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北京樓市新政一周年之際地產(chǎn)市場最新觀察報(bào)告

發(fā)布時間：2011-05-10 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮

　　自去年4月17日，國務(wù)院發(fā)布被稱為最嚴(yán)調(diào)控制政策的“新國10條”以來已有一年的時間，這一年間，先后又有新國八條新國五條等多項(xiàng)政策出臺。新浪樂居聯(lián)合鏈家地產(chǎn)取2010年5月1日-2011年4月30日北京新房、二手房市場相關(guān)數(shù)據(jù)作為樣本，研究北京樓市新政一周年的市場情況以提供研究分析范例。

　　一.“京十二條”出臺一周年，北京房地產(chǎn)市場成交呈過山車式波動

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)，樓市調(diào)控一周年期間，去年12月簽約最高達(dá)到38203套，而今年2月簽約最低僅為11957套。受三輪調(diào)控的影響，去年5月、10月和今年2月新房成交量出現(xiàn)明顯下滑，其中去年5月環(huán)比下降56%，10月環(huán)比下降24%，今年2月環(huán)比下降65%。

　　以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來源于鏈家地產(chǎn)市場研究部

　　“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，從“京十二條”出臺一年的成交情況看，成交量不僅有所萎縮。同時也出現(xiàn)了很大的波動。這也說明宏觀調(diào)控政策在抑制房價(jià)的同時，對成交量的干預(yù)影響也非常明顯。#p#副標(biāo)題#e#

　　二.差異化信貸政策不斷深入，平均成交面積呈下降趨勢

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)，2010年第一次調(diào)控出臺后，期房住宅平均成交面積下降到全年最低的92.3平米/套，環(huán)比下降19%，隨后平均成交面積呈波動下降的趨勢，在2011年3月份達(dá)到90平米/套的調(diào)控后最低值。

　　“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，調(diào)控政策抑制了大量的投資性需求，市場上剛性需求逐漸占據(jù)市場主導(dǎo)，因此也促進(jìn)了小面積低總價(jià)的住宅熱銷。成交面積逐漸下降。同時由于差異化信貸政策及銀行的連續(xù)加息導(dǎo)致購房成本不斷上升，也導(dǎo)致購房者購房傾向小面積。#p#副標(biāo)題#e#

　　三、調(diào)控后開發(fā)商延緩?fù)票P節(jié)奏，新盤供應(yīng)呈波段變化

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)，各月新增住宅供應(yīng)量變化基本和各月成交量保持相同趨勢，去年5月-9月，10月-12月，今年1月至今分別形成3個波段，在去年12月新盤供應(yīng)量達(dá)到13827套的最大值。

　　“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，調(diào)控對于開發(fā)商推盤節(jié)奏也會產(chǎn)生一定影響。開發(fā)商傾向于審時度勢，根據(jù)市場需求變化推盤，以保持項(xiàng)目的高簽約率和較理想的價(jià)格，當(dāng)市場低靡時也迫使開發(fā)商不得不更加謹(jǐn)慎推盤。#p#副標(biāo)題#e#

　　四.調(diào)控后新房價(jià)格下降，二手房價(jià)格逐漸趨穩(wěn)。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)，自“京十二條”出臺1年后，北京新房價(jià)格從去年5月的22130元/平米下降到今年4月的19767元/平米，跌幅為11%。而二手房價(jià)格也從去年5月的19032元/平米到今年4月的19811元/平米，漲幅僅為4%。

　　“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，調(diào)控政策出臺后，房價(jià)過快上漲被抑制。新房市場的價(jià)格開始出現(xiàn)下降。由于投資性需求被抑制，剛性需求為調(diào)控后的購房主體，這部分需求對于價(jià)格的接受能力低，開發(fā)商及業(yè)主降價(jià)后才能促成成交。#p#副標(biāo)題#e#

　　五、新房住宅存量呈倒“V”型變化，3個月存量超10萬

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)分析，去年4月—12月，新房住宅存量保持增多趨勢，而進(jìn)入2011年以來新房住宅存量基本不斷減少，整個樓市調(diào)控周年期間新房住宅存量呈倒“V”型變化，其中去年10月、12月和今年1月新房住宅存量均突破10萬套。

