上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)分化 催生寫(xiě)字樓租賃創(chuàng)新模式
發(fā)布時(shí)間：2014-07-15 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：楊曉敏
摘要：數(shù)據(jù)顯示，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓2014第二季度整體平均租金為每天每平方米8.57元，環(huán)比下降0.92%，同比下降1.27%,為兩年半以來(lái)的歷史最低點(diǎn)。其中，浦東區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金持續(xù)上升，達(dá)到每天每平方米9.20元，環(huán)比上浮2.22%，同比上漲4.90%；而浦西區(qū)域?yàn)槊刻烀科椒矫?.29元，環(huán)比和同比分別下降2.36%與4.05%。
上海寫(xiě)字樓
租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)浦西大型外資總部型企業(yè)持續(xù)向非核心區(qū)外遷的趨勢(shì)。大型知名企業(yè)在選擇非核心區(qū)作為總部辦公場(chǎng)所時(shí)，通常會(huì)重點(diǎn)考量六大因素：
規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、
交通優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品和服務(wù)、產(chǎn)業(yè)和客戶、
政策優(yōu)惠以及生態(tài)環(huán)境。由于
成交不理想，很多寫(xiě)字樓開(kāi)始轉(zhuǎn)向整租，探索新的管理服務(wù)模式。
供應(yīng)大增 區(qū)域分化
戴德梁行最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年第二季度，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓共有約17萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，總存量達(dá)到646萬(wàn)平方米；2014下半年全市預(yù)計(jì)仍有近28萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓入市，其中約20萬(wàn)平方米位于非核心商務(wù)區(qū)。由于郊區(qū)多個(gè)項(xiàng)目的集中交付，第二季度整個(gè)浦西甲級(jí)寫(xiě)字
樓市場(chǎng)空置率為12.61%，達(dá)到2008年金融危機(jī)以來(lái)的最高點(diǎn)。
戴德梁行研究員表示，寫(xiě)字樓在2014年上半年已經(jīng)迎來(lái)了一輪洗牌，而這樣的洗牌在寫(xiě)字樓市場(chǎng)熱門(mén)區(qū)域板塊的變更上體現(xiàn)得尤為明顯。具體來(lái)說(shuō)，外灘、陸家嘴、人民廣場(chǎng)等老牌核心商務(wù)區(qū)內(nèi)有限的辦公樓供應(yīng)已不能滿足企業(yè)迅速擴(kuò)張的需要，不斷上漲的租金令企業(yè)成本越來(lái)越高，而市郊非傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)雖異軍突起但自身劣勢(shì)明顯，相比較而言諸如大連路、世博浦西段、淮海西路等一些原本就占據(jù)市中心城區(qū)核心位置的板塊由于規(guī)劃支撐、交通配套完善、高端商務(wù)氛圍日漸提升，正迎來(lái)“二次崛起”的良機(jī)。
“中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入這樣一個(gè)階段——越來(lái)越多的租戶開(kāi)始考慮如何控制成本的同時(shí)，也在放緩擴(kuò)租的計(jì)劃。”高緯環(huán)球企業(yè)租賃策略部董事孫琦表示。
探尋運(yùn)營(yíng)新模式
世邦魏理仕中國(guó)區(qū)總裁潘可維亦表示，商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的改變對(duì)于
開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。目前，辦公樓產(chǎn)品的同質(zhì)化比較嚴(yán)重，但在成熟的市場(chǎng)，我們可以看到每一棟樓的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、運(yùn)營(yíng)、招商手段各有不同。未來(lái)，管理得好的辦公樓可以長(zhǎng)期收取比較高的租金，如果管理不善，租金回報(bào)會(huì)低很多。
由于部分地區(qū)租賃市場(chǎng)的不景氣，市場(chǎng)催生了多種寫(xiě)字樓包裝重組新模式。以中華企業(yè)大廈為例，十年前這里曾吸引歐萊雅等世界500強(qiáng)企業(yè)總部入駐，但后來(lái)物業(yè)逐漸老化，歐萊雅等企業(yè)陸續(xù)遷離。但它的地理位置非常優(yōu)越，位于上海最繁華的位置，2012年高和資本收購(gòu)后，改名靜安高和大廈。經(jīng)過(guò)對(duì)大廈進(jìn)行內(nèi)外整體改造、提升大廈品質(zhì)，吸引了眾多優(yōu)質(zhì)的租客。
目前，這類(lèi)資產(chǎn)精
裝修概念之下的寫(xiě)字樓租賃模式創(chuàng)新正不斷花樣翻新。資產(chǎn)
精裝修的初衷，是針對(duì)市場(chǎng)上出售型商業(yè)
不動(dòng)產(chǎn)無(wú)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)而導(dǎo)致租客良莠不齊、資產(chǎn)貶值而提出的一種理念。通過(guò)資產(chǎn)管理提升租金水平、租客品質(zhì)、物業(yè)品質(zhì)，提供金融服務(wù)，可以實(shí)現(xiàn)客戶
投資收益的最大化。
