn)為，此次央行、銀監(jiān)會限貸政策松綁，對整個房地產(chǎn)市場有一定的利好作用，但目前整體資金面還比較緊張，金融機(jī)構(gòu)出于對風(fēng)險的管控，加之臨近年底，各家銀行相對都比較謹(jǐn)慎，是否會很快跟進(jìn)并調(diào)整各自的具體信貸政策還存在未知。
　　
     西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁也表示，根據(jù)中國家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù)靜態(tài)估算，央行房貸新政策在短期將刺激大約550萬套住房需求提前釋放。但對于城鎮(zhèn)現(xiàn)有的約5000萬套空置房和約400萬套待售房，實屬杯水車薪。他認(rèn)為，新政是否真正能起到作用，核心在于市場對房價的預(yù)期是否會因此而改變。
　　
    盡管“房貸新政”已出，但對樓市走勢的爭論從未停歇。安信證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員萬知認(rèn)為，“認(rèn)貸不認(rèn)房”主要刺激了改善需求和部分投資需求，但由于目前商品房庫存仍處在高位，未來至少還有2至3個季度的庫存消化期，房企的策略仍是加快周轉(zhuǎn)、以價換量為主。
　　
    “銀十”或成樓市調(diào)整“緩沖期”
　　
    “房貸新政”的具體細(xì)則、成色幾何，“銀十”或?qū)⒅饾u明朗，樓市也將迎來一個長周期調(diào)控的“緩沖期”。“房貸新政”是“大禮包”，還是噱頭？這將決定“緩沖期”之后的樓市走向。
　　
    合富輝煌（中國）山東分公司市場研究總監(jiān)許傳明說，松綁限貸政策主要針對改善型購房需求，各家銀行房貸實質(zhì)性松綁的政策力度將決定未來樓市成交的活躍度，目前業(yè)內(nèi)也都處于觀望期。
　　
    “等細(xì)則”已成目前全社會對樓市最熱切的期待。分析人士指出，如果房貸利率有85折或者更低的折扣，樓市成交將穩(wěn)步回升，如果利率折扣較少，購房者也許會期待更大幅度的“救市”政策，就會觀望、等待拉低成交。因此，“房貸新政”的具體落實將對后續(xù)樓市走向產(chǎn)生重要影響。
　　
    “當(dāng)前樓市的政策導(dǎo)向由限制轉(zhuǎn)向逐漸放松，限購與限貸逐步放寬，其他限制政策整體趨緩。”廣發(fā)證券研究員樂加棟說。在此情況下，市場將成為左右樓市的主要力量，“房貸新政”中的首付比例、利率水平將由商業(yè)銀行自主決定，究竟“給不給力”，且看銀行“臉色”。