摘要：目前部分城市庫(kù)存量較大，甚至處于絕對(duì)過(guò)剩階段，房?jī)r(jià)尚未真正觸及底部。鑒于房地產(chǎn)投資下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)效應(yīng)，一些地方可能出臺(tái)救市政策。如果信貸支持力度加大，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)有望走穩(wěn)�？傮w而言，全年房地產(chǎn)投資或保持10%左右的增速。

    庫(kù)存高企 部分城市去化艱難

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的7月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，北上廣深新建商品住宅指數(shù)首次全線下調(diào)。7月，我國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)和二手住宅環(huán)比下降的城市數(shù)量達(dá)到64個(gè)和65個(gè)，分別比6月份增加了9個(gè)和13個(gè)。

    張大偉認(rèn)為，2014年樓市變化的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)預(yù)期。一線城市第一次出現(xiàn)住宅指數(shù)全面下調(diào)，樓市降溫已經(jīng)從點(diǎn)覆蓋到面。

    專家表示，前期庫(kù)存較大、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)積累是造成房?jī)r(jià)回落的主要原因。統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，7月末，商品房待售面積55230萬(wàn)平方米，比6月末增加802萬(wàn)平方米。

    中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)指出，目前部分城市庫(kù)存量較大，消化或需幾年，有的甚至需要八至十年時(shí)間。庫(kù)存情況嚴(yán)重與否不應(yīng)以幾線城市區(qū)分，而應(yīng)以土地出讓規(guī)模為衡量依據(jù)。張大偉也認(rèn)為，市場(chǎng)已告別絕對(duì)短缺，部分城市已經(jīng)絕對(duì)過(guò)剩。

    根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，一線城市庫(kù)存壓力較大。7月，一線城市新建商品住宅庫(kù)存量為3402萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.4%，同比增長(zhǎng)27.5%，繼6月份庫(kù)存量創(chuàng)新高后，7月庫(kù)存繼續(xù)攀升。

    上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告還顯示，7月北上廣深4個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為18.9、17.2、14.1和14.7個(gè)月。4個(gè)一線城市的存銷比走勢(shì)趨同，相比6月份均出現(xiàn)上漲。在2013年年末，4個(gè)城市的存銷比分別為7.6、8.7、9.0和11.9個(gè)月。而2014年行情疲軟，致使4個(gè)城市的存銷比數(shù)據(jù)明顯增大，說(shuō)明庫(kù)存去化變得艱難。相較而言，北京存銷比提升的力度最大。去年北京的庫(kù)存壓力最小，但今年逆轉(zhuǎn)成為壓力最大的城市，說(shuō)明北京市場(chǎng)的降溫力度較大。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭直言，由于本輪樓市調(diào)整周期的住宅庫(kù)存量遠(yuǎn)超過(guò)2008年和2011年，且中央層面不會(huì)強(qiáng)力救市，所以市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)長(zhǎng)將超過(guò)前兩輪樓市調(diào)整期。

    而各地出臺(tái)的放松限購(gòu)等政策尚未起到刺激銷售的功效。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-7月商品房銷售面積56480萬(wàn)平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月份擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降9.4%。商品房銷售額36315億元，下降8.2%，降幅比1-6月份擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降10.5%。

    成交疲弱 房?jī)r(jià)底部尚未出現(xiàn)

    在張大偉看來(lái)，未來(lái)降價(jià)的樓盤會(huì)明顯增加，三季度樓市主題仍是以價(jià)換量。目前一線城市的降價(jià)樓盤開始增多，并從以往的暗降轉(zhuǎn)為明降。

    不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，考慮到多數(shù)城市的房地產(chǎn)庫(kù)存水平仍在提升，預(yù)計(jì)價(jià)格下滑趨勢(shì)短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌的拐點(diǎn)已經(jīng)形成，但并不意味著房?jī)r(jià)已經(jīng)見底。“房?jī)r(jià)是否見底很重要的一個(gè)指標(biāo)是成交量。成交量恢復(fù)到比較穩(wěn)定的狀態(tài)，受此支撐，就可以基本判斷房?jī)r(jià)將筑底，但目前成交很差。”