全國6城市試點共有產權住房 居民與政府合伙買房
發(fā)布時間：2014-06-05 來源：0352房網(wǎng) 編輯：楊曉敏
摘要：住房城鄉(xiāng)建設部總經(jīng)濟師馮俊4日表示，共有產權住房試點正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石這6個城市推進，作為政策性住房的一種新形式，有人期望，有人觀望。
所謂共有產權住房，其主要做法是，地方政府讓渡部分
土地出讓收益，然后以較低的
價格配售給符合條件的保障對象家庭；配售時，保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產權份額以及
保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。那么，與政府合伙
買房，可行嗎？
[亮點]共有產權住房有兩個直接作用，一個是通過共有產權的方式，使得部分群眾自己支付一部分錢解決住房問題；另一個是規(guī)范現(xiàn)在的經(jīng)濟適用房和限價
商品房制度，遏制在購置型的保障房里的牟利空間，使得買房子是解決住房問題，而非投機牟利。從長遠看，它還能在一定程度上平抑高
房價。
[優(yōu)點]共有產權住房上市交易，如何避免重蹈經(jīng)濟適用房、限價房出現(xiàn)的套利現(xiàn)象，就顯得尤為重要。
值得關注的是，與以往的經(jīng)濟適用房、限價房不同，共有產權住房是一種有限產權住房。政府和購買者將共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承擔土地和房屋貶值帶來的風險。從制度設計上看，有限產權與完全產權的住房相比，本身就使
投資獲利的空間大為減少。申購價格上基本與
市場價格同步，更是大大壓縮了非法牟利的空間。
[難點]有業(yè)內人士指出，如果共有產權住房購買者在回購政府產權的時候，只要市場評估價降低幾個百分點，即可獲得巨大的經(jīng)濟利益。同樣，政府收購個人產權時，如評估價虛高，也存在利益輸送的問題。共有產權住房必須建立起公開透明的運作機制，從申請、分配、售后監(jiān)管和退出等各個環(huán)節(jié)，設立防火墻。從試點城市的實踐看，如何確定政府與個人的產權份額，以及如何約定上市交易的分配份額，壓縮投機牟利空間，正是探索的難點與重點。
誰來申購
主要是中低收入者
上海自2010年以來，已連續(xù)4次降低申請共有產權房的準入門檻，目前3人及以上家庭人均月可支配收入線已放寬到5000元。截至今年一季度，累計簽約
購房家庭約有6.7萬戶，基本做到當年申請、當年選房。
江蘇淮安在2007年即推行共有產權經(jīng)濟適用住房，住房限定套型面積（家庭人口3人控制在60平方米左右，最高不得超過90平方米）。目前，淮安已經(jīng)申購的共有產權房將近900套，政府向符合條件的家庭發(fā)放供應券，兩年內有效。
北京去年推出自住型商品住房，最終明確為“共有產權性質的自住房”，價格低于周邊市場30%、面積以90平方米以下為主。首個項目約提供2000套房源，最終由6.53萬戶確認申購。
從試點看，共有產權住房供給主要面對中低收入者，但對于購房者也需要理性。上海市房管局就提醒，市民在申請共有產權房時，應當充分估量家庭的經(jīng)濟承受能力、
貸款申請資格、原住房置換等實際條件，做到量力而行。暫時無力購買共有產權保障房的，可選擇廉租住房或公共
租賃住房等其他住房保障渠道解決住房困難問題。
產權咋分
個人占比50%以上
根據(jù)試點情況，政府與購房者產權比例是共有產權住房的焦點所在，也是未來
調整的空間所在。近年來，試點地區(qū)不斷優(yōu)化共有產權比例調節(jié)機制，個人出資比例可在50%至100%之間由購房者根據(jù)家庭支付能力自由選擇，目標是讓困難家庭支付部分經(jīng)濟適用房的購房款就能先行改善居住條件，再逐步取得全部產權。
從江蘇淮安來看，通過政府產權分攤減輕購房人出資負擔，根據(jù)住房需求家庭的困難程度決定分攤比例，從5:5、6:4到7:3，困難家庭出資額最低不少于50%。
淮安市住建局副局長劉愛梅說，共有產權的做法是把產權先定下來，因為沒有謀利空間，避免了“開寶馬住經(jīng)適房”和“經(jīng)適房抽簽六連號”等問題。不同的困難程度，可以有不同的產權的比例。當?shù)氐慕?jīng)驗是，打通了
銀行、
公積金貸款的貸款助購渠道，讓申購群體能夠更加便利地買房。
如何退出
各地不同還需探索
針對政府退出的問題（即個人購買政府的份額），江蘇淮安的操作辦法是，5年內以原價購買，5年至8年加同期貸款利息，8年后則按市場評估價購買或按比例分成轉讓收益，因家庭困難不能購回的，可以像原來的經(jīng)適房一樣繼續(xù)使用。在湖北黃石，住戶如要購買超面積產權則需要按照市場價購買，住戶不愿意購買，可永遠共同持有產權。
個人退出的問題，各地的指導原則是政府有優(yōu)先權，即按照評估價回購個人的產權，或者在房屋再上市交易環(huán)節(jié)，按比例獲得增值收益。
目前，共有產權住房仍需進一步探索，且需要不斷對制度創(chuàng)新。記者了解到，目前深圳的共有產權住房試點方案正在研究中，將在6月底前出臺方案，今年下半年將有一個保障房項目采用共有產權方式。
深圳市住房和建設局政策咨詢委員會常務秘書長陳藹貧表示，共有產權房實際上關鍵是要理清政府與個人所占份額，以及份額如何轉化的問題。正在研究中的深圳共有產權住房試點方案中，不僅在考慮其他城市已經(jīng)出臺的共有產權模式，還在考慮推出政府與個人、政府與企業(yè)、企業(yè)與個人這三類共有產權模式。