　　“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，去年5—8成交量大幅減少，導(dǎo)致新房住宅存量增加，10月—12月期間開發(fā)商大量推盤，使新房住宅存量突破10萬套并在12月達(dá)到峰值。而新年以來開發(fā)商推盤大幅減少，超半數(shù)新房簽約為年前項(xiàng)目，因此新房住宅存量不斷減少。#p#副標(biāo)題#e#

　　六、大興新房增量超朝陽，郊區(qū)新房供應(yīng)占七成

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，調(diào)控期間大興、朝陽、房山、通州的新增住宅比重最高，分別為22%、17%、15%、11%，四個區(qū)域的占比超過五成，大興超過朝陽成為新增住宅供應(yīng)最多的區(qū)域，同時順義跌出簽4名。另外，四環(huán)以外區(qū)域新增住宅供應(yīng)超過七成。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，四環(huán)以內(nèi)開發(fā)空間較少，地價(jià)較高，在政府抑制房價(jià)上漲的環(huán)境下開發(fā)商利潤降低，而隨著四環(huán)以外的購房需求增長，開發(fā)商普遍轉(zhuǎn)移至大興、房山、通州等熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，通過滿足低端購房需求尋找成交量的突破。#p#副標(biāo)題#e#

　　七、成交區(qū)域格局改變，大興、房山取代通州成為新房成交熱點(diǎn)區(qū)域

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，“京十二條”一周年期間，大興、朝陽、房山是成交量最大、簽約率較高的區(qū)域，簽約率分別為74%、71%、68%，而通州盡管新房供應(yīng)量較多，但簽約率只有33%。

#p#分頁標(biāo)題#e#

　　“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，樓市調(diào)控期間越來越多的購房者傾向于購買郊區(qū)性價(jià)比較高的新房，尤其是均價(jià)1.5-2萬左右的大興和房山成為購房者的首選。而通州外地購房者較多，限購政策導(dǎo)致外地人購房需求減少造成了通州新房簽約率的下降。#p#副標(biāo)題#e#

　　八、郊區(qū)低價(jià)項(xiàng)目成交火熱，15000-20000元/平米樓盤或成未來成交主體

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，10大熱銷樓盤除朝陽區(qū)的遠(yuǎn)洋一方潤園、海淀區(qū)的學(xué)樹府家園外，其他均樓盤項(xiàng)目均位于四環(huán)之外。除海淀區(qū)的學(xué)樹府家園外，其余項(xiàng)目成交均價(jià)均不超過25000元/平米，如房山區(qū)的三個項(xiàng)目廣陽苑、半島家園和悅都苑的成交均價(jià)分別為13246元/平米、15599元/平米、15833元/平米。

　　表一.熱銷樓盤排行TOP10

　　開盤日期項(xiàng)目名稱區(qū)縣預(yù)售套數(shù) 簽約數(shù) 簽約率

　　2010年4月18日廣陽苑房山區(qū) 394 393 99.7%

　　2010年4月24日遠(yuǎn)洋一方潤園朝陽區(qū) 315 313 99.4%

　　2010年5月29日保利花園小區(qū) 密云縣 384 384 100.0%

　　2010年5月30日新里苑大興區(qū) 450 449 99.8%

　　2010年8月25日領(lǐng)秀慧谷昌平區(qū) 750 749 99.9%

　　2010年8月28日半島家園房山區(qū) 376 376 100.0%

　　2010年9月23日保利茉莉雅苑大興區(qū) 1105 1105 100.0%

　　2010年9月23日保利花園小區(qū) 密云縣 125 125 100.0%

　　2010年10月2日學(xué)樹府家園海淀區(qū) 144 144 100.0%

　　2010年12月2日悅都苑房山區(qū) 403 401 99.5%

　　以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源于“鏈家地產(chǎn)”市場研究部

　　“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，未來均價(jià)在15000-20000元/平米的樓盤將會是新房市場成交的主體，伴隨著開發(fā)商對四環(huán)之外區(qū)域開發(fā)力度的增強(qiáng)，未來新房的成交結(jié)構(gòu)也會向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。#p#副標(biāo)題#e#

