房企巨頭開(kāi)始暗中卡位養(yǎng)老地產(chǎn)

　　面對(duì)一波又一波的宏觀調(diào)控，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是行業(yè)龍頭，今年更加注重“求變”——在緊隨行業(yè)輪換節(jié)奏的同時(shí)盡量超前搶占市場(chǎng)，一些曾經(jīng)被忽視的房地產(chǎn)領(lǐng)域也因此逐漸被房地產(chǎn)企業(yè)所重視。

　　其中，潛力巨大的老年地產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸受到了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。去年年底以來(lái)，已有包括保利、萬(wàn)科[、華潤(rùn)置地、首創(chuàng)置業(yè)等在內(nèi)的多家開(kāi)發(fā)商高調(diào)宣布開(kāi)拓老年地產(chǎn)。

　　多巨頭發(fā)起老年地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)

　　5月4日，保利地產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理王健在“和基金2011主題公益發(fā)布會(huì)”上透露，保利的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在上海、長(zhǎng)沙兩地開(kāi)始試點(diǎn)。

　　早前3月22日保利股東大會(huì)上，保利高層就表示，2011年將進(jìn)一步完善全國(guó)化布局，積極拓展發(fā)展?jié)摿ν怀龅亩�三線城市，逐步發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)。

　　保利目前的思路是“先將試點(diǎn)運(yùn)營(yíng)起來(lái)，看一年運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用如何，錢如何進(jìn)如何出這個(gè)經(jīng)驗(yàn)比較難取”。所謂“取經(jīng)”，是指保利高層曾經(jīng)前往日本考察當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況。

　　“根據(jù)從日本的采集數(shù)據(jù)主要是300萬(wàn)到800萬(wàn)資產(chǎn)的收入人群，日本的運(yùn)營(yíng)模式，是社區(qū)居民以300萬(wàn)到800萬(wàn)的保證金，以及每個(gè)月其他的服務(wù)費(fèi)用，來(lái)向社區(qū)機(jī)構(gòu)購(gòu)買優(yōu)質(zhì)服務(wù)，社區(qū)機(jī)構(gòu)是需要拿這個(gè)錢建其他的養(yǎng)老院的，它是會(huì)返還的，分成若干年來(lái)返還給社區(qū)居民。所以，保利參照的目標(biāo)客戶也是高收入群體。”王健表示。

　　保利地產(chǎn)自己最終會(huì)采取什么模式，該集團(tuán)內(nèi)部目前尚未形成定論，基本按照“一邊摸索一邊前進(jìn)”的方式在推進(jìn)。目前，集團(tuán)已經(jīng)完成了一些重要的探索性工作，包括完成養(yǎng)老地產(chǎn)模式開(kāi)發(fā)研究，以及保利地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等。

　　養(yǎng)老社區(qū)若長(zhǎng)期運(yùn)轉(zhuǎn)則需要生存下去，盈利模式是一個(gè)難點(diǎn)，需要投入多少錢，多少人，收取多少費(fèi)用，都需要摸索。對(duì)于涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的初衷，保利認(rèn)為除了出于央企的社會(huì)責(zé)任之外，還極為看好這個(gè)市場(chǎng)前景。盡管目前還沒(méi)有同行將養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式研究透徹，但保利計(jì)劃讓自己成為這一領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者。

　　盡管老年地產(chǎn)也是地產(chǎn)，但對(duì)于這些擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)房子的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，老年地產(chǎn)依然是一項(xiàng)全新的挑戰(zhàn)。例如除了硬件符合老年人的基本需求外，企業(yè)還要對(duì)社工以及服務(wù)人員培訓(xùn)，還包括要整合政府、醫(yī)院等各方面的資源。“涉及的問(wèn)題太多太復(fù)雜。”王健說(shuō)：至于保利地產(chǎn)正在運(yùn)作的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在建成后是出租還是出售，目前也依然是未知數(shù)。

