6月份新房成交量或創(chuàng)年內(nèi)次低 樓市調(diào)整升級(jí)
發(fā)布時(shí)間：2014-06-27 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木子
摘要：被寄予厚望的“紅5月”在量?jī)r(jià)齊跌中冷清收?qǐng)觯?月更是迎來“開門冷”。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，6月成交量繼續(xù)下滑，按此趨勢(shì)，6月成交量將成為2014年除春節(jié)外的月度最低。低迷的樓市行情讓市場(chǎng)漸趨謹(jǐn)慎。在購房者觀望情緒不斷加重、信貸資金也并無大范圍松動(dòng)的情況下，各地降價(jià)正呈現(xiàn)逐漸蔓延的趨勢(shì)，開發(fā)商的救市促銷手段也更為多元，應(yīng)對(duì)樓市低谷的策略正在升級(jí)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，以當(dāng)前降價(jià)樓盤促銷后的效果顯示，要取得顯著收效還需整體擴(kuò)大降幅。
6月新房成交或創(chuàng)年內(nèi)次低
6月過半，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的54個(gè)重點(diǎn)
城市中，前22日新房累計(jì)成交和5月同期相比，跌幅高達(dá)16.9%。照此趨勢(shì)，6月成交量將成為今年除春節(jié)外的月度最低。與此同時(shí)，今年5月，
全國70個(gè)大中城市
房?jī)r(jià)出現(xiàn)進(jìn)一步下探，無論是下降范圍還是下降深度，均出現(xiàn)了較大幅度的擴(kuò)散，在全國房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)增強(qiáng)的局面下，5月，素來堅(jiān)挺的
一線城市房?jī)r(jià)也首現(xiàn)頹態(tài)，據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月北、上、廣、深四個(gè)城市的新建商品
住宅價(jià)格同比漲幅全面縮減。
而
庫存方面，截至5月，各線城市庫存快速攀升，九成監(jiān)測(cè)城市庫存消化周期延長(zhǎng)。目前一線城市供過于求的趨勢(shì)愈演愈烈，尤以廣州、
北京最為明顯，平均庫存消化周期已飆升至12個(gè)月。由于一線城市特殊性，政府絕不可能放松
限購執(zhí)行力度，廣州開發(fā)商已先于其他一線城市發(fā)動(dòng)全面降價(jià)，二線及三四線城市的庫存消化周期更分別達(dá)16與15個(gè)月，情形堪憂。
在二手房市場(chǎng)，2014年5月，四大一線城市中，上海和北京二手房?jī)r(jià)格均環(huán)比下降，其中北京二手房?jī)r(jià)格同比
上漲7.4%，漲幅較4月收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.9%，降幅較4月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)，降幅在全國居首，北京二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下降。
6月中上旬，據(jù)偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二手住宅的網(wǎng)簽量為4066套，比5月中上旬回落5.35%，比2013年同期回落46.08%，成交價(jià)格為29043元/平米，比5月成交
均價(jià)小幅回落3.8%。在樓市價(jià)格下行、成交量低迷的現(xiàn)階段，二手房業(yè)主出售意愿較為強(qiáng)烈，為了促進(jìn)成交，業(yè)主也在逐漸地下調(diào)
掛牌價(jià)格。北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，在信貸不出現(xiàn)突然大幅度扭轉(zhuǎn)的話，北京二手房?jī)r(jià)格將還有15%左右的
調(diào)整空間。
內(nèi)部促銷力度提升
在市場(chǎng)整體持續(xù)乏力的背景下，開發(fā)商促銷手段開始升級(jí)，降價(jià)動(dòng)力也正在提升。繼低首付等促銷手段之后，最近樓市開始流行“員工內(nèi)部?jī)r(jià)”，只要是該
房產(chǎn)公司內(nèi)部員工，
買房時(shí)就能享受到比普通購房者大得多的折扣。
房產(chǎn)公司為內(nèi)部員工買房打折是很正常的事情，但是在市場(chǎng)行情平穩(wěn)或者很火的時(shí)候，即使是內(nèi)部員工，可能也只能享受到9.7折左右的
