房價(jià)還會跌多少？房價(jià)降三成開發(fā)商仍可保本
發(fā)布時(shí)間：2014-08-22 來源：0352房網(wǎng) 編輯：楊曉敏
摘要：當(dāng)樓市再一次遭遇下行，各級政府積極救市的情況出現(xiàn)時(shí)，房價(jià)還會跌多少呢？這很難說，但也可以從地產(chǎn)商的行為中管窺一斑。
第一步：地產(chǎn)商的容忍度
房價(jià)會跌多少，其實(shí)第一步應(yīng)該著眼于地產(chǎn)商能降多少，畢竟地產(chǎn)商還是掌握著相當(dāng)大的主動權(quán)。其實(shí)，前期幾份上市公司公告以及近期的半年報(bào)泄露了地產(chǎn)商的容忍度。
5月下旬，上市公司中天城投在再
融資說明公告中，對于房價(jià)變動對項(xiàng)目效益進(jìn)行了測算。中天城投假設(shè)一項(xiàng)目最終
銷售均價(jià)在正負(fù)15%范圍內(nèi)變化時(shí)，測算的結(jié)果是，當(dāng)金融中心項(xiàng)目銷售均價(jià)下降15%時(shí)，項(xiàng)目整體銷售凈
利率為10.83%，仍可實(shí)現(xiàn)盈利；當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降32.93%時(shí)，項(xiàng)目仍能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。
也就是說，一般地產(chǎn)商的降價(jià)容忍幅度在15%~30%，保本是最起碼的。但需要說明的是，項(xiàng)目效益測算是
動態(tài)的，是預(yù)計(jì)售價(jià)變動對利潤的影響，涉及兩個(gè)方面：成本和售價(jià)。從成本來講，主要包括
土地成本、建安成本等，但是具體到不同的地產(chǎn)項(xiàng)目來說，各個(gè)成本環(huán)節(jié)都不一致，回款情況也難以把控，再加上項(xiàng)目之間的
價(jià)格受到地段、設(shè)計(jì)等方面影響，也會存在差異。
當(dāng)然，不同的地產(chǎn)商
市場策略不一樣，有些希望周轉(zhuǎn)率高，因而低毛利出手也是很有可能的，筆者曾看到某大型地產(chǎn)商內(nèi)部關(guān)于
樓盤毛利率的測算和實(shí)際統(tǒng)計(jì)報(bào)告，有些樓盤毛利率甚至不足1%，很讓人驚訝，比賣白菜還要低得多。
所以，鑒于各家地產(chǎn)商具體情況，降價(jià)容忍各有差異。
根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)
房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院的研究報(bào)告，2013年，滬深及內(nèi)地在港上市的房地產(chǎn)公司毛利率均值分別為34.54%、33.27%。也就是說，在保持盈虧平衡前提下，地產(chǎn)商平均降價(jià)三成還是能勉強(qiáng)挺過去的。
第二步：資金鏈的壓迫
上述是地產(chǎn)商在遭遇市場寒冬時(shí)，所能主動接受的降價(jià)范圍，但現(xiàn)實(shí)中，很多中小地產(chǎn)商已經(jīng)挺不住了，這時(shí)也就不是你愿不愿意降價(jià)的問題，而是必須得降的問題，而且為了保證現(xiàn)金流，割肉都上演了。
就地區(qū)而言，2014年4月杭州超過20個(gè)樓盤降價(jià)，這股降價(jià)潮已沖擊到別墅等高端物業(yè)，某400平方米的單體別墅總價(jià)目前只要300萬元，較于此前售價(jià)，相當(dāng)于打了對折。
還有個(gè)典型的地區(qū)，2014年6月根據(jù)新浪樂居的統(tǒng)計(jì)，廣州番禺在售樓盤數(shù)量為55個(gè)，降價(jià)盤占據(jù)近三成，有17個(gè)之多。
在價(jià)格“大跳水”的名單中，最讓人咋舌的當(dāng)數(shù)
全國總價(jià)地王項(xiàng)目亞運(yùn)城。端午小長假，亞運(yùn)城山海灣推出70余套特價(jià)單位，報(bào)價(jià)9800~1.25萬元/平方米。
有些投行預(yù)測了，我們看看。渣打
銀行中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王志浩2014年6月表示，估計(jì)會有一些
城市出現(xiàn)硬著陸，像溫州或者是鄂爾多斯那樣，房價(jià)跌50%以上，估計(jì)有10~20個(gè)城市會發(fā)生這種情況。
