摘要：在信貸收緊、資金壓力、自住房供應(yīng)等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者觀望情緒增多，供需格局悄然生變。

    18日， 70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況出爐。不出市場(chǎng)預(yù)料，4月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)漲幅在連續(xù)數(shù)月的漲幅收窄后再次呈現(xiàn)向下的調(diào)整趨勢(shì)。環(huán)比上月，70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲的城市數(shù)量降低至44個(gè)，創(chuàng)2013年以來(lái)新低。新建商品住宅和二手住宅的環(huán)比價(jià)格上漲指數(shù)也創(chuàng)下2013年以來(lái)的新低。在業(yè)內(nèi)人士來(lái)，房?jī)r(jià)漲幅的持續(xù)收窄意味著樓市已經(jīng)明確地進(jìn)入新一輪的調(diào)整期，市場(chǎng)疲弱、房?jī)r(jià)回落在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)將會(huì)持續(xù)。

    房?jī)r(jià)回落趨勢(shì)已明

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，在新建商品住宅的價(jià)格方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有8個(gè)，持平的城市有18個(gè)，上漲的城市有44個(gè)。而在二手住房的價(jià)格方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有22個(gè)，持平的城市有13個(gè)，上漲的城市僅有35個(gè)。

    新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)上漲的城市個(gè)數(shù)進(jìn)入“40”的區(qū)間，這是自2012年年底以來(lái)的首次，與今年1月到3月，分別為62個(gè)、57個(gè)、56個(gè)的房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量相比，4月房?jī)r(jià)上漲城市的數(shù)量出現(xiàn)了明顯下滑。

    相較之下，二手住宅價(jià)格的變化更是明顯，出現(xiàn)上漲的城市個(gè)數(shù)與未漲城市的個(gè)數(shù)首次持平，價(jià)格上漲城市數(shù)量?jī)H為35個(gè)也創(chuàng)下這一數(shù)據(jù)的新低。

    除了環(huán)比價(jià)格上漲的城市個(gè)數(shù)之外，4月70城市環(huán)比平均價(jià)格指數(shù)同樣出現(xiàn)大幅度的漲幅回落。新建商品住宅和二手房的環(huán)比平均價(jià)格指數(shù)上漲分別僅為0.06和0.07，盡管這一數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)數(shù)月收窄回落，但漲幅僅出現(xiàn)在小數(shù)點(diǎn)兩位之后，還是創(chuàng)下2012年年底以來(lái)的新低。

    在連續(xù)出現(xiàn)價(jià)格下跌的杭州等城市的引領(lǐng)下，價(jià)格調(diào)整城市從點(diǎn)開(kāi)始蔓延到塊狀，華東區(qū)域整體樓市出現(xiàn)頹勢(shì)，杭州、寧波、無(wú)錫、溫州、金華、安慶、九江、贛州均出現(xiàn)價(jià)格下跌。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，4月浙江、江蘇、江西等華東省份已經(jīng)出現(xiàn)區(qū)域性的房?jī)r(jià)下跌，調(diào)整的速度在加快。

    資金緊張、供需逆轉(zhuǎn)加速市場(chǎng)調(diào)整

    盡管?chē)?guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉在解讀4月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)時(shí)，謹(jǐn)慎地使用了“總體平穩(wěn)小幅上升、漲幅繼續(xù)收窄”這樣的字眼，但市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)和此前不斷出爐的房地產(chǎn)核心指標(biāo)數(shù)據(jù)已經(jīng)表明中國(guó)樓市正在經(jīng)歷一次轉(zhuǎn)折性的變化。

    在張大偉看來(lái)，相比2008年、2011年出現(xiàn)的因政策調(diào)整而導(dǎo)致的市場(chǎng)回落，2014年調(diào)整的主要原因在于資金價(jià)(1292.50, -0.90, -0.07%)格上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)按揭、開(kāi)發(fā)信貸收緊；以及全國(guó)總體樓市供應(yīng)告別絕對(duì)短缺，三、四線城市出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩而產(chǎn)生的供需逆轉(zhuǎn)。“這次樓市變化是歷史上首次出現(xiàn)的因?yàn)榉钦�策因素�?dǎo)致的市場(chǎng)蕭條，這可能會(huì)導(dǎo)致本輪調(diào)整周期和深度較長(zhǎng)，特別是非核心城市、非城市核心區(qū)，都有可能出現(xiàn)明顯的價(jià)格調(diào)整。”

    就在上周，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1－4月房地產(chǎn)運(yùn)行情況的各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，被視為判斷房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的各項(xiàng)核心指標(biāo)——開(kāi)發(fā)投資增速、新開(kāi)工面積、成交量、到位資金數(shù)量、國(guó)房景氣指數(shù)等等，幾乎全線回落。

    其中，2014年4月商品住宅銷(xiāo)售面積與3月相比明顯回落，環(huán)比降幅高達(dá)20.8%。鏈家地產(chǎn)[微博]市場(chǎng)研究部研究員張旭表示，按照往年慣例，4月商品住宅銷(xiāo)售面積一般低于3月和5月。而今年市場(chǎng)冷淡，需求觀望情緒濃重，入市積極性降低也對(duì)商品住宅的銷(xiāo)售造成了較大的影響。

    統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2014年1－4月，房地產(chǎn)到位資金37200億元，同比上漲4.5%，漲幅較上月減少2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，定金及預(yù)收款9019億元，同比下降7.8%，個(gè)人按揭貸款4238億元，同比下降3.1%，為2012年下半年以來(lái)首次出現(xiàn)同比下降。

    “在信貸收緊、資金壓力、自住房供應(yīng)等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者觀望情緒增多，供需格局悄然生變。”張大偉表示。

    地方松綁樓市調(diào)控難抵市場(chǎng)頹勢(shì)

    房?jī)r(jià)的逐漸回落讓越來(lái)越多的城市坐不住了。自4月底開(kāi)始，以南寧為代表的10多個(gè)城市開(kāi)始從不同方向調(diào)整現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策，試圖通過(guò)政策上的松綁重啟樓市。隨著房?jī)r(jià)調(diào)整的趨勢(shì)明確，地方救市的積極性更是明顯增加。

    然而，在眾多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在資金面沒(méi)有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)的情況下，地方政府松綁樓市的做法并不能夠改變市場(chǎng)調(diào)整的大勢(shì)。

    就在上周，中國(guó)人民銀行[微博]召開(kāi)住房金融服務(wù)專(zhuān)題座談會(huì)，監(jiān)管層自去年四季度以來(lái)首度發(fā)聲，要求商業(yè)銀行對(duì)首套房房貸需求給予支持。但是，由于貨幣政策趨于從緊的現(xiàn)狀并未改變，也使得人們對(duì)商業(yè)銀行能夠在多大程度上放寬房貸發(fā)放存有疑問(wèn)。

    在張大偉看來(lái)，樓市供需結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)行趨勢(shì)性的調(diào)整，除非貨幣政策發(fā)生大的變化，否則地方政府救市不能改變房地產(chǎn)調(diào)整趨勢(shì)。