房地產(chǎn)有效托市三大前提：財政消除賣地收入依賴
發(fā)布時間：2014-10-04 來源：0352房網(wǎng) 編輯：王紅蘭
9月30日，央行發(fā)布
樓市新政，要求金融機(jī)構(gòu)對擁有一套
住房并結(jié)清
貸款的家庭，如再次申請
購房貸款，可按首套房貸款
政策執(zhí)行。此外，央行還鼓勵
銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(M BS)、發(fā)行期限較長的專項金融債券，定向投放房貸。
應(yīng)該說，面對今年
房地產(chǎn)市場的不景氣，為避免樓市爆發(fā)恐慌性的斷崖，對于此前地方政府紛紛取消限購，是可以理解的，但是，對于央行此次向房地產(chǎn)市場超大力度的放水，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)出乎市場的預(yù)料之外，且其最終能否真正收到托市之效，仍不能不令人產(chǎn)生懷疑。
仔細(xì)研判當(dāng)下形勢，回歸理性判斷，可以確定的是，無論是當(dāng)前央行“定向?qū)捤?rdquo;的托市，還是其他部門下一步可能推出的其他托市形式，其最終能否取得實效，均需滿足以下三個前提條件。
其一，有效托市必須建立在
房價相對合理的前提下。盡管，對于何謂合理的房價，不同國家和地區(qū)并沒有絕對標(biāo)準(zhǔn)，但是，我們?nèi)钥梢苑课葑馐郾群头績r收入比這兩項指標(biāo)做相對考量。
就房屋租售比而言，國際上一般將租售比在1∶300—1∶200范圍之內(nèi)視為
房產(chǎn)市場狀況良好的標(biāo)準(zhǔn)，過高就意味著房產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，低于1∶200，則表明這一區(qū)域房產(chǎn)升值空間大。而在我國，自2010年以來，
全國各大
城市的房屋租售比卻普遍高達(dá)1：600—1：400，這與國際通行標(biāo)準(zhǔn)相比，明顯過于高企，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離合理區(qū)間。
再從房價收入比來看，2013年，全國商品
住宅房價收入比為7.3，這與國際通行的4—6合理區(qū)間相比，亦已明顯偏高，而同年這一指數(shù)最高的城市為
北京，房價收入比高達(dá)14.5，海南、上海、浙江和福建作為排名前五的幾個省市，房價收入比也均已破9。
由此不難看出，國內(nèi)房地產(chǎn)市場亞健康狀況嚴(yán)重。前幾年不斷飆升的房價、火熱的房地產(chǎn)市場都只是虛假的泡沫現(xiàn)象，本輪房價震蕩下跌只是合理回調(diào)。
其二，有效托市必須建立在地方財政消除賣地收入依賴的基礎(chǔ)上。實際上，自2003年以來，我國地方財政的賣地收入依賴可謂是逐年加強(qiáng)，統(tǒng)計
數(shù)據(jù)顯示，2013年我國地方政府國有
土地使用權(quán)出讓收入占地方財政收入35%，該年度北、上、廣、深的
土地出讓金更是創(chuàng)下歷史新高，合計高達(dá)5014億元，相比2012年全年的2005億元，
上漲幅度達(dá)到了150%。
賣地收入占地方財政收入比重過大，應(yīng)該予以糾正，尤其在我國大規(guī)模城市化已告一段落時�？v觀全球各大經(jīng)濟(jì)體，絕無賣地收入占地方財政收入過大的情況，其房地產(chǎn)市場是可持續(xù)繁榮的。因為，伴隨著土地財政的延續(xù)，在房地產(chǎn)市場供給端持續(xù)增加的同時，需求端只會呈邊際下降的趨勢，而絕無同比上升可能。
其三，有效托市還須以實體經(jīng)濟(jì)的探底回升為前提。事實上，自2010年以來，我國實體經(jīng)濟(jì)即已進(jìn)入持續(xù)探底的階段，螺紋鋼和煤炭作為反映實體經(jīng)濟(jì)景氣度的大宗商品，與去年初相比，現(xiàn)在的
價格差不多跌了一半，近乎腰斬。缺乏實體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定支撐，居民的實際可支配收入必然無法保持有效增加，而在整體購買力降低的情況下，對房地產(chǎn)市場任何形式的托市，最終均有可能竹籃打水一場空。
在當(dāng)前房地產(chǎn)市場尚未發(fā)生恐慌式暴跌的情況下，任何形式的托市，其動機(jī)和最終效果，均值得質(zhì)疑。在房價持續(xù)暴漲的過去十年，種種壓制房價上漲的
調(diào)控手段最終均告失敗，同樣，在房價逐漸進(jìn)入回調(diào)通道之當(dāng)下，當(dāng)前各色托市手段焉能取得實效？
房地產(chǎn)托市，不是想托就能托得住，如果托得過猛，不僅不能取得真實效果，還會變相放縱地方政府對土地財政的依賴，從而將我國經(jīng)濟(jì)拖入未來更為難解的房地產(chǎn)困局之中。
