[提要]2010年太原土地市場價(jià)升量跌，“面粉”快要貴過“面包”

　　2010年太原土地市場價(jià)升量跌，“面粉”快要貴過“面包”

　　盡管業(yè)界及全社會(huì)對(duì)地方政府“土地財(cái)政”的討伐之聲愈加激烈，但太原市國土收益卻在2010年創(chuàng)下了歷史之最：全年完成國土資源收益102億元，其中市級(jí)土地出讓純收益60億元，完成年度目標(biāo)任務(wù)的171%，遠(yuǎn)超2009年58.6億元的國土收益和42.28億元的土地出讓總成交額。

　　太原市國土收益創(chuàng)下歷史之最的同時(shí)，全年市級(jí)土地出讓成交量反而比2009年縮水了不少。中國房產(chǎn)信息網(wǎng)1月19日發(fā)布的 《2010年太原房地產(chǎn)市場報(bào)告》顯示，省城出讓土地成交塊數(shù)由上年的69幅縮水至22幅，出讓土地成交面積由上年的485.88余公頃縮水至不足151.23公頃。

　　土地交易的價(jià)升量跌，意味著分?jǐn)傇诿科椒矫?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/datongloupan/" class="p_wordlink" target="_blank">商品房建筑面積上的土地成本大幅增加，數(shù)據(jù)顯示，2010年省城的商品房平均樓面地價(jià)達(dá)899.5元/平方米，2009年省城商品房平均樓面地價(jià)為666.58元/平方米。

　　1月12日，太原市政府高調(diào)出臺(tái)“限購令”，業(yè)界和廣大購房者認(rèn)為政府在調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、遏制房價(jià)過快上漲、打擊囤房炒房行為上將重拳出擊。但冷靜地想一下，在“面粉”快要貴過“面包”的2011年，省城樓價(jià)能保持克制和冷靜嗎?

　　拍賣現(xiàn)場 再現(xiàn)激烈競價(jià)

　　2010年，是全國房地產(chǎn)業(yè)的“調(diào)控”之年。省城樓市一季度延續(xù)了2009年的瘋狂之后，在4月進(jìn)入當(dāng)年首個(gè)交易高峰期。但這種好日子沒有持序多久，4月底“國十條”出臺(tái)，打破了多數(shù)項(xiàng)目旺市銷售的美夢(mèng)，省城多個(gè)樓盤5月的交易量比4月縮水三分之一。4、5月省城掛牌出讓的地塊數(shù)為零。

　　令意外的是，此次調(diào)控的市場觀望期非常短暫，多數(shù)購房者還未看到樓價(jià)向下走的態(tài)勢(shì)，各大售樓處的看房客戶開始增多，富力和恒大地產(chǎn)為代表的知名大盤在推出新品的同時(shí)，紛紛上調(diào)了銷售價(jià)。而看似平靜的土地市場實(shí)則暗潮涌動(dòng)。#p#副標(biāo)題#e#

　　7月6日，太原市國土資源局舉行的一場國有土地拍賣會(huì)，場面異�；鸨�。拍賣師陳少湘連續(xù)多次連珠炮式的喊價(jià)無一落空。在拍賣會(huì)現(xiàn)場中，面積最大(約295畝)的一地塊，被3個(gè)買家激烈爭搶。這塊起拍價(jià)為7.19億元的地塊，最終以9.15億元落槌，溢價(jià)率(拍賣價(jià)超出起拍價(jià)的數(shù)額與起拍價(jià)的比率)達(dá)27%。另一塊起價(jià)為6100萬元、面積約22.55畝的地塊，以1.17億元成交，溢價(jià)率更是高達(dá)91%!

　　同樣的場面，還出現(xiàn)在11月26日的土地掛牌出讓現(xiàn)場競價(jià)會(huì)上，參加競價(jià)的三家企業(yè)中除了落戶省城的知名房企富力地產(chǎn)外，還有國內(nèi)地產(chǎn)界鼎鼎大名的萬科地產(chǎn)。這塊占地356畝、地表平整的地塊掛牌出讓截止報(bào)價(jià)為10.7億元，最終以14.34億元被富力地產(chǎn)競得。

　　某房企透露，太原市國土資源局發(fā)布掛牌出讓公示中要求開發(fā)商交納的保證金高達(dá)8.13億元，把多數(shù)本想?yún)⒓痈傎I的中小開發(fā)企業(yè)擋在了門外。“目前，在省城找一塊既平整又無產(chǎn)權(quán)糾紛的地塊非常難，這是房企爭搶此地的主要原因。”

　　與此同時(shí)，省城龍城大街、晉陽湖、長風(fēng)東街、長風(fēng)西街等熱點(diǎn)區(qū)域附近的地塊，連年土地供應(yīng)不足，房企們通過各種方式早在兩年前就下手搶地。拍賣會(huì)及競價(jià)會(huì)上，開發(fā)商激烈搶地的畫面，僅是省城土地市場交易火爆的一個(gè)縮影。