　　九、郊區(qū)部分新盤定價(jià)嚴(yán)重偏離購房期望而“滯銷”，二手房零成交項(xiàng)目占比7%。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，新盤10大滯銷樓盤除朝陽區(qū)的江南山水園外，其他均位于郊區(qū)。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，這些樓盤滯銷的主要原因是建筑檔位和定價(jià)較高，不符合當(dāng)前購房者郊區(qū)購房追求低單價(jià)、高質(zhì)量的需求，如順義區(qū)的萬萬樹花園和麗來花園的定價(jià)分別是29800元/平米和35000元/平米，顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出購房者對于郊區(qū)的房價(jià)期望。

　　表二.滯銷樓盤排行TOP10

　　開盤時間項(xiàng)目名稱區(qū)域預(yù)售套數(shù) 簽約數(shù) 簽約率

　　2010年11月7日萬萬樹花園順義區(qū) 39 0 0%

　　2010年12月15日珠江麗景家園通州區(qū) 348 0 0%

　　2010年12月15日金科納帕莊園昌平區(qū) 29 0 0%

　　2010年12月19日麗來花園順義區(qū) 191 0 0%

　　2010年11月28日金隅花石苑通州區(qū) 1607 1 0%

　　2010年12月15日江南山水園朝陽區(qū) 74 1 1%

　　2010年12月15日樂活家園房山區(qū) 207 3 1%

　　2011年1月7日果嶺華舍大興區(qū) 48 1 2%

　　2010年12月4日清水灣嘉園通州區(qū) 334 7 2%

　　以上數(shù)據(jù)來源于“鏈家地產(chǎn)”市場研究部

　　而二手房方面，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，“京十二條”后，零成交的項(xiàng)目占總項(xiàng)目數(shù)的7%。“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，部分房源較少或定價(jià)較高的樓盤在新政后可能會出現(xiàn)零成交。#p#副標(biāo)題#e#　　表三.京十二條后部分零成交二手樓盤列表

　　項(xiàng)目名稱區(qū)域成交量

　　中信城二期陶然亭 0

　　海潤花園廣安門 0

　　白橋苑廣渠門 0

　　和平西苑和平里 0

　　天澤園宣武門 0

　　華榮公寓金融街 0

　　萬芳苑公主墳 0

　　法華寺西里廣渠門 0

　　康鴻家園和平里 0

　　華榮公寓金融街 0

　　十、高端豪宅高定價(jià)高回籠：成交均價(jià)超4萬，簽約率最高超九成。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)局統(tǒng)計(jì)分析，“京十二條”一周年期間新增項(xiàng)目成交均價(jià)前10名中有9個超過40000/平米，5萬以上的項(xiàng)目有5個，霞公尊府以96621元/平米的價(jià)格位居榜首。10個高價(jià)項(xiàng)目中有5個簽約過半，其中富力星光家園簽約率達(dá)到98%。

　　表四.新增項(xiàng)目最高價(jià)TOP10及簽約狀況

　　開盤時間項(xiàng)目名稱區(qū)縣擬售均價(jià) 成交均價(jià) 預(yù)售套數(shù) 簽約數(shù) 簽約率

　　2010年8月14日霞公尊府東城區(qū) 108510 96621 74 17 23%

　　2010年7月29日首創(chuàng)禧瑞都苑朝陽區(qū) 71352 60368 186 111 60%

　　2010年7月30日紅璽園朝陽區(qū) 59893 60995 166 31 19%

　　2010年12月15日首開幸福匯苑朝陽區(qū) 56040 51392 655 121 18%

　　2010年5月30日銀河灣嘉園朝陽區(qū) 54198 50439 526 150 29%

　　2011年3月20日遠(yuǎn)洋萬和潤園朝陽區(qū) 49940 49515 46 32 70%

　　2011年2月1日玉湯山莊園昌平區(qū) 49516 36646 109 19 17%

　　2010年12月9日遠(yuǎn)洋萬和潤園朝陽區(qū) 49248 46775 78 72 92%

　　2010年7月22日富力星光家園朝陽區(qū) 45064 40112 114 112 98%

　　2010年5月19日太陽綠園朝陽區(qū) 44369 44477 200 171 86%