摘要：中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容直言，持續(xù)上漲了這么久的住房價格開始掉頭下跌，各個城市的住房銷售量下降，這些現(xiàn)象都表明中國住房市場的周期性調(diào)整已經(jīng)開始了。

    5月的樓市并沒有給開發(fā)商帶來更多的欣慰，伴隨著孫宏斌入主綠城中國，宋衛(wèi)平離場專心打造藍(lán)城，悲愴的氛圍成為樓市的主旋律，老宋一句趁著綠城中國還能賣個好價錢時應(yīng)該出手的言論讓人頗有樓市已到臨界點的感觸。而在外面，眾多國際投行紛紛拋出看空中國樓市的觀點，更讓局面雪上加霜，同時一些富裕階層已經(jīng)把置業(yè)目光轉(zhuǎn)向海外，這對于樓市而言無異于釜底抽薪。 

    房企業(yè)績直降

    “這個月我們公司賣了7套房，業(yè)績300多萬元，來集團(tuán)開會本以為又要墊底，沒想到許多分公司的業(yè)績?nèi)珤炝肆�，居然我們的排名跳出了集團(tuán)的后十名，真沒想到現(xiàn)在的形勢這樣不樂觀。”某國內(nèi)排名前十的龍頭房企工作人員透露。

    截止到5月26日，共有22家房企公布了中期業(yè)績預(yù)告（其中19家公布了業(yè)績具體數(shù)據(jù)），其中嘉凱城、榮豐控股和銀潤投資等6家公司預(yù)虧，嘉凱城虧損金額最大，達(dá)1.3億元。而中期業(yè)績將同比下降的公司有9家，上述3家公司降幅都在100%以上，世榮兆業(yè)、廣宇集團(tuán)等5家公司降幅也超過五成。萬業(yè)企業(yè)、深深房A、上實發(fā)展和迪馬股份4家凈利潤將翻倍。

    “現(xiàn)在雖然拿到了預(yù)售證，但是基本上也不做推廣銷售了，現(xiàn)在不是市場觀望而是根本沒有人來問，購房者基本上都在等著降價。”北京某項目負(fù)責(zé)人表示。

    日前，中天城投發(fā)布公告稱，依據(jù)貴陽國際金融中心一期商務(wù)區(qū)項目可行性研究報告，項目類型為商業(yè)地產(chǎn)項目，可行性研究報告所預(yù)測的商業(yè)地產(chǎn)平均銷售價格為7933.2元/平方米。根據(jù)合富輝煌《貴陽市商品房2014年3月成交月報》，募投項目貴陽國際金融中心一期商務(wù)區(qū)項目所在地貴陽市觀山湖區(qū)2014年3月寫字樓平均成交價為9108元/平方米。

    考慮到項目有一定的開發(fā)周期，中天城投假設(shè)項目最終銷售均價在正負(fù)15%范圍內(nèi)變化時，對于項目收益的情況進(jìn)行了測算。而測算的結(jié)果是，當(dāng)金融中心項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售凈利潤率為10.83%，仍可實現(xiàn)盈利。另外，中天城投指出，當(dāng)項目銷售均價下降32.93%時，項目仍能實現(xiàn)盈虧平衡。

    也就說開發(fā)商降價30%左右依然能實現(xiàn)盈虧平衡，無疑在暗示購房者可以等等再出手。

    其實在公開場合下表示降價意愿的企業(yè)并不在少數(shù)，合景泰富主席孔健岷曾表示：“不介意旗下項目降價促銷，但凈利潤率要控制在15%以上，因行業(yè)凈利潤水平一般為12%-13%，故認(rèn)為15%屬于高水平。”