央行銀監(jiān)會(huì)調(diào)整房貸政策 放松首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
發(fā)布時(shí)間：2014-10-08 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：9月30下午，
央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，對(duì)我國(guó)
房貸政策作出
調(diào)整，正式明確放松首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)擁有一套
住房并已結(jié)清相應(yīng)
購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策；首套房貸
利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。
根據(jù)通知，對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30％，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由
銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。
2009年以來(lái)歷次二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)變化
通知明確，在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)擁有兩套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展
規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。這也意味著，對(duì)于未限購(gòu)城市的家庭，購(gòu)買三套以上住房，也從“禁止貸款”走向“全面放開”。之前的政策規(guī)定，商業(yè)銀行根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)，可暫停第三套及以上住房的貸款。據(jù)了解，今年許多城市都在松綁限購(gòu)政策，
全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中，已經(jīng)有40個(gè)推出了松綁措施，但效果有限。
隨著首套房貸政策調(diào)整，多家銀行表示，目前北京地區(qū)的房貸政策未變。據(jù)采訪四大行及多家商業(yè)銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人，獲悉目前北京地區(qū)的房貸政策仍嚴(yán)格，以家庭為單位，首套房的認(rèn)定還是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。即是否是首套房，要看家庭名下是否有
房產(chǎn)，是否有過(guò)房貸記錄，兩個(gè)條件滿足其中任何一項(xiàng)即不能算作首套房。
對(duì)于未來(lái)政策的調(diào)整，工行總行表示：“將認(rèn)真貫徹國(guó)家有關(guān)
房地產(chǎn)發(fā)展的政策導(dǎo)向，我們正密切關(guān)注房地產(chǎn)
市場(chǎng)的變化和相關(guān)政策的調(diào)整，并將及時(shí)做好相關(guān)信貸政策的銜接。”
政策調(diào)整是否意味“救市”？
“
房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期非常關(guān)鍵，一旦一致形成看空判斷，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展非常不利。這時(shí)調(diào)整房貸政策，支持滿足合理住房需求，發(fā)出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的明確信號(hào)。”中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心咨詢研究部副部長(zhǎng)王軍分析。
放在更大的背景下看，房貸政策調(diào)整，與宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大緊密相關(guān)。8月份中國(guó)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)，從PMI等先行指標(biāo)，到
投資等實(shí)體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，均明顯回落，形勢(shì)比較嚴(yán)峻。“經(jīng)濟(jì)下行壓力很重要的來(lái)源之一，就在于房地產(chǎn)投資持續(xù)下降。調(diào)整房貸政策非常及時(shí)、必要，要引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求恢復(fù)，使房地產(chǎn)投資由落轉(zhuǎn)穩(wěn)，進(jìn)而穩(wěn)住投資，穩(wěn)住整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。”張立群分析。
需要明確的是，這次房貸政策調(diào)整，并沒(méi)有實(shí)施根本性轉(zhuǎn)向和強(qiáng)烈刺激。只是通過(guò)放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放等方式，支持改善型自住型需求，從而引導(dǎo)恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理需求。
有業(yè)界人士表示，這次房貸政策調(diào)整目的在于“穩(wěn)”，并不是要再讓房?jī)r(jià)“起飛”。
房貸政策調(diào)整，從某種意義上說(shuō)，也是回歸常態(tài)。
交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已發(fā)生明顯變化，
庫(kù)存增多。需求雖然仍然存在，但因?yàn)楦鞣N限制措施難以充分釋放。要順應(yīng)市場(chǎng)的變化，進(jìn)行合理調(diào)整，釋放改善型住房需求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。”連平認(rèn)為。
不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這一政策的松綁效果相當(dāng)于限購(gòu)松綁影響的5倍以上。他分析，
樓市基本可以判斷，除了小部分三四線城市，庫(kù)存積壓過(guò)于嚴(yán)重外，其他城市全面止跌，庫(kù)存壓力小于20個(gè)月的基本都會(huì)出現(xiàn)再次
上漲。后續(xù)地方政府預(yù)期還會(huì)在稅費(fèi)政策等方面松綁。從整體效果看，這一政策將會(huì)對(duì)市場(chǎng)信心有所提振，止跌已經(jīng)明確，但反彈的幅度、實(shí)際結(jié)果依然要看后續(xù)信貸釋放情況，如果再出現(xiàn)一兩次定向或者全面降準(zhǔn)，樓市將會(huì)很快反彈。
此外，融360信貸專家徐瑾認(rèn)為，央行此舉短期內(nèi)有助于提升10月樓市
成交量，但中長(zhǎng)期刺激作用仍有限，甚至可能引發(fā)更濃厚的觀望情緒,或難改樓市長(zhǎng)期低迷走勢(shì)。
7折重現(xiàn)可能性小
民生證券研究院執(zhí)行院長(zhǎng)管清友分析，重申利率7折下限意義不大，目前銀行基本對(duì)房貸實(shí)行基準(zhǔn)利率，自由定價(jià)體系下，房貸利率觸及下限的可能性不大。銀行綜合負(fù)債成本高，做按揭貸款意愿不足。
對(duì)于首套房貸利率，一位國(guó)有大行相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為“北京不太會(huì)出現(xiàn)7折，因?yàn)?折銀行就賠錢了”。另一位銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，銀行做房貸業(yè)務(wù)本身就不賺錢，現(xiàn)在還要求給出一定利率
優(yōu)惠，銀行比較困難，具體能給出什么樣的優(yōu)惠政策，還得看總行的具體政策，但預(yù)計(jì)不會(huì)與央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的政策相違背。
偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊認(rèn)為，目前房貸基準(zhǔn)利率為6.55%，7折后的利率為4.485%，銀行理財(cái)產(chǎn)品的年化預(yù)期收益目前在5%左右，這將使銀行利差出現(xiàn)倒掛，預(yù)計(jì)出現(xiàn)7折房貸利率的可能性不大。但首套房貸出現(xiàn)9折、8.5折還是很有可能的。
