養(yǎng)老地產(chǎn)遭遇兩重天 前途光明 現(xiàn)狀堪憂 未來(lái)待考
發(fā)布時(shí)間：2014-08-19 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：楊曉敏
摘要：2014年12月10日~12日，由中國(guó)國(guó)際貿(mào)易促進(jìn)委員會(huì)、中國(guó)
房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、鳳凰網(wǎng)、優(yōu)博集團(tuán)聯(lián)合主辦的第16屆CIHAF中國(guó)住交會(huì)將在深圳國(guó)際會(huì)展中心舉辦。作為行業(yè)發(fā)展歷程中最有話語(yǔ)權(quán)的見(jiàn)證者和推動(dòng)者，住交會(huì)的主題也定為“顛覆創(chuàng)新，贏在未來(lái)”。
隨著傳統(tǒng)地產(chǎn)
市場(chǎng)利潤(rùn)不斷被壓縮，
樓市調(diào)控政策持續(xù)，老齡化問(wèn)題越來(lái)越突出，創(chuàng)新轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)逐漸風(fēng)行。地產(chǎn)行業(yè)中最有前途的就是養(yǎng)老地產(chǎn)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾表示，養(yǎng)老地產(chǎn)一定是地產(chǎn)業(yè)今后突圍轉(zhuǎn)型的一個(gè)主要方向。
2013年被譽(yù)為養(yǎng)老地產(chǎn)元年，隨著政策的不斷傾斜和刺激，養(yǎng)老地產(chǎn)由徘徊觀望迅速進(jìn)入沸騰期。大大小小的各類企業(yè)都對(duì)這塊蛋糕垂涎不已，并形成“保險(xiǎn)系”“央企系”“
房企系”三足鼎立的格局，
投資額度超過(guò)千億元。然而進(jìn)入實(shí)操階段的企業(yè)卻與外圍觀察者感受迥然不同。盡管不斷刷新的
數(shù)據(jù)論證著這個(gè)行業(yè)的美好前景，卻由于拿地難、金融無(wú)法銜接、盈利周期過(guò)長(zhǎng)、投入過(guò)大、模式不清晰、支付能力不足或無(wú)支付意愿等原因?qū)е吗B(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展舉步維艱，更是經(jīng)常傳來(lái)企業(yè)鎩羽而歸的案例。
2014年“顛覆創(chuàng)新，贏在未來(lái)”第16屆CIHAF中國(guó)住交會(huì)養(yǎng)老
論壇依然會(huì)深入剖析新型地產(chǎn)——養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的行業(yè)困局，為先行者和后來(lái)者照亮一條道路。
前途光明 “野蠻“未改
按照測(cè)算，即便根據(jù)“9073”（90%的老人由家庭照顧，7%的
銷售社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，3%進(jìn)入養(yǎng)老院等機(jī)構(gòu)養(yǎng)老）的養(yǎng)老計(jì)劃，僅考慮機(jī)構(gòu)養(yǎng)老部分，年平均增加老年地產(chǎn)面積也要占
住宅年銷售面積的1.4%（即近1364萬(wàn)平方米）。考慮到2035年到達(dá)養(yǎng)老地產(chǎn)均衡水平，選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的老人占比可達(dá)到15%，這也就意味著2014年~2035年間，養(yǎng)老地產(chǎn)需新增總建筑面積將高達(dá)21.72億平方米。換言之，養(yǎng)老地產(chǎn)最大存在逾21億平方米的缺口。
土地缺口背后還有養(yǎng)老服務(wù)需求。相關(guān)專家預(yù)測(cè)，2025年~2040年期間，我國(guó)約有5000萬(wàn)老年人需要通過(guò)專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)養(yǎng)老。按照目前每人每年5萬(wàn)元的養(yǎng)老費(fèi)用計(jì)算，整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)值有2萬(wàn)多億元。
廣闊的市場(chǎng)前景引發(fā)資本市場(chǎng)蠢蠢欲動(dòng)。
養(yǎng)老地產(chǎn)的概念不斷升溫加碼，由最初的跑馬圈地逐漸轉(zhuǎn)向真正市場(chǎng)，但大干快上的“野蠻”之風(fēng)依然未變。與此同時(shí)，政策環(huán)境也發(fā)生了天翻地覆的變化。政府開(kāi)始積極重視起養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2011年，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系
