“趕快把蘭州的那幾個老板約過來談?wù)劇?rdquo;陳東在剛剛走進(jìn)辦公室便被老板叫到面前一陣吩咐。身為一家中型房企的融資部經(jīng)理，陳東剛剛在平安信托那里吃了閉門羹。

　　“現(xiàn)在接觸的幾大信托公司已經(jīng)暫停了房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)。”陳東告訴《中國經(jīng)營報》記者。此前，他們公司所在的成都城南一個商住綜合體項目在銀行貸款受限的情況下，正準(zhǔn)備通過信托融資的方式解決開發(fā)資金，但這一模式在2010年末監(jiān)管層要求信托公司嚴(yán)查之下已經(jīng)處于暫停狀態(tài)，只能通過行外資金考慮股權(quán)投資的合作模式。

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深入，銀行融資收緊，加上近期央行連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，房企融資已是難上加難。為了緩解資金緊張的困境，不少房企只能繞道信托“找錢”。

　　但近日隨著銀監(jiān)會發(fā)出一紙《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》，要求立即對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險自查，并逐筆分析業(yè)務(wù)合規(guī)性和風(fēng)險狀況。中融信托、平安信托、中誠信托、中信[簡介 最新動態(tài)]信托、新華信托等相繼暫時叫停了房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)。

　　手中缺糧的地產(chǎn)商再度感受到寒流來襲。

　　信托從嚴(yán)

　　2010年4月開始住建部、銀監(jiān)會等部門密集出臺樓市宏觀調(diào)控政策，旨在嚴(yán)控房地產(chǎn)投機，抑制房價過渡上漲，然而在開發(fā)商延緩開發(fā)節(jié)奏、資金流動性寬裕的情況下，2010年年末，中國樓市的房價、地價依然繼續(xù)攀高。

　　就在市場屢次質(zhì)疑房地產(chǎn)調(diào)控失效的當(dāng)口，銀監(jiān)會再度祭出監(jiān)管利劍。

　　“實際上這次發(fā)文，并不是完全的叫�？谖�，只是對信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)監(jiān)管從嚴(yán)的信號。”中鐵信托一位副總向記者表示，2010年7月，銀監(jiān)會就曾叫停房地產(chǎn)信托的銀信合作模式，此次要求行業(yè)自查只是對行業(yè)風(fēng)險的提示。正是在這種提示下，包括平安信托在內(nèi)的多家信托公司已經(jīng)暫停了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，“至少3月份之前不會有新的計劃推出。”

　　事實上，2010年的樓市宏觀調(diào)控，對于房地產(chǎn)信托來說，的確是個迅猛發(fā)展的良機。在證監(jiān)會暫停房地產(chǎn)上市公司再融資、銀行收緊開發(fā)貸款的背景下，地產(chǎn)商越來越多地依賴信托融資這一平臺。來自中國信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2010年1~10月，全國信托公司共發(fā)行房地產(chǎn)信托1500億元，房地產(chǎn)信托在信托業(yè)務(wù)中的比例也由年初時的10.64%上升到三季度末時的13.41%。其中僅中融信托、平安信托、中誠信托、中信信托、新華信托5家公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托資金就高達(dá)1200億元。而在2009年全年，全國房地產(chǎn)信托的資金僅有449億元。

　　“在銀行貸款受限的情況下，大多數(shù)房企的融資渠道只能轉(zhuǎn)向二級市場或者信托，相比地下錢莊等二級市場，房企通過信托融資雖然承受著13%到20%的融資成本，但比地下錢莊要低而且陽光[最新消息 價格 戶型 點評]得多。”信托業(yè)研究人士蒲海濤表示，一旦信托融資從嚴(yán)，不少中小房企將面臨斷糧的危險。

　　資金斷流?

