房產(chǎn)長期繁榮時(shí)代或結(jié)束 房價(jià)迎來結(jié)構(gòu)性拐點(diǎn)
發(fā)布時(shí)間：2014-06-10 來源：0352房網(wǎng) 編輯：楊曉敏
摘要：過去十年間，中國每隔幾年就會(huì)經(jīng)歷一次房地產(chǎn)周期。
但與前幾輪不同，此次房地產(chǎn)下滑的觸發(fā)因素并非
調(diào)控政策收緊。事實(shí)上，
住房內(nèi)在供求格局已發(fā)生變化—當(dāng)前住房
建設(shè)量已超過城鎮(zhèn)人口增長和住房改善帶來的需求。由于
房價(jià)低迷、反腐以及理財(cái)產(chǎn)品和海外資產(chǎn)等其他
投資渠道的興起，支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。
在我們看來，中國的房地產(chǎn)建設(shè)量可能會(huì)有較大幅度的
調(diào)整，房地產(chǎn)長期繁榮的時(shí)代可能已經(jīng)結(jié)束。不過，我們并不認(rèn)為中國會(huì)出現(xiàn)其他新興
市場常見的房價(jià)崩盤，或出現(xiàn)金融或國際收支危機(jī)。
未來幾年，隨著經(jīng)濟(jì)和金融系統(tǒng)逐漸消化房地產(chǎn)部門的調(diào)整，GDP增速降至5%左右的“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)已不容忽視。當(dāng)然，中國不太可能劇烈地去杠桿。不過這一漸進(jìn)的調(diào)整，雖可能有利于宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定，但對(duì)微觀企業(yè)和股票投資者而言卻是一個(gè)痛苦的過程。
這一次是結(jié)構(gòu)性拐點(diǎn)
為什么我們認(rèn)為本輪調(diào)整不同于以往？
首先，2004年—2005年、2007年—2008年和2010年—2011年的房地產(chǎn)下滑均發(fā)生在宏觀政策和房地產(chǎn)政策顯著收緊之后，此次房地產(chǎn)下滑并無明顯政策觸發(fā)因素。
當(dāng)然，2013年下半年信貸增速有所放緩，最近幾個(gè)月
銀行放慢了
房貸審批，但這遠(yuǎn)不能與往年房地產(chǎn)下滑前的信貸凍結(jié)、地產(chǎn)政策大幅收緊相提并論。事實(shí)上，新一屆中央政府自2013年3月上任以來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)鮮有表態(tài)，即便當(dāng)時(shí)一線
城市房價(jià)持續(xù)大幅攀升。不僅如此，最近幾個(gè)月，房地產(chǎn)新開工面積下滑速度之快、幅度之大也超出以往。
其次，供求格局已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。
過去幾年，房地產(chǎn)建設(shè)面積進(jìn)一步攀升，而城鎮(zhèn)人口增長所帶來的住房需求有所回落。換句話說，住房的新增供應(yīng)量已經(jīng)超過了內(nèi)在需求（包括改善性需求），且住房供給中用于滿足投資性需求的比重越來越高。
再次，與其他資產(chǎn)相比，房地產(chǎn)作為投資品的吸引力正在下降。
隨著
利率市場化的自發(fā)推進(jìn)，理財(cái)產(chǎn)品迅速發(fā)展吸引了越來越多的居民儲(chǔ)蓄；而許多城市房地產(chǎn)
庫存高企、房價(jià)低迷，因而房地產(chǎn)的投資回報(bào)率較低；隨著資本管制逐步放松和人民幣在國際上用途更加廣泛，居民對(duì)海外房地產(chǎn)及其他境外資產(chǎn)的投資變得越來越容易。因此，我們預(yù)計(jì)全球利率水平將有所提高，人民幣穩(wěn)步升值的時(shí)代可能已經(jīng)結(jié)束，二者均會(huì)對(duì)投資中國房地產(chǎn)的吸引力帶來負(fù)面影響。