建設(shè)規(guī)劃（2011-2015）》，養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃提上日程。2013年，政策更是頻出，從國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》到《老年人權(quán)益保障法》，全方位從
融資難、用地難、用人難和運(yùn)營(yíng)難和法律缺失等方面提出一系列解決方案扶持政策。
其中最大的亮點(diǎn)是，以往政府主導(dǎo)、福利性機(jī)構(gòu)為主體逐漸演變?yōu)槊耖g或者社會(huì)養(yǎng)老成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主力軍。業(yè)內(nèi)人士紛紛指出，養(yǎng)老地產(chǎn)的春天已經(jīng)來(lái)臨。但熱浪之中，在傳統(tǒng)制造業(yè)部門更出色的大干快上模式在銷售服務(wù)面前飽受重創(chuàng)。被灼傷陣痛后，各路資本開(kāi)始真正審視這個(gè)“野蠻”興起的市場(chǎng)。
未來(lái)待考
養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)最大的區(qū)別在于，核心是服務(wù)。然而，
全國(guó)各地的管理咨詢、金融服務(wù)和醫(yī)療保健行業(yè)都對(duì)此深感無(wú)奈。從某種程度上說(shuō)，投資者需要考慮的問(wèn)題不僅有消費(fèi)者的支付能力，還有他們?yōu)榉⻊?wù)買單的意愿，這是個(gè)重要的區(qū)別。對(duì)中國(guó)養(yǎng)老投資者來(lái)說(shuō)，在有消費(fèi)意愿和服務(wù)意識(shí)的初齡老人真正步入老年之前，還有很艱難的一段路要走。另一方面，中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)自身也缺少服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系和經(jīng)營(yíng)老年護(hù)理業(yè)務(wù)的意識(shí)。大部分養(yǎng)老項(xiàng)目缺少專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，服務(wù)無(wú)法實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化、細(xì)節(jié)化、完善化。
“前幾年想做養(yǎng)老連拿地的名目都沒(méi)有，只能政府去做，民營(yíng)企業(yè)想做也只能選擇做民營(yíng)非營(yíng)利型的，有很多政策框框的限制，現(xiàn)在國(guó)家有了相關(guān)的政策，大家統(tǒng)一了認(rèn)識(shí)，養(yǎng)老變成了合法的產(chǎn)業(yè)，過(guò)去的‘能不能做’的問(wèn)題已經(jīng)解決。但現(xiàn)在面臨的更多是養(yǎng)老服務(wù)上的困境。”綠城研究院研究員馮雨峰說(shuō)，“現(xiàn)在萬(wàn)科、綠城做的一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，針對(duì)的都是高端客戶，與中國(guó)的大環(huán)境是不銜接的�，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)最大的問(wèn)題就是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)如何能夠健康地發(fā)展。”
土地的問(wèn)題隨著2014年
國(guó)土部《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》落地，多年桎梏終于打開(kāi)。但地方政府如何在原來(lái)緊張的土地指標(biāo)中安排養(yǎng)老用地，招拍掛到的養(yǎng)老服務(wù)用地如何獲取融資
貸款依然是未解的難題。
對(duì)大部分專項(xiàng)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，更容易吃掉它們的是可能長(zhǎng)達(dá)30年的回收周期和龐大資金投入。“養(yǎng)老地產(chǎn)更貼近商業(yè)，考驗(yàn)的是運(yùn)營(yíng)能力，而且由于回款速度較慢，對(duì)企業(yè)的資金鏈也是考驗(yàn)。又因?yàn)閲?guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)無(wú)融資渠道，對(duì)企業(yè)壓力相當(dāng)大。”分析人士認(rèn)為，當(dāng)下國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)無(wú)論哪種模式都需要企業(yè)長(zhǎng)期投資，現(xiàn)金流成為最大訴求，然而更難的在于國(guó)內(nèi)還沒(méi)有清晰的盈利模式。
