房產長期繁榮時代或結束 房價迎來結構性拐點
發(fā)布時間：2014-06-10 來源：0352房網 編輯：楊曉敏
摘要：過去十年間，中國每隔幾年就會經歷一次房地產周期。但與前幾輪不同，此次房地產下滑的觸發(fā)因素并非調控政策收緊。事實上，住房內在供求格局已發(fā)生變化—當前住房建設量已超過城鎮(zhèn)人口增長和住房改善帶來的需求。由于房價低迷、反腐以及理財產品和海外資產等其他投資渠道的興起，支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。
在我們看來，中國的房地產建設量可能會有較大幅度的
調整，房地產長期繁榮的時代可能已經結束。不過，我們并不認為中國會出現其他新興
市場常見的房價崩盤，或出現金融或國際收支危機。
未來幾年，隨著經濟和金融系統(tǒng)逐漸消化房地產部門的調整，GDP增速降至5%左右的“硬著陸”風險已不容忽視。當然，中國不太可能劇烈地去杠桿。不過這一漸進的調整，雖可能有利于宏觀經濟和社會穩(wěn)定，但對微觀企業(yè)和股票投資者而言卻是一個痛苦的過程。
這一次是結構性拐點
為什么我們認為本輪調整不同于以往？
首先，2004年—2005年、2007年—2008年和2010年—2011年的房地產下滑均發(fā)生在宏觀政策和房地產政策顯著收緊之后，此次房地產下滑并無明顯政策觸發(fā)因素。
當然，2013年下半年信貸增速有所放緩，最近幾個月
銀行放慢了
房貸審批，但這遠不能與往年房地產下滑前的信貸凍結、地產政策大幅收緊相提并論。事實上，新一屆中央政府自2013年3月上任以來對房地產行業(yè)鮮有表態(tài)，即便當時一線
城市房價持續(xù)大幅攀升。不僅如此，最近幾個月，房地產新開工面積下滑速度之快、幅度之大也超出以往。
其次，供求格局已經發(fā)生轉變。
過去幾年，房地產建設面積進一步攀升，而城鎮(zhèn)人口增長所帶來的住房需求有所回落。換句話說，住房的新增供應量已經超過了內在需求（包括改善性需求），且住房供給中用于滿足投資性需求的比重越來越高。
再次，與其他資產相比，房地產作為投資品的吸引力正在下降。
隨著
利率市場化的自發(fā)推進，理財產品迅速發(fā)展吸引了越來越多的居民儲蓄；而許多城市房地產
庫存高企、房價低迷，因而房地產的投資回報率較低；隨著資本管制逐步放松和人民幣（6.2498,-0.0047,-0.08%）在國際上用途更加廣泛，居民對海外房地產及其他境外資產的投資變得越來越容易。因此，我們預計全球利率水平將有所提高，人民幣穩(wěn)步升值的時代可能已經結束，二者均會對投資中國房地產的吸引力帶來負面影響。
