外資看空中國(guó)房地產(chǎn)

    在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入分化調(diào)整之時(shí)，外資機(jī)構(gòu)也是一片看空之聲。

    近日，巴克萊發(fā)表的研究報(bào)告指出，雖然中國(guó)內(nèi)地樓市前景充滿挑戰(zhàn)，但多家內(nèi)地房企表示對(duì)達(dá)成全年銷售目標(biāo)有信心，為了達(dá)標(biāo)將不惜犧牲項(xiàng)目毛利率。該機(jī)構(gòu)稍早之前的一份報(bào)告稱，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)悲觀情緒正迅速惡化。由于2013年下半年貨幣融資條件進(jìn)一步緊縮、過度開發(fā)和開發(fā)商杠桿比率的提高，當(dāng)前樓市供需情況惡化。巴克萊預(yù)計(jì)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)的衰退趨勢(shì)將延續(xù)至2015年。

    同時(shí)，穆迪投資者服務(wù)公司宣布，將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。穆迪預(yù)計(jì)未來12個(gè)月內(nèi)，中國(guó)住宅房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)將大幅放緩，庫存水平較高，流動(dòng)性趨弱。該機(jī)構(gòu)分析稱，房地產(chǎn)業(yè)銷售增長(zhǎng)下降的主要原因是：國(guó)內(nèi)流動(dòng)性收緊，按揭貸款利率提高，購(gòu)房者預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下降，中國(guó)GDP增長(zhǎng)將放緩。自2012年11月至此次調(diào)整，穆迪對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的展望一直是“穩(wěn)定”。

    瑞銀發(fā)表的研究報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)持續(xù)大幅下滑將是未來兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨拐點(diǎn)，而政策支持的空間和有效性與2009-2010年相比較為有限。

    野村證券更是直接判斷，目前中國(guó)住房市場(chǎng)上存在嚴(yán)重的供應(yīng)過剩問題，同時(shí)開發(fā)商又面臨缺少融資的困境，由于投資下降的緣故，房屋建筑和銷售水平也都在下降，從而導(dǎo)致這一市場(chǎng)開始進(jìn)入低迷期。

    外資對(duì)于中國(guó)樓市的判斷直接影響到了房企海外融資成本。

    龍湖地產(chǎn)本月宣布，與匯豐、摩根士丹利訂立協(xié)議，發(fā)行20億元、2018年到期的優(yōu)先票據(jù)，票息率為6.75%。與之相比，龍湖地產(chǎn)3月與7家本地及國(guó)際銀行簽訂一項(xiàng)29.25億港元的五年期定期貸款信貸融資，融資成本為3.1%+Shibor，綜合成本不到4%。

    在近期內(nèi)地民營(yíng)房企操作的境外融資中，龍湖地產(chǎn)的融資成本最低，一個(gè)重要原因是在境外機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)中，龍湖地產(chǎn)長(zhǎng)期保持最高的信用評(píng)級(jí)。相比之下，本月碧桂園發(fā)布的兩項(xiàng)美元優(yōu)先票據(jù)的融資成本都在7%以上，水務(wù)地產(chǎn)的一筆境外融資成本達(dá)12.5%。

    北京中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月內(nèi)地房企共發(fā)布12項(xiàng)境外融資計(jì)劃，合計(jì)融資額度45.9億美元，較此前幾年明顯下降。大部分企業(yè)發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)的融資成本上升至7%以上。

    樓市“下半場(chǎng)”到來

    在內(nèi)憂外患的影響下一些房地產(chǎn)大佬對(duì)于未來的地產(chǎn)形勢(shì)也表現(xiàn)出了悲觀情緒。“從提示風(fēng)險(xiǎn)的角度，我認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，企業(yè)對(duì)于可能存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)要有充分的認(rèn)識(shí)，積極應(yīng)對(duì)是必要的。”萬科總裁郁亮表示，萬科對(duì)于行業(yè)的態(tài)度很明確，可用八個(gè)字概括為“謹(jǐn)慎樂觀，積極應(yīng)對(duì)”。

    “我依然看好房地產(chǎn)行業(yè)，否則萬科現(xiàn)在要做的就不是輕資產(chǎn)，而是零資產(chǎn)、退出原有的業(yè)務(wù)了。”郁亮認(rèn)為，積極應(yīng)對(duì)的前提是對(duì)行業(yè)前景有信心，以前的樓市是黃金時(shí)代，現(xiàn)在是白銀時(shí)代，輕輕松松誰都能賺錢的時(shí)代已經(jīng)過去，但行業(yè)發(fā)展的空間仍然很大。中國(guó)的城市化還遠(yuǎn)未結(jié)束，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、不動(dòng)產(chǎn)精細(xì)化才剛剛開始。而無論是拆除重建，還是進(jìn)行功能改造，都會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來很多的機(jī)會(huì)。

    中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容直言，持續(xù)上漲了這么久的住房價(jià)格開始掉頭下跌，各個(gè)城市的住房銷售量下降，這些現(xiàn)象都表明中國(guó)住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整已經(jīng)開始了。而且這種調(diào)整已經(jīng)成為一種趨勢(shì)，如果沒有重大的政策沖擊，想阻礙這種調(diào)整已經(jīng)是不可能的了。

    其實(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫已經(jīng)持續(xù)多年。北京市二環(huán)內(nèi)的住房?jī)r(jià)格在十幾年時(shí)間里由3000元/平方米上漲到6萬元/平方米以上，上漲幅度達(dá)到20倍不止。這在世界房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展史上都是絕無僅有的。中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫不僅規(guī)模大，而且持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，十多年的時(shí)間里房?jī)r(jià)可謂狂飆，這個(gè)巨大的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)在是不可持續(xù)了。