　　供應(yīng)不足“面粉”快要貴過“面包”

　　1月19日，中房信息集團(tuán)太原機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2010年太原房地產(chǎn)市報(bào)告》顯示，省城2010年土地出讓供應(yīng)和成交面積比2009年大幅縮水：出讓土地供應(yīng)面積由2009年的500公頃縮水至2010年的243.36公頃;成交面積由2009年的485.88公頃縮水至151.23公頃。“土地供應(yīng)大幅減少，必然會(huì)給市場造成開發(fā)土地資源稀缺的印象，引起開發(fā)商的爭搶。”中房信息集團(tuán)太原機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人李峰介紹，2010年省城出讓土地的每畝平均價(jià)格為196.27萬元，2009年每畝土地的出讓價(jià)格僅為105.94萬元;2010年商品房樓面地價(jià)(每平方米建筑面積的土地成本)899.5元/平方米，2009年商品房樓面地價(jià)為666.58元/平方米。“這些價(jià)高量少的土地，位置比之前出讓的土地位置更偏遠(yuǎn)了。”李峰說。

　　主持過省城幾十場土地拍賣會(huì)的拍賣師陳少湘分析認(rèn)為，“全國各地中心城市在今年首次調(diào)控政策出臺(tái)后，政府有意縮減了土地供應(yīng)量，部分城市掛牌的土地位置較偏，加上開發(fā)商也在觀望政策，引發(fā)各地成交量減少。”陳少湘稱，各地中心城市的土地需求量很大，土地交易量下跌的原因是供應(yīng)在減少，另一方面是各地土地出讓價(jià)格卻在快速上升，說明土地需求還是非常旺盛。#p#副標(biāo)題#e#

　　相關(guān)資料顯示，2010年北京市土地出讓金總和達(dá)1639億元，是省城太原的41倍!北京市2010年商品住宅的樓面地價(jià)達(dá)6000元/平方米，是太原市樓面地價(jià)的六七倍，與太原市商品住宅的平均銷售價(jià)格相近。作為二三線城市的太原，其地價(jià)走勢(shì)正在復(fù)制一線城市的軌跡，部分熱點(diǎn)區(qū)域樓面地價(jià)快趕上在售小產(chǎn)權(quán)房的房價(jià)。“面粉”快要貴過“面包”，省城商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)能否如購房者所愿，中小戶型多一些，豪宅少一些?

　　土地減少暫不影響樓市供應(yīng)

　　“事實(shí)上，省城熱點(diǎn)區(qū)域的樓面地價(jià)已達(dá)2500元/平方米至3500元/平方米。”在1月12日舉行的“百姓住房論壇”上，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)的馬培生教授稱，省城濱河?xùn)|路沿線附近的土地交易價(jià)已達(dá)500萬元/畝。土地成本快速上升，會(huì)刺激開發(fā)商會(huì)盡可能推出大戶型、精裝修等高附加值產(chǎn)品，以提高利潤率，反映到樓市就是房價(jià)上升。

　　山西省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長袁綸華認(rèn)為，地方政府應(yīng)該繼續(xù)加大住宅用地供應(yīng)，尤其是保障性住房的用地，并對(duì)現(xiàn)有土地出讓制度進(jìn)行合理改革，將一次性收取土地出讓金，變?yōu)榉制谑杖�，才能從源頭上降低土地成本，減少房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本，進(jìn)而穩(wěn)定房價(jià)過快上漲。

　　“土地供應(yīng)量、交易量縮減會(huì)影響到今明兩年的房地產(chǎn)開發(fā)量，但暫不會(huì)影響到今年房地產(chǎn)市場供應(yīng)量。”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)太原機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人李峰稱，商品房開發(fā)周期在2-3年。2009年省城土地供應(yīng)和成交面積量較大，這些出讓土地上的項(xiàng)目會(huì)在2011年開始亮相，再加上今年待售樓盤數(shù)量龐大，省城今年樓市的供應(yīng)會(huì)保持充足。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的王經(jīng)理分析，2010年省城全年商品房的銷售面積近600萬平方米，其中恒大地產(chǎn)和富力地產(chǎn)旗下的四個(gè)項(xiàng)目，年銷售面積總計(jì)即突破百萬平方米。2011年，兩個(gè)地產(chǎn)公司在省城的項(xiàng)目總數(shù)會(huì)達(dá)到7個(gè)以上，供應(yīng)面積會(huì)超過200萬平方米，加上萬科、首創(chuàng)、綠地、盛高地產(chǎn)的新項(xiàng)目陸續(xù)亮相，2011年省城市場不會(huì)缺房。但2010年省城土地供應(yīng)會(huì)減少，這會(huì)影響到2012年至2014年的樓盤供應(yīng)量。