新盤入市改寫北京房價 通州房價降5000元/平米
發(fā)布時間：2014-09-19 來源：0352房網(wǎng) 編輯：CICI
摘要：面對
庫存房節(jié)節(jié)攀升的現(xiàn)實，
開發(fā)商們開始抓住年前最后的沖量機會，同一個熱點區(qū)域內(nèi)
樓盤的競爭逐漸升級。這種競爭帶來了
樓市的新現(xiàn)象：新盤首開一次次地突破
價格新底線，老盤則在努力尋找降價的理由，推出差異性產(chǎn)品。
通州 新盤比預(yù)期降5000元/平方米價格回到2012年
日前，通州朝北8080項目入市“日光”。與
市場上多數(shù)日光盤一樣，朝北8080的熱銷，業(yè)內(nèi)人士還是歸結(jié)于其定價策略。據(jù)了解，該項目入市價格18000元/平方米，這與同區(qū)域樓盤金地格林格林2012年年底首期入市時的價格持平。
通州個別項目價格看齊2012年
9月初，通州出現(xiàn)日光盤。據(jù)了解，位于朝陽北路延長線上的朝北8080
開盤，兩小時售罄三棟樓，
成交金額4億。
對此，業(yè)內(nèi)人士表示，朝北8080的熱銷與該項目的定價策略不無關(guān)系。據(jù)了解，朝北8080項目開盤價格為18000元/平方米，
戶型面積涵蓋了33-103平方米，最低總價為69萬元/套。值得一提的是，朝北8080項目18000元/平方米的價格，與2012年年底同區(qū)域的金地格林格林
住宅產(chǎn)品持平。
“這也可以看出，市場上雖然有一些項目在破冰熱銷，但都是依靠低價策略提升性價比而換來熱銷。”業(yè)內(nèi)人士說。
事實上，在通州并非只有朝北8080以低價格預(yù)期入市。位于通州臺湖板塊的東亞新華
地產(chǎn)，早在8月，便大幅
調(diào)整旗下樓盤的價格，住宅產(chǎn)品降至18900元/平米，商住產(chǎn)品更是直降6000元/平方米，至14900元/平米。“這一價格調(diào)整幾乎也是看齊2012年底，2013年的市場價格。”業(yè)內(nèi)人士說。
在朝北8080、東亞印象臺湖、東亞尚品臺湖的示范下，上周開盤的通州萬達廣場也做出了價格上的調(diào)整。據(jù)了解，上周通州萬達推出200余套住宅，價格為27000元/平方米，受到了
購房人的認可。據(jù)悉，該項目之前的開盤預(yù)期價格為32000元/平方米，而實際的開盤價格可以說是直降5000元/平方米。
通州價格普降但未全面跳水
事實上，通州目前在售的樓盤價格或開發(fā)商的價格預(yù)期都普遍下調(diào)。以通州在售多年的華業(yè)東方玫瑰為例，該項目目前報價23200元/平方米，相比年初26600元/平方米的價格，松動跡象明顯。即使該項目部分樓棟報價仍舊在25000元/平方米左右，但是總房款也可享受立減30萬元的
優(yōu)惠。
另外，合生濱江帝景雖然報價沒有縮水，但是也在試圖降低購房門檻，改精裝為毛坯的房源價格為23800元/平方米，幾乎與同區(qū)域的華業(yè)東方玫瑰再次回到同一水平線。
而2012年集中供地的臺湖板塊，包括首開萬科公園里、泰禾一號街區(qū)、泰禾拾景園等項目價格雖未大幅跳水，但也都明顯調(diào)低了價格預(yù)期，甚至比一期價格都有所下降。
比如，泰禾一號街區(qū)首期開盤價格約32000-33000元/平方米，今年開盤價格則徘徊在了30000元/平方米左右。
對此，通州某項目開發(fā)商表示，通州沒有像以往樓市波動時首先價格跳水，主要是因為2012年至2013年通州的
