中國(guó)樓市下階段將如何演繹 一線城市是否也救市
發(fā)布時(shí)間：2014-08-26 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：楊曉敏
摘要：近日一份關(guān)于上海放松限貸的文件《住房金融業(yè)務(wù)部業(yè)務(wù)通知單》曝光，內(nèi)容包含首套房最低利率降至8折等。雖然暫時(shí)未經(jīng)確認(rèn)，但關(guān)于一線城市是否也會(huì)救市的話題再次引發(fā)關(guān)注。7月底北京市政府也發(fā)文稱，“北京東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以內(nèi)，禁止新建酒店、寫(xiě)字樓等大型公建項(xiàng)目；禁止新建容積率小于1.0（含）的住宅項(xiàng)目。”
與此同時(shí)，各個(gè)地方政府陸續(xù)宣布取消或者放松
限購(gòu)政策。當(dāng)北京“限建”遇上地方松綁“限購(gòu)”，下階段的中國(guó)
樓市將會(huì)如何演繹？這應(yīng)該是我們關(guān)注的重點(diǎn)。
首先，我們不妨對(duì)已經(jīng)放松限購(gòu)的城市進(jìn)行簡(jiǎn)單分類：第一類是官方已發(fā)文明確表態(tài)，包含杭州、呼和浩特、西安和南寧等省會(huì)城市；第二類是官方認(rèn)可放松限購(gòu)，包含�？�、濟(jì)南、無(wú)錫和蘇州；第三類是官方否認(rèn)或者未表態(tài)，但實(shí)際執(zhí)行已放松，包含長(zhǎng)春、天津、成都、昆明、廈門(mén)、福州、武漢、南昌等。截止到目前，
全國(guó)限購(gòu)政策
調(diào)整城市增至30多個(gè)，2010年以來(lái)執(zhí)行限購(gòu)的47個(gè)城市大部分已經(jīng)改變。
從放松政策的方向來(lái)看，主要包括三大類：第一類，放寬信貸。如重慶推出建筑面積在90平米以下的
貸款首付比例不低于20%。蕪湖允許二套房申請(qǐng)貼息貸款；第二類，落戶政策。如蕪湖將
購(gòu)房落戶門(mén)檻由70平米降低至60平米；第三類，契稅的
優(yōu)惠。如河北規(guī)定個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平米以下普通住宅，契稅減按1%征收。不難發(fā)現(xiàn)，這些城市主要從
市場(chǎng)的需求端著手，通過(guò)各種方式增加需求，消化
庫(kù)存。
是否取消限購(gòu)市場(chǎng)就會(huì)有實(shí)質(zhì)性回暖呢？估計(jì)不盡然。溫州、南寧放松限購(gòu)之后，
成交量短期之內(nèi)確實(shí)明顯
上漲，但一個(gè)月之后市場(chǎng)又恢復(fù)到調(diào)整前的格局。換言之，對(duì)于二三線城市的階段性供應(yīng)過(guò)剩，即便放松限購(gòu)也不能從根本上逆轉(zhuǎn)庫(kù)存高企、供求失衡的局面，更多的是需要市場(chǎng)自身來(lái)調(diào)解。
其次，對(duì)于北京的“限建”政策，某種意義而言也是一種控制供應(yīng)、穩(wěn)定市場(chǎng)的方式，只不過(guò)是從供給端想辦法而已。在全國(guó)市場(chǎng)普遍上漲時(shí)，北京等
一線城市的去化能力和抗跌優(yōu)勢(shì)不明顯。一旦大潮退去，誰(shuí)在裸泳便一目了然。業(yè)界流行一句話，在一個(gè)城市中開(kāi)發(fā)
房地產(chǎn)，當(dāng)你拿地時(shí)很舒服，賣(mài)房子時(shí)恐怕很艱難；當(dāng)你拿地時(shí)很痛苦，賣(mài)房子時(shí)則會(huì)舒服很多。
對(duì)于一線城市，尤其是人口大量流入的中心城市，即便不放松限購(gòu)，市場(chǎng)的需求仍然很強(qiáng)勁。按照中指
數(shù)據(jù)，6月份北京商品住宅市場(chǎng)成交
均價(jià)為26232元/㎡，環(huán)比上漲7.9%，同比上漲14.38%。6月份北京商業(yè)市場(chǎng)共成交15.24萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(zhǎng)了63.87%，同比上漲了96.14%；成交均價(jià)為17910元/㎡，環(huán)比上漲了6.39%。成交回暖的核心原因是市場(chǎng)內(nèi)在的需求旺盛以及觀望情緒的消化。
很大程度上，市場(chǎng)的觀望情緒并非源于北京，而是從部分供應(yīng)量巨大的二三線城市吹來(lái)的。在市場(chǎng)普遍下滑的輿論氛圍中，購(gòu)房人往往會(huì)選擇性地關(guān)注負(fù)面消息，而忽視市場(chǎng)中客觀存在的利好因素。而這段低迷期又恰恰是
投資物業(yè)的最佳窗口期。對(duì)于北京等一線大城市的購(gòu)房者，如果過(guò)多關(guān)注二三線城市的負(fù)面消息，則可能會(huì)再次踏空而又一次成為
房?jī)r(jià)上漲的犧牲品。
對(duì)于下半年的市場(chǎng)，我們的判斷是會(huì)明顯好于上半年。其實(shí)這種反彈從6月份已經(jīng)出現(xiàn)。按照中指數(shù)據(jù)，1-6月份全國(guó)
商品房銷售面積從1-5月份的36069.6萬(wàn)㎡，直接跳漲至48365.23萬(wàn)㎡，環(huán)比大幅上升34%。成交面積往往是先行指標(biāo)，它反映市場(chǎng)的活躍度，比
價(jià)格更能說(shuō)明問(wèn)題。
北京基于限購(gòu)政策，除了
二手房交易的回暖，不限購(gòu)的
公寓產(chǎn)品也受到市場(chǎng)的追捧。許多人在北京購(gòu)置物業(yè)，購(gòu)買(mǎi)的不僅是物業(yè)本身，而是這個(gè)城市所擁有的公用配套服務(wù)，甚至是個(gè)人財(cái)富的圖騰。全國(guó)最好的教育資源、醫(yī)療資源、金
融資源等都高度聚集在這座城市，所以定價(jià)邏輯就格外復(fù)雜。
總體而言，下半年的
房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)明顯回暖。但各個(gè)城市會(huì)表現(xiàn)不一，供應(yīng)量巨大的二三線城市即便放寬政策，市場(chǎng)回暖也有限；北京等一線城市，基于其獨(dú)特的吸金效應(yīng)，回暖會(huì)更加顯著。就政策而言，未來(lái)的房地產(chǎn)
調(diào)控肯定會(huì)更加精細(xì)化和市場(chǎng)化，而不是一刀切。
