摘要：近日，央行首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則的“重磅炸彈”開始落地執(zhí)行。10月9日，中國建設(shè)銀行率先執(zhí)行后，目前已有兩家銀行正式發(fā)文執(zhí)行。對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，從政策落地的情況來看，各家銀行均嚴(yán)格執(zhí)行了央行政策中對首套房認(rèn)定的松動標(biāo)準(zhǔn)，即無論名下是否有一套住房，只要結(jié)清購房貸款，均可按照首套房的房貸政策執(zhí)行。
    此外，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也表示，這讓低迷的市場有了喘息的機(jī)會，未來半個月內(nèi)，各家銀行將逐步落地央行的新政細(xì)則，這將拉動四季度全國大中城市樓市的成交量。
    有業(yè)內(nèi)人士還表示，在目前高融資成本、低房貸利率的背景下，房貸利率七折難以實(shí)現(xiàn)，低于九折都存在難度

多家銀行執(zhí)行新規(guī)
    “除上述已發(fā)文的銀行外，目前已有浦發(fā)銀行、北京銀行、中國郵政儲蓄以及匯豐銀行開始執(zhí)行新的標(biāo)準(zhǔn)。”張旭透露。按照房貸執(zhí)行細(xì)則，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，以及擁有1套住房且已結(jié)清相應(yīng)購房貸款、為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由各分行根據(jù)風(fēng)險情況自主確定。
    張旭認(rèn)為，目前來看，此次執(zhí)行的首套房貸認(rèn)定新規(guī)，真正影響市場的是由“二套”變“首套”的改善需求。另有業(yè)內(nèi)人士稱，從“首套房貸認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)”的調(diào)整對于大中城市樓市的影響來看，這將至少會影響10%-15%的有改善型需求的消費(fèi)者，在未來幾個月內(nèi)集中購房，將從一定程度上拉動全國大中城市樓市成交量逐步好轉(zhuǎn)。
    對此，張旭表示，首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行后，將促使改善性需求入市，在這部分需求釋放的帶動下成交將出現(xiàn)一定的上漲，但未來市場能否出現(xiàn)持續(xù)性的回暖以及回暖的程度，還要看利率的變動趨勢。
    此外，從央行政策中“鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行住房抵押貸款支持證券MBS和發(fā)行長期專項(xiàng)金融債”來看，銀行通過多種渠道籌措資金，可以在一定程度上增加對房貸的投放額度，但是否真的能夠擴(kuò)大投放額度，不好說。

七折利率貸款購房難再現(xiàn)
    此次，市場最關(guān)心的信貸折扣利好在細(xì)則中并沒有體現(xiàn)，雖提及最低七折的首套房貸款下限，但這并非新政，只是常規(guī)性的條款內(nèi)容。
    實(shí)際上，在利率方面，首套房貸認(rèn)定細(xì)則新規(guī)與政策頒布以前并無明顯變化，最大的利率優(yōu)惠幅度仍為九折，且均有附加條件，附加條件較以前也未出現(xiàn)變化。
    張旭表示，雖然央行政策中提及“七折下限”，但在目前高融資成本、低房貸利率、加上銀行信貸額度緊張和自由定價的市場體系背景下，房貸利率七折難以實(shí)現(xiàn)，低于九折也存在難度。
     對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在目前資金價格情況下，銀行吸儲難度非常大。因此，不僅七折利率貸款購房不可能，連九折以下的貸款折扣出現(xiàn)的可能性也非常低。
    不過，張宏偉表示，對于全國大中城市來說，首套房利率優(yōu)惠是可期的，但首套房貸利率重回七折優(yōu)惠很難實(shí)現(xiàn)。退一步講，即使首套房貸實(shí)現(xiàn)七折利率，條件也非常高，比如要求購房客戶在貸款銀行的金融資產(chǎn)達(dá)到一定額度等。
    張宏偉預(yù)計(jì)，進(jìn)入第四季度后，首套房貸利率優(yōu)惠有可能會實(shí)現(xiàn)在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上的九折優(yōu)惠。不過，即使首套房貸利率出現(xiàn)一定優(yōu)惠，在年度銷售業(yè)績壓頂下，品牌開發(fā)商力拼“銀十”的銷售策略并不會改變。因此，總體上來看，大中城市在第四季度將會呈現(xiàn)出成交量逐步回升的態(tài)勢，年底大中城市樓市“翹尾”行情可期。