土地價格迅速高企導致成本卡著降不下來有關(guān)；再者，通州目前在售的樓盤數(shù)量也不比當年，而且，不少項目剩余貨量也不算大，不降價是因為沒有后續(xù)開發(fā)，沒有太多資金需求。
“不過，朝北8080低價出貨、通州萬達低于預(yù)期5000元/平方米開盤，這將給通州樓盤搭金九銀十旺季班車做出價格策略的榜樣，促使更多的通州盤在價格上給出更多的調(diào)整空間。”業(yè)內(nèi)人士說。
4萬元的價格能撐多久
2013年年底，某調(diào)查機構(gòu)發(fā)出了一份“亞奧板塊未來的保值與升值空間的判斷”的問卷，結(jié)果調(diào)查顯示，近91%的投票者表示“絕對相信其地塊價值”。足以證明該區(qū)域?qū)τ?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/datongloupan/" class="p_wordlink" target="_blank">買房人群的吸引力。
據(jù)了解，目前亞奧板塊在住宅市場已呈現(xiàn)出明顯分化的新舊兩大板塊。舊板塊在亞運村為中心的區(qū)域，基本都是以國企
投資的老項目以及以歐陸經(jīng)典、嘉銘桐城為代表的2000年左右的產(chǎn)品。而新板塊則集中在奧林匹克森林公園周邊，并且大多以景觀
豪宅的概念出現(xiàn)。目前，亞奧區(qū)域更面臨著房源稀少、供不應(yīng)求的局面，新入市的住宅產(chǎn)品正逐步走向高端化�，F(xiàn)在該區(qū)域，僅有亞奧·金茂悅、亞奧萬和四季、福熙大道等少量項目在售。
據(jù)福熙大道
銷售負責人張磊介紹，從整個亞奧區(qū)域在售項目看，
均價都在50000元/平方米以上，特別是盤古大觀均價115000元/平方米，紫御華府均價81000元/平方米等價格出現(xiàn)時，對整個區(qū)域的
房價都有明顯影響。除此之外，多數(shù)項目都在50000元～60000元/平方米之間，這一價格已經(jīng)達到甚至超過四環(huán)內(nèi)的
新房價格，對于項目集中五環(huán)外為主的區(qū)域而言，區(qū)域價格還是整體趨高。
那么，由招商臻園與亞奧萬和四季重塑的4萬元標桿作用能維持多久？招商臻園負責人透露，三期開盤之后，未來還有九棟樓，漲到50000元/平方米問題不大，之所以選擇平價開盤，只是特定時期特定的一批房源。該負責人表示，隨著
北京五環(huán)內(nèi)項目供應(yīng)的減少，居住項目會向五環(huán)外發(fā)展，對于老城區(qū)內(nèi)需要改善的購房人，北五環(huán)是一個理想的選擇，擁有著五大公園、六大高爾夫球場、2000萬平米的
城市綠肺、多商圈匯集、發(fā)達的
交通系統(tǒng)等豐盛的國家資源配套，對于堅持置業(yè)品質(zhì)與品位的購房者來說，具有極大吸引力。
區(qū)域競爭項目由友好變暗戰(zhàn)
北京樓市的熱點區(qū)域中，大部分的可售項目，在產(chǎn)品定位上都存在著相似性，要么一窩蜂地是剛需盤聚集，要么就全是大戶型的改善樓盤，互相之間的客戶群體也大都相同，彼此之間的競爭關(guān)系也就不難理解了。
但市場好的時候，同區(qū)域間樓盤的關(guān)系還是不錯的。“尤其是2013年，在一些新興的板塊，區(qū)域價值還沒有得到購房者認可，板塊內(nèi)的開發(fā)商甚至經(jīng)常坐在一起開會，研究怎么共同引進學校資源，合作開發(fā)商業(yè)配套等問題。”一位資深業(yè)內(nèi)人士回憶道。
