摘要：2014年4月，多家房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)出現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)報(bào)警，一直以高增長(zhǎng)著稱的保利地產(chǎn)和華潤(rùn)置地也未能有效對(duì)抗成交下滑。樓市消極氣氛從三四線城市蔓延至一二線城市，地產(chǎn)開發(fā)商銷售遇冷情況開始從中小房企向行業(yè)巨頭波及。

    房企減少拿地，放緩開工節(jié)奏等戰(zhàn)略收縮已成既定事實(shí)，存貨積壓、現(xiàn)金流緊張、負(fù)債率攀升讓開發(fā)商放慢擴(kuò)張步伐。

    龍頭房企未能幸免

    5月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1~4月，全國(guó)商品房銷售面積27709萬(wàn)平方米，同比下降6.9%，降幅比1至3月份擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額18307億元，下降7.8%，降幅比1至3月份擴(kuò)大2.6個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷售額下降9.9%。

    這意味著，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售在4月份不但未能扭轉(zhuǎn)萎縮態(tài)勢(shì)，反而進(jìn)一步加速下滑，尤其是住宅成交降幅最大。

    甚至大型開發(fā)商也開始感到絲絲涼意。保利地產(chǎn)5月8日發(fā)布銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示，2014年4月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積66.61萬(wàn)平方米，同比減少16.88%，環(huán)比增長(zhǎng)13.19%；實(shí)現(xiàn)簽約金額83.26億元，同比減少11.77%，環(huán)比下降19.74%。

    銷售面積和銷售金額全面下滑，拖累保利地產(chǎn)1至4月簽約面積同比減少22.17%至284萬(wàn)平方米；簽約金額同比減少9.45%至363.98億元。

    與萬(wàn)科類似，保利地產(chǎn)亦屬于高周轉(zhuǎn)、主流定位型房企，城市分布基本涵蓋了中國(guó)主流城市，因此在判斷一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)溫度方面，保利地產(chǎn)和萬(wàn)科均被視為具有標(biāo)本意義，成為樓市風(fēng)向標(biāo)。

    從萬(wàn)科銷售情況來(lái)看，4月份公司實(shí)現(xiàn)銷售面積109.3萬(wàn)平方米，銷售金額127.5億元，這和去年4月業(yè)績(jī)相差無(wú)幾，未出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。

    另一巨頭華潤(rùn)置地亦出現(xiàn)銷售萎縮。4月華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約40.6億元，合同銷售建筑面積約34.57萬(wàn)平方米。1~4月，華潤(rùn)置地合同銷售金額約136.7億元，同比下降40.95%；銷售建筑面積129.74萬(wàn)平方米，同比下降32.14%。

    在全國(guó)掀起降價(jià)跑量潮流的雅居樂(lè)，在4月份出現(xiàn)明顯的銷售均價(jià)下滑，預(yù)售均價(jià)為每平方米9583元，環(huán)比下降9.30%。

    但這并不能有效刺激銷售反彈，雅居樂(lè)4月份實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額29.1億元，預(yù)售建筑面積30.4萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降37.15%及30.75%。

    從4月份銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)情況來(lái)看，萬(wàn)科銷售金額環(huán)比下滑11%，富力地產(chǎn)和龍湖地產(chǎn)分別下滑58%和14%，綠地集團(tuán)和金地集團(tuán)(7.40, -0.13, -1.73%)分別下降31%和45%。除恒大地產(chǎn)和碧桂園外，大型房地產(chǎn)上市企業(yè)銷售環(huán)比幾乎出現(xiàn)全面告急。

    根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，目前已發(fā)布4月份銷售數(shù)據(jù)的全國(guó)33家上市房企中，有19家簽約額同比出現(xiàn)下降，恒盛地產(chǎn)、瑞安等房企同比跌幅超50%。

    這份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，33家企業(yè)前4月累計(jì)簽約約4282.99億，2013年同期約為4088億，累計(jì)同比僅上漲約4.8%，這是樓市近年來(lái)的最低漲幅。

    樓市庫(kù)存創(chuàng)5年新高

    華潤(rùn)置地相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體稱，業(yè)績(jī)同比下降的主要原因是1~4月推盤量較少。實(shí)際上，這也是其他開發(fā)商的普遍解釋。

    由于季節(jié)性因素，房地產(chǎn)行業(yè)銷售業(yè)績(jī)?cè)诤艽蟪潭壬鲜苤朴谕票P節(jié)奏和新開盤項(xiàng)目的數(shù)量，這也是房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性。

    但城市庫(kù)存顯示這并非單純是推盤節(jié)奏的問(wèn)題，而是市場(chǎng)出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向。易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)顯示，截至4月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為2.49億平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.6%，同比增長(zhǎng)19.5%，創(chuàng)下近5年歷史新高。

    這也影響到房企的拿地節(jié)奏。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至5月10日，20強(qiáng)標(biāo)桿房企年內(nèi)拿地額度為1318.7億，但拿地額僅相當(dāng)于去年總值的23.6%。

    最明顯的趨勢(shì)是，這些標(biāo)桿房企拿地額度連續(xù)4個(gè)月減少，從1月份的600億元不斷下挫，跌至4月份的133億元，同比幾乎“腰斬”。

    隨著部分房企出現(xiàn)資金鏈緊繃，一些開發(fā)商迫于悲觀預(yù)期開始進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，收縮布局和開工規(guī)模。1~4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資22322億元，同比名義增長(zhǎng)16.4%，增速比1~3月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

    5月12日，財(cái)政部發(fā)布4月財(cái)政收支情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅、契稅等對(duì)地方財(cái)政增收的貢獻(xiàn)明顯回落。

    有媒體援引財(cái)政部財(cái)科所副所長(zhǎng)劉尚希的觀點(diǎn)稱，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的表現(xiàn)反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣和企業(yè)利潤(rùn)的下滑。

    相對(duì)于年初制定的銷售目標(biāo)而言，多數(shù)房企可謂銷售進(jìn)度頗為緩慢。除年度銷售任務(wù)偏于保守的恒大地產(chǎn)完成30%以上外，世茂房地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、富力地產(chǎn)、金地集團(tuán)等房企前四月的業(yè)績(jī)占年度目標(biāo)都在兩成左右。

    德銀研究報(bào)告認(rèn)為，合生創(chuàng)展、首創(chuàng)置業(yè)、金地集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等9家房企或無(wú)法完成今年銷售目標(biāo)，未來(lái)幾個(gè)月若不降價(jià)或加大銷售力度，很可能導(dǎo)致重大現(xiàn)金流問(wèn)題。