[提要]據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計顯示，3月份北京新建商品住房成交均價為每平方米19679元，環(huán)比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%，這是19個月以來新建商品住房成交均價首次同比下降。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計顯示，3月份北京新建商品住房成交均價為每平方米19679元，環(huán)比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%，這是19個月以來新建商品住房成交均價首次同比下降。

　　分析人士指出，這種變化是因為在最嚴(yán)限購等一系列樓市調(diào)控政策的作用下，隨著成交量持續(xù)下調(diào)，北京樓市終于迎來了量變到質(zhì)變的過程。但也有專家認(rèn)為，成交結(jié)構(gòu)偏重于近郊區(qū)樓盤壓低了成交均價，導(dǎo)致“降價”與百姓感受有些出入，北京樓市是否迎來拐點，尚待觀察。

　　探因

　　成交向郊區(qū)轉(zhuǎn)移

　　“成交量回落主要是投資投機(jī)性需求被有效擠出。”北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)后臺服務(wù)人員表示，根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，目前近九成的市場交易都是剛性自住需求，第二套購房占比由新政策實施前的15.6%降至10.9%，非北京市戶籍居民購房占比由40%多降至7.6%，進(jìn)而導(dǎo)致北京商品住房市場成交量持續(xù)回落。

　　對此，北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，作為調(diào)控力度最大的大城市，北京調(diào)控政策持續(xù)收緊，特別是北京唯一提及房價“穩(wěn)中有降”的目標(biāo)給市場投資、投機(jī)需求帶來了巨大的壓力，市場明顯已經(jīng)開始在向相對理想的狀態(tài)回落。另外，隨著多次加息，僅今年一季度來就已經(jīng)有2次加息，購房者的購房成本繼續(xù)增加。而且各銀行的貸款額度收緊也使得購房者能夠得到的優(yōu)惠利率大幅縮水，相比去年底，目前的購房貸款利息成本已經(jīng)接近翻倍。

　　張大偉表示，3月份北京新建商品住房成交均價出現(xiàn)大幅下降的一個重要原因是成交結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，以前成交主要集中在中心城區(qū)，而目前成交主力轉(zhuǎn)移至四五環(huán)以外。

　　現(xiàn)狀

　　新盤樓價依然堅挺

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)對北京市熱點板塊典型二手房樓盤的價格監(jiān)測顯示，交易價格依然僵持在高位，3月份二手房整體價格環(huán)比微漲2.6%。

　　記者近日在北京春季房展走訪發(fā)現(xiàn)，計劃近期開盤的樓盤如中國鐵建、華潤置地旗下項目均表示比前期微漲。中國鐵建青秀城項目工作人員表示，去年該項目每平方米27000元，今年4月份開盤時起價至少每平方米漲100元。

　　目前一直在售的二環(huán)內(nèi)高端項目長安太和策劃負(fù)責(zé)人劉宇飛表示，該項目在今年2、3月份價格一直穩(wěn)定在每平方米80000元以上，由于地段和品質(zhì)的支撐，該項目沒有降價。

　　預(yù)測

　　業(yè)內(nèi)預(yù)期穩(wěn)中有降

　　“北京穩(wěn)中有降的房價控制目標(biāo)可能會很快實現(xiàn)。”張大偉表示，去年下半年北京供應(yīng)的土地集中于近郊區(qū)，而隨著這部分熱點區(qū)域房源開始增加供應(yīng)，市場剛性需求將得到有效稀釋，樓市成交量將因為中低端房源成交占比增加而保持穩(wěn)定，而成交價格將繼續(xù)穩(wěn)中有降。特別是大興、房山、通州等樓市相對過熱的熱點區(qū)域?qū)⒖赡芤驗楣��?yīng)上漲而出現(xiàn)明顯的調(diào)整。

　　盡管看好高端樓盤，但對于普通商品房市場，劉宇飛則表示，今年北京普通商品房價格會出現(xiàn)一定調(diào)整，因為目前政策力度非常大，而且事實上已經(jīng)起到了效果。

　　“北京出臺了最嚴(yán)限購等政策，將有效打擊投資投機(jī)，目前樓市處于深度博弈中，后市的房價將會出現(xiàn)一定的降幅。”華銀地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理王玉玲表示。