優(yōu)惠。“2013年，
房企給員工的購房?jī)?yōu)惠普遍在9.5折到9.8折左右。有些熱銷樓盤甚至一點(diǎn)折扣都沒有，員工只享有優(yōu)先選房權(quán)。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，內(nèi)部?jī)r(jià)優(yōu)惠幅度主要根據(jù)市場(chǎng)情況而定，“樓市好房子不愁賣，優(yōu)惠自然少，像今年房子不好賣，優(yōu)惠幅度也就相應(yīng)提高。”
通過內(nèi)部?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)促銷，全國布局廣泛、員工數(shù)目多的大型房企更有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，2013年2月，某大型房企被曝將在全國142個(gè)城市實(shí)行折扣優(yōu)惠，通過內(nèi)部員工介紹可額外享受9.7折優(yōu)惠，其中內(nèi)部員工本人買房還可以根據(jù)工作年限最高享受7折優(yōu)惠，其中，鄭州、合肥、沈陽的項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)不同程度的優(yōu)惠。2014年4月，該房企在鄭州工作四年的員工小王就以7折優(yōu)惠，折后每平米8000元價(jià)格購買公司一套二居室，“周邊同品質(zhì)房子價(jià)格在每平米1萬元，折后每平米8000元的價(jià)格還是很有吸引力。”小王說。
據(jù)悉，每當(dāng)樓市行情不景氣的時(shí)候，類似于內(nèi)部員工價(jià)這樣的特殊促銷招數(shù)就會(huì)多起來。2010年樓市低估期時(shí)，不少樓盤推出員工內(nèi)部?jī)?yōu)惠折扣。這種福利往往也延伸到員工的親戚、員工的朋友身上。
觀望加劇
在“買漲不買跌”的心理作用之下，消費(fèi)者普遍產(chǎn)生恐慌情緒，不斷推遲購買決定，使新房二手房的成交量從年初至今都在濃重的觀望中“跳水”，成交乏力，成交價(jià)持續(xù)下探。
“我去年四季度左右開始看房，剛開始看得比較頻繁，現(xiàn)在越來越懶，也有僥幸的心理，覺得房?jī)r(jià)還得跌，現(xiàn)在入手就買虧了，所以想再等一等，看看市場(chǎng)情況。”一位購房者說。
事實(shí)上，抱有同樣心態(tài)的購房人不在少數(shù)，據(jù)21世紀(jì)
不動(dòng)產(chǎn)門店調(diào)查走訪，目前不少剛需客戶表現(xiàn)出了較濃的觀望態(tài)度，新房和二手房成交量的冷淡，讓他們更加不敢入市了。消費(fèi)者的觀望，反過來又加重了樓市交易的僵局。過去幾年的情況表明，如果樓市持續(xù)上漲，購房者會(huì)毫無顧忌地“搶購”，唯恐房?jī)r(jià)不停上漲，遲了就更吃虧，而當(dāng)樓市陷入觀望，價(jià)格稍微有所下調(diào)，購房者就會(huì)陷入觀望。
負(fù)債率觸頂
房企資金鏈緊繃、業(yè)績(jī)重壓，是樓市調(diào)整升級(jí)的又一個(gè)重大誘因。近日，中原地產(chǎn)研究部對(duì)23家A股上市的大型房企財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)今年一季度房企資金鏈確實(shí)呈現(xiàn)緊繃之勢(shì)，23家房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到77%的歷史最高水平。從剔除預(yù)收賬款后的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)來看，2014年一季度，23家A股上市房企實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到55%，僅次于2008年三季度的歷史峰值水平（56%），房企償債壓力不容小覷。
中原地產(chǎn)研究部選取短期資金覆蓋率指標(biāo)分析23家房企短期債務(wù)償還能力，該指標(biāo)近8年走勢(shì)基本與
房地產(chǎn)行業(yè)冷暖程度保持一致。今年一季度23家A股上市樣本房企，僅3家房企資金鏈處于寬松狀態(tài)，8家房企資金鏈相對(duì)安全，12家房企資金鏈緊繃，短期資金覆蓋率低于0.8，為近8年以來資金鏈緊繃房企個(gè)數(shù)最多的一個(gè)季度。其中有兩家房企短期資金覆蓋率低于0.3。從貨幣資金與總資產(chǎn)比例來看，目前，房企現(xiàn)金流情況降至近年低點(diǎn)0.11，形勢(shì)亦不容樂觀。
流動(dòng)性仍偏緊
信貸環(huán)境仍然偏緊，是
房地產(chǎn)市場(chǎng)頭頂?shù)?ldquo;緊箍咒”。近日，中國人民
