房地產(chǎn)下半年或?qū)⑥D(zhuǎn)好 分析轉(zhuǎn)好的三大驅(qū)動(dòng)力
發(fā)布時(shí)間：2014-07-30 來源：0352房網(wǎng) 編輯：楊曉敏
摘要：2014年上半年房地產(chǎn)市場明顯偏冷，全國住宅成交面積大幅下降了18.9%；十大城市二手房總成交32.29萬套，較2013年同期大幅下跌了41.77%；全國商品房新開工面積為8.01億元，也同比下降了16.4%。上半年市場在下滑，而且是大幅下滑。這也是大多數(shù)人對市場的判斷和感受。
但購買
房產(chǎn)往往都是
投資未來。面對相同的市場環(huán)境，有投資前瞻性的專家往往能看到不一樣的風(fēng)景。7月16日秦虹主任在博鰲
論壇就拋出“
房地產(chǎn)市場新常態(tài)是波動(dòng)，下半年
樓市將轉(zhuǎn)好”的判斷。
當(dāng)然，每個(gè)人都有自己的判斷。無論從城鎮(zhèn)化率亦或是人口紅利等，當(dāng)前的市場
調(diào)整與崩盤還相距甚遠(yuǎn)。這一輪調(diào)整更多的僅是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，或者說樓市階段性的消化不良。從
住建部陳政高部長的三點(diǎn)意見也能看：“千方百計(jì)的消化
庫存；進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整；完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。”
也恰恰因?yàn)槭袌龅纳疃扔^望，為部分有前瞻眼光的投資者提供了最佳窗口期。從大的方向而言，本輪房地產(chǎn)調(diào)整將呈現(xiàn)大U型的走勢。但各個(gè)城市的U型底部的長度各不相同。
一線城市的調(diào)整時(shí)間相對較短，二三線城市的調(diào)整時(shí)間較長。尤其是對于一線城市的
北京，基于得天獨(dú)厚的醫(yī)療、教育、文化等配套資源，其投資窗口期更是有限，短則幾個(gè)月，長則半年，而現(xiàn)在已經(jīng)過去了2個(gè)月�？纯粗兄�
數(shù)據(jù)的數(shù)字也能佐證相關(guān)判斷，6月份北京商品住宅（不含
保障房）市場成交
均價(jià)為26,232元/㎡，環(huán)比
上漲7.9%，同比上漲14.38%。6月份北京商業(yè)市場共成交15.24萬㎡，環(huán)比增長了63.87%，同比上漲了96.14%。
數(shù)據(jù)的背后往往是市場邏輯的梳理。之所以判斷下半年會好于上半年，主要基于信貸市場放寬、地方政府松綁以及
開發(fā)商促銷這三大驅(qū)動(dòng)力。
首先，這一輪市場調(diào)整起源于信貸市場的收緊，但下半年信貸環(huán)境會明顯好于上半年。一者，中央的信貸投放已經(jīng)從過去的年度管理調(diào)整為當(dāng)前的月度管理和額度管理，信貸投放的實(shí)效性和靈活性將增強(qiáng)；二者，基于上半年經(jīng)濟(jì)增速的不樂觀，下半年政府的微刺激將會更加密集出臺。甚至不排除降低
利率的可能。
其次，此前
限購的49個(gè)城市中，截止到目前已經(jīng)有超過12個(gè)城市確定取消或者放寬了限購。典型的城市如武漢，已經(jīng)不再限購大
戶型；呼和浩特已正式取消限購；蘇州更徹底的開放90㎡的大戶型和90㎡以下的精裝小戶型；重慶對于90㎡以下的
貸款首付比例降至20%；鄭州推出
住房公積金組合貸；蕪湖允許二套房申請貼息貸款；北京公積金提取從一年一次提高至3個(gè)月一次等。預(yù)計(jì)下半年地方政府各種曲線救市的
政策將陸續(xù)出臺。限購的取消將推高成交量和市場活躍度。
最后，下半年品牌開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)促銷的現(xiàn)象將更多。雖然市場成交低迷，但上市
房企的高管絕不敢在年中就下調(diào)今年的
銷售目標(biāo)，否則資本市場會用腳投票。更有可能的是在近期選擇一兩個(gè)項(xiàng)目降價(jià)沖全年的銷售業(yè)績，尤其是選擇個(gè)別非核心區(qū)域的、降價(jià)能大幅去化的
樓盤或個(gè)別項(xiàng)目的尾房。如近期熱銷的昌平區(qū)的首開國風(fēng)[最新消息
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優(yōu)惠等變相降價(jià)的方式，提升銷售業(yè)績。