　　監(jiān)管層對于房地產(chǎn)融資渠道的嚴(yán)控，已不是突發(fā)行為了。

　　“早在2010年6月底和7月中，銀監(jiān)會就分別以5月以及2季度末的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，對房地產(chǎn)信托進(jìn)行了兩輪壓力測試，隨后又叫停了銀信合作。”蒲海濤分析，2010年末歷來是開發(fā)商償還銀行貸款的高峰期，銀監(jiān)會選擇在這個時期嚴(yán)查房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，就是斬斷地產(chǎn)商的融資幻想，迫使他們采取低價銷售的策略來保持資金流轉(zhuǎn)。

　　低價快速銷售也是監(jiān)管層樂意看到的。據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]董事長任志強近期在成都的一次會議上透露，通過快速銷售包括萬科、恒 大等在內(nèi)的地產(chǎn)商手中至少積累了1.8萬億元的現(xiàn)金，即使所有的融資渠道卡死，至少也能支撐到2011年6月。

　　但更多的地產(chǎn)商數(shù)據(jù)卻并不樂觀。有關(guān)機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，78家A股房地產(chǎn)上市公司中經(jīng)營性現(xiàn)金流下降卻異常明顯，截至2010年11月，這78家公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流負(fù)數(shù)超過600億元。

　　“在監(jiān)管層對銀行信貸不斷收緊、個人房貸門檻不斷提高乃至整個貨幣政策由松到緊的2011年，開發(fā)商到底能扛多久，誰都難以斷言”。陳東表示，絕不能用2010年的政策和市場來作為2011年的依據(jù)。“不少中小開發(fā)商在2010年都面臨著入不敷出的困境，如果在2011年再不通過快速流轉(zhuǎn)維持現(xiàn)金狀況，那么再度擴張，乃至生存就變得難上加難。”#p#副標(biāo)題#e#

　　另辟他途

　　正是在這種憂慮下，陳東登上了飛往蘭州的飛機。

　　原本他公司所持有的成都這個項目，已經(jīng)通過一家信托公司談妥，以兩年期、年息13%的方式來發(fā)行房地產(chǎn)信托，如今信托暫停，最直接的做法就是暫緩項目開工，但2011年8月就是規(guī)定的動工日，必須在這之前解決開發(fā)所需的幾億元資金，通過與蘭州幾個老板的合作，股權(quán)融資就成了他們現(xiàn)在的首選方式。

　　有人辭官歸故里，也有人連夜趕科場。

　　雖然在更多的地產(chǎn)商看來，雖然在短時間內(nèi)，股權(quán)融資和信托融資都還不能取代銀行融資，成為地產(chǎn)商融資的主流模式，但仍將是中國樓市宏觀調(diào)控密集期一條難以忽略的融資之路。

　　通過2009年、2010年的連續(xù)數(shù)十億資金拿地，已然擠入房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的四川宏達(dá)集團，在銀監(jiān)會下達(dá)嚴(yán)管令之后，迅即通過與中海信托、四川省投資集團等共同組建四川信托。在宏達(dá)系擴充金融版圖的同時，也然為其剛剛進(jìn)入的地產(chǎn)業(yè)找到一條融資之道。

　　根據(jù)四川信托的投資計劃，其3年內(nèi)將完成250億元的信托投資，其中就包括為四川地產(chǎn)一哥四川藍(lán)光的50億元信托合作意向協(xié)議。

　　“政府肯定不會將地產(chǎn)行業(yè)一棍子打死。”在成都東怡地產(chǎn)公司總經(jīng)理唐中偉看來，中小地產(chǎn)商通過年末的市場回暖或是短期拆借方式解決了當(dāng)下困難之后，更多的還是希望等待銀行開閘，信托嚴(yán)管也會有冬去春來的時刻。

　　對信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示主要內(nèi)容：

　　要求各信托公司立即進(jìn)行業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險自查，逐筆分析業(yè)務(wù)的合規(guī)性和風(fēng)險狀況;

　　信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否滿足“四證”齊全;

　　開發(fā)商或其控股股東是否具備二級資質(zhì);

　　項目資本金(專題 論壇)比例是否達(dá)到國家最低要求等條件;

　　第一還款來源充足性、可靠性評價;

　　抵質(zhì)押等擔(dān)保措施情況及評價;

　　項目到期償付能力評價及風(fēng)險處置預(yù)案。