銀行決定從6月16日起，對(duì)符合審慎經(jīng)營(yíng)要求且“三農(nóng)”和小微企業(yè)
貸款達(dá)到一定比例的商業(yè)銀行下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此外，為鼓勵(lì)財(cái)務(wù)公司、金融
租賃公司和汽車金融公司發(fā)揮好提高企業(yè)資金運(yùn)用效率及擴(kuò)大消費(fèi)等作用，下調(diào)其人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是繼
央行從4月25日起已經(jīng)分別下調(diào)縣域農(nóng)村商業(yè)銀行和農(nóng)村合作銀行存款準(zhǔn)備金率2個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn)之后的第二次“定向降準(zhǔn)”。
不過，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從直接影響來看，央行二次“定向降準(zhǔn)”和房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有直接的關(guān)系，對(duì)樓市基本沒有影響。從實(shí)際調(diào)研情況來看，目前市場(chǎng)上首套
房貸利率的主流變動(dòng)情況并不大，仍是基準(zhǔn)利率或上浮，并且視購房者個(gè)人資質(zhì)而定，最高上浮10%。
如果大多數(shù)城市商業(yè)銀行并沒有立即下調(diào)首套房貸利率，甚至還繼續(xù)上浮首套房貸利率，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量仍然會(huì)維持當(dāng)前比較低迷的狀態(tài)，企業(yè)資金面仍然還會(huì)相對(duì)緊張，整個(gè)市場(chǎng)尚不能形成連續(xù)降準(zhǔn)導(dǎo)致的“流行性”寬裕的局面。
未來將有更多項(xiàng)目加入降價(jià)行列
“3月小陽春落空，4月樓市成交進(jìn)一步趨冷，傳統(tǒng)的紅5月亦未能再現(xiàn)，6月至今也延續(xù)冷清，甚至一線城市也籠罩在觀望氛圍之中”，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，迫于
銷售業(yè)績(jī)以及資金鏈的雙重壓力，房企接下來將有更多項(xiàng)目主動(dòng)加入降價(jià)行列。在外部環(huán)境短期難以改善的情況下，預(yù)計(jì)唯有價(jià)格的進(jìn)一步松動(dòng)，才能打破目前的市場(chǎng)觀望氣氛。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，在未來2-3個(gè)月里就會(huì)有更大范圍、更大幅度的降價(jià)現(xiàn)象出現(xiàn)，樓市“降價(jià)潮”將真正來臨。不過，在亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫看來，2014年以來，樓市整體成交持續(xù)低迷，房地產(chǎn)行業(yè)
去庫存壓力不斷增大。不過，近期央行力挺首套房貸款要求、
公積金貸款周期縮短等一系列微調(diào)手段，透露出宏觀
調(diào)控政策有可能適度寬松的跡象，雖然目前對(duì)于提振樓市信心沒有明顯收效，但如果還會(huì)陸續(xù)有政策層面的利好聲音傳來，對(duì)于深陷低谷的樓市將能起到一定的托底作用。
隨著下半年大量自
住房項(xiàng)目的集中入市，任啟鑫認(rèn)為，三季度樓市成交量將會(huì)出現(xiàn)階段性回暖，同時(shí)在自住房項(xiàng)目進(jìn)一步分流剛需客群作用下，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月或?qū)?huì)有更多的剛需項(xiàng)目進(jìn)入價(jià)格調(diào)整，而成交量將出現(xiàn)可預(yù)見性上漲，樓市整體呈現(xiàn)“量漲價(jià)跌”的局面。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間價(jià)格上漲后往往會(huì)出現(xiàn)短暫的停滯期，這并不代表著樓市就此轉(zhuǎn)入全面下跌，2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較大的不確定性，就市場(chǎng)自身而言，有調(diào)整的動(dòng)力，但地方政府對(duì)房地產(chǎn)有很強(qiáng)的依賴性，也是客觀現(xiàn)實(shí)。