　　保利副總經(jīng)理胡在新稱，中國(guó)目前有13%的人是在60歲以上的人群，這個(gè)群體有1.8億人，保利今后將為社區(qū)的老人旅游、醫(yī)療、健康體驗(yàn)等方面提供全面的服務(wù)。“未來(lái)老年住宅的市場(chǎng)很大，公司很看好這一市場(chǎng)的前景，養(yǎng)老地產(chǎn)以及城市綜合運(yùn)營(yíng)等低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)態(tài)被定義為保利未來(lái)“新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)”。

　　產(chǎn)業(yè)基金已蓄勢(shì)待發(fā)

　　值得一提的是，在當(dāng)前地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金面普遍偏緊的情況下，各類人民幣地產(chǎn)基金也正躍躍欲試，希望通過(guò)與地產(chǎn)商、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合作的形式在老年地產(chǎn)領(lǐng)域分得一杯羹。

　　早于4月底，首創(chuàng)置業(yè)就宣布，與中國(guó)社會(huì)福利教育基金會(huì)旗下的長(zhǎng)青基金共同探索中國(guó)特色養(yǎng)老地產(chǎn)模式。首創(chuàng)置業(yè)公司總裁唐軍表示，通過(guò)“住宅+養(yǎng)老”綜合開(kāi)發(fā)模式，將為中國(guó)老年生活社區(qū)的產(chǎn)業(yè)化和社會(huì)化發(fā)展開(kāi)辟新的途徑。

　　戴德梁行日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年人民幣房地產(chǎn)基金規(guī)模急劇增長(zhǎng)，由年初的100億元人民幣增長(zhǎng)至2011年1月份的500億元。而中國(guó)海外、華潤(rùn)、金地、復(fù)地、綠城等國(guó)內(nèi)大型開(kāi)發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)均已合作設(shè)立或者擬合作設(shè)立人民幣房地產(chǎn)基金。

　　根據(jù)第六次全國(guó)人口普查的數(shù)據(jù)，我國(guó)60歲及以上人口占13.26%，約為1.78億，比2000年人口普查上升2.93個(gè)百分點(diǎn)。

　　可以看出，我國(guó)人口老齡化進(jìn)程逐漸加快。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，到2050年，中國(guó)60歲以上的人口比重將上升到31.1%，未來(lái)健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將從提供養(yǎng)老住宅開(kāi)始逐步向更廣的領(lǐng)域推進(jìn)，養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心和載體之一，市場(chǎng)潛力巨大。

　　“由于銷售下降，預(yù)收款監(jiān)管導(dǎo)致可用銷售款大幅下降，同時(shí)，銀行開(kāi)發(fā)貸款的收緊加劇了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，再加上通脹預(yù)期進(jìn)一步催生了投資人的理財(cái)需求，在這一系列因素的共同作用下，房地產(chǎn)基金的市場(chǎng)需求急劇上升。”上述人士指出，由于當(dāng)前房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)正在加大，公司在加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制的同時(shí)，將會(huì)更多地關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等新領(lǐng)域。

　　據(jù)悉，除保利和首創(chuàng)置業(yè)外，萬(wàn)科、綠地、華潤(rùn)等房企也已進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。其中，萬(wàn)科在北京的首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“萬(wàn)科幸福匯”將在2012年竣工。

　　中國(guó)日益龐大的老年人住宅市場(chǎng)越來(lái)越受到外資的關(guān)注。不過(guò)，有已開(kāi)發(fā)過(guò)數(shù)個(gè)老年地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商就其經(jīng)驗(yàn)指出，老年地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)立，需要視各個(gè)區(qū)域的風(fēng)俗習(xí)慣等具體情況而定，盲目進(jìn)入，極有可能會(huì)陷入開(kāi)發(fā)商“有心栽花”，目標(biāo)受眾無(wú)心響應(yīng)的尷尬境地。