房企負債水平處峰值 4成房企凈負債率超過100%
發(fā)布時間：2014-09-01 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：報告期內(nèi)，115家上市房企整體經(jīng)營活動現(xiàn)金流情況呈進一步惡化趨勢。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，115家上市房企整體經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額從2013年同期的-540億元減少至2014年中期的-1020億元，同比大幅減少89%。
隨著上市公司半年報的出齊，房企的財務(wù)狀況也輪廓漸顯。截至8月28日，包括招保萬金四大
地產(chǎn)巨頭在內(nèi)的115家上市房企曬出了中期“成績單”。雖然上半年房企營收總體依然呈上升趨勢，但凈利潤不升反降，行業(yè)呈現(xiàn)增收不增利的局面。
與此同時，一個更值得關(guān)注的現(xiàn)象是房企的資金狀況，2014年上半年115家房企中有42家凈負債率超過100%的安全警戒線，占到統(tǒng)計總數(shù)的近四成，而2013年這一數(shù)字僅27家。尤其是以福建房企為代表的“激進派”，部分公司的凈負債率激增至300%以上，資金安全堪憂。分析人士認為，目前房企的整體資產(chǎn)負債率水平基本處于歷史峰值。
如果不能加速去化、回籠資金，房企的資金安全無疑將在2014年面臨極大的考驗。在資金壓力下面，房企半年報透露出的下半年
銷售策略幾乎雷同，那就是加大供貨、去
庫存將成三、四季度的主導(dǎo)思想。
現(xiàn)金流進一步惡化
統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，115家上市房企整體經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額從2013年同期的-540億元減少至2014年中期的-1020億元，同比大幅減少89%。
對此，國金證券分析師曹旭特表示，對2014年行業(yè)資金流入和流出項的預(yù)測，2014年
房地產(chǎn)企業(yè)資金盈余接近2008年的歷史最差水平。
而從經(jīng)濟環(huán)境看，曹旭特認為，2014年資金面的情況比較接近2011年水平，當(dāng)時
融資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，金融機構(gòu)
貸款占比已經(jīng)降至58%，這一切都和目前水平比較接近。“但不同之處在于，2011年房地產(chǎn)行業(yè)資金盈利比例達到6.8%，高于我們預(yù)測的2014年行業(yè)僅1.8%的資金盈利比例水平。因此，按房地產(chǎn)行業(yè)自身規(guī)律演變，2014年底
開發(fā)商的資金鏈不會好于2011年的水平。”曹旭特強調(diào)。
在現(xiàn)金流之外，房企的凈利潤也不容樂觀。數(shù)據(jù)顯示，115家上市房企實現(xiàn)凈利潤總額從2013年同期的291億元下降至2014年中期的281億元，減少了10億元，降幅為3.5%。
其中，在“招保萬金”四大巨頭中，金地集團2014年中期凈利潤降幅近五成，招商地產(chǎn)則下降了三成。
相比之下，面對房地產(chǎn)行業(yè)已長達半年多的整體
調(diào)整，保利地產(chǎn)和萬科A兩大千億龍頭房企仍保持了逆勢增長，期末分別實現(xiàn)凈利潤為38.22億元和48.09億元，同比分別增長12.19%和5.55%。
真實負債水平堪憂
更讓人擔(dān)憂的，是上市房企的真實負債率水平的全面高企，已經(jīng)接近峰值。其中表現(xiàn)尤為明顯的，是那些作風(fēng)激進、以高周轉(zhuǎn)進行規(guī)模擴張的房企，在去化艱難的當(dāng)下，資金危機更是凸顯。
從半年報數(shù)據(jù)來看，截至8月28日，115家上市房企整體資產(chǎn)負債率并沒有太大變化，從2013年63%微增至2014年中期的63.9%，看似平穩(wěn)，但剔除預(yù)收賬款后的負債率水平卻明顯上升，從去年的56.8%上升至2014年58.3%。
不僅如此，更多房企的凈負債率水平已超出安全警戒值。2013年上半年，這115家上市房企中凈負債率超過100%的有27家，而今年同期這一數(shù)字已達到42家。凈負債率高企的房企不僅包括資金鏈緊張的中小房企，也有像保利地產(chǎn)這樣的房企巨頭。保利地產(chǎn)半年報顯示，公司上半年凈負債率已高達118.8%，居四大巨頭之首。而除了萬科凈負債率微降之外，其余三大房企的這一指標(biāo)均呈上升趨勢，其中招商地產(chǎn)的增幅最大，從去年的23.%增至今年的41.2%。
部分?jǐn)U張激進的房企資金鏈狀況更是讓人捏一把汗。2013年至今，在一線
城市瘋狂拿地、高速擴張的福建房企凈負債率普遍居行業(yè)前列。例如屢屢在京滬兩地高價拿地的泰禾集團，上半年凈負債率已從去年同期的192.7%飆升至今年的482.7%，增幅驚人，仔細看其報表數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，在大舉擴張過程中公司上半年凈債務(wù)從去年的91億元，激增至2014年的309億元，造成凈負債率的急速上升。
