摘要：面對(duì)持續(xù)下滑的市場(chǎng)銷售，央行5月12日關(guān)于個(gè)人房貸的“窗口指導(dǎo)”，讓房企看到了一線曙光。“沒有開發(fā)貸項(xiàng)目可以繼續(xù)做，沒有個(gè)人房貸開發(fā)商就只有等死。”近日，某房企高層說。

    據(jù)估算，銀行貸款在房地產(chǎn)行業(yè)資金構(gòu)成中，占50%左右。而個(gè)人房貸又是重中之重，央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年末和2014年一季度末，個(gè)人房貸在全部房地產(chǎn)貸款中占比都高達(dá)近70%。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，個(gè)人房貸供給直接影響房企現(xiàn)金流，通過增加信貸投放可以穩(wěn)定市場(chǎng)信心，同時(shí)避免刺激投資沖動(dòng)。在監(jiān)管層已發(fā)出“號(hào)召”的情況下，銀行房貸審批提速將是大概率事件，但增加信貸投放則言之尚早。

    房企現(xiàn)金流命脈

    某股份制銀行信貸部門高層說，來自銀行體系的各類資金，在房企資金構(gòu)成中的占比最高時(shí)曾經(jīng)達(dá)到80%左右，而自有資金、募資等只占20%；近年來隨著信托、私募等市場(chǎng)興起，銀行資金占比有所下降，但仍達(dá)到50%左右。

   按照央行的分類，房地產(chǎn)貸款分為地產(chǎn)開發(fā)貸、房產(chǎn)開發(fā)貸、個(gè)人購房貸款三類。上述股份制銀行人士稱， 各企業(yè)情況不同，且缺乏權(quán)威數(shù)據(jù)，個(gè)貸在房企資金中具體比例很難測(cè)算，但占比肯定高于開發(fā)貸。

    “房企預(yù)收賬款和營(yíng)業(yè)收入產(chǎn)生的現(xiàn)金流，有相當(dāng)部分來自個(gè)貸。”正略鈞策副總裁薛迥文說，這部分資金正是房企最為重要的資金來源。

    央行貸款投向報(bào)告顯示，截至去年底，全國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額為14.61萬億元，同比增長(zhǎng)19.1%。其中，房產(chǎn)、地產(chǎn)開發(fā)貸余額共計(jì)4.59萬億元，占比約三成，而個(gè)貸余額則為9.8萬億元，占比約七成。到了今年3月末，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額進(jìn)一步增長(zhǎng)到15.42萬億元，其中開發(fā)貸余額共計(jì)4.9萬億元，個(gè)貸余額10.29萬億元，后者仍占房貸總量68%。

    而由于銷售不景氣，房企資金狀況已經(jīng)不容樂觀。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的一份報(bào)告顯示，同去年全年相比，今年一季度開發(fā)商國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金的同比增速分別下降12.7個(gè)、66.7個(gè)、11.7個(gè)和30.8個(gè)百分點(diǎn)。

   在此情況下，個(gè)人房貸已成為房企現(xiàn)金流的命脈。央行數(shù)據(jù)顯示，去年四季度和今年一季度，全國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人購房貸款環(huán)比分別增加了3300億元、4900億元，同比增長(zhǎng)21%、20.1%，但增速環(huán)比也分別下降0.1、0.9個(gè)百分點(diǎn)。

    央行的邏輯與銀行的顧慮

    “開發(fā)商敢說不要開發(fā)貸，但絕對(duì)不敢說不要個(gè)貸。”某房企高層說，個(gè)貸關(guān)乎銷售回款，對(duì)現(xiàn)金流產(chǎn)生直接影響，因此比開發(fā)貸更為重要。

    上述股份制銀行人士則稱，開發(fā)貸和房貸同樣重要，但開發(fā)貸是消耗資金，個(gè)貸則產(chǎn)生現(xiàn)金流，在項(xiàng)目后期重要性要大于開發(fā)貸，甚至是決定房企死存亡的命脈，增加個(gè)人房貸供給，可以改善房企現(xiàn)金流。

    房貸還涉及資金來源渠道問題。某股份制銀行地產(chǎn)金融部高層說，開發(fā)貸融資渠道較多，即使不能從銀行貸款，開發(fā)商也有其他融資渠道，而個(gè)人房貸則只有銀行這個(gè)唯一通道。央行此次之所以未提及開發(fā)貸，可能也與此有關(guān)。“買房子的人拿到了房貸，開發(fā)商才能賣房子，才有資金還前面的貸款，否則資金鏈就要出問題。”

    而在一名浙江房企人士看來，監(jiān)管層也希望通過刺激銷售來穩(wěn)定市場(chǎng)，但不愿直接干預(yù)。同時(shí)，放松開發(fā)貸意味著鼓勵(lì)投資，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫膨脹的情況下，這不是監(jiān)管層愿意看到的結(jié)果。

    不同于以往，央行此次雖然向銀行提出了要求，卻未明確房貸投放的具體指標(biāo)，而這也為政策執(zhí)行留下了懸念。

    “銀行是獨(dú)立的市場(chǎng)主體，有自由選擇權(quán)，怎么去考核、風(fēng)險(xiǎn)誰來承擔(dān)，都沒有具體措施，估計(jì)象征意義要大于實(shí)際效果。”薛迥文分析，這為銀行執(zhí)行政策提供了彈性空間。

    上述股份制銀行人士也說：“監(jiān)管層既然有要求，銀行肯定會(huì)響應(yīng)，但響應(yīng)到什么程度很難判斷，估計(jì)動(dòng)作不會(huì)太大。”他稱，在歷史上，就曾有過監(jiān)管層號(hào)召但銀行消極行動(dòng)的先例。

    上述業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，銀行的顧慮主要來自兩方面，一是個(gè)人房貸利潤(rùn)相對(duì)較低，若降低利息，會(huì)影響銀行利潤(rùn)；二是目前資金緊張，若不放松信貸規(guī)模管控，銀行不可能拿出更多資金投向房貸。

    “換句話說，如果收入不能覆蓋成本，或者利潤(rùn)空間很小，銀行肯定不愿干。”上述股份制銀行人士說。

    此外，正在加劇的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也增加了銀行顧慮。“2008年市場(chǎng)也出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)，但4萬億出來之后，房?jī)r(jià)嗖的一下就上去了，這次一些中小開發(fā)商真的挺不住了，大家都要做好過冬的準(zhǔn)備。”上述股份制銀行人士說。