超出限價(jià)致購(gòu)房無法網(wǎng)簽 開發(fā)商被判雙倍返還定金
發(fā)布時(shí)間：2014-05-13 來源：0352房網(wǎng) 編輯：隆榮豐
摘要：簽了認(rèn)購(gòu)書，交了2萬元定金，卻被告知因房屋超過政府定價(jià)無法網(wǎng)簽，一拖再拖。廣州番禺區(qū)法院審理了這樣一宗商品房銷售合同糾紛，法院一審判決開發(fā)商雙倍返還定金4萬元。
盧女士訴稱，2013年4月29日她在亞運(yùn)城與某
房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《認(rèn)購(gòu)書》，約定購(gòu)買一套總價(jià)134萬元的房屋，盧女士同時(shí)交納了定金2萬元。雙方約定付款方式為
銀行按揭，首期房款75%，于2013年5月9日前付清。
盧女士稱，按認(rèn)購(gòu)書規(guī)定她必須于2013年5月9日前到指定地點(diǎn)簽署《商品房買賣合同》，交納首期款及準(zhǔn)備好相關(guān)購(gòu)房及
貸款所需資料。5月7日，當(dāng)她準(zhǔn)備好上述各項(xiàng)資料正準(zhǔn)備簽合同時(shí)卻被告知：廣州市有新規(guī)定，合同不能通過網(wǎng)簽，何時(shí)簽訂等候通知。等了約兩周還是沒有接到網(wǎng)簽通知，她向銷售員提出退回定金但不被應(yīng)允，只是要其繼續(xù)等待。又過了兩個(gè)多月都沒有結(jié)果，盧女士在8月14日又以書面形式遞交退款申請(qǐng)，但對(duì)方一直拖延不辦理退款。
盧女士認(rèn)為，2013年4月廣州市房管局向各開發(fā)商及地產(chǎn)中介下發(fā)了《關(guān)于落實(shí)廣州市房地產(chǎn)
市場(chǎng)調(diào)控政策加強(qiáng)
房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的通知》(穗國(guó)房字[2013]411號(hào)，下稱《通知》)，要求從4月24日起，我市全面執(zhí)行商品房
住宅預(yù)(銷)售
價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度，開發(fā)企業(yè)預(yù)(銷)售商品住宅前，須辦理預(yù)(銷)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)，并接受國(guó)土房管部門的價(jià)格指導(dǎo)。開發(fā)商違反了有關(guān)規(guī)定，故意提高了房屋銷售價(jià)格，是造成合同不能按時(shí)簽訂的直接原因，應(yīng)承擔(dān)全部違約責(zé)任。
盧女士起訴至番禺區(qū)法院，要求判決開發(fā)商返還購(gòu)房定金2萬元，支付違約金2萬元。
開發(fā)商：因政策問題賣方無過錯(cuò)
案件審理過程中，開發(fā)商認(rèn)為，沒有按《認(rèn)購(gòu)書》約定的時(shí)間與盧女士簽訂《商品房買賣合同》是因?yàn)閺V州市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布的《通知》要求我市(含市轄10區(qū)、從化市和增
城市)實(shí)行商品住宅預(yù)(銷)售網(wǎng)上價(jià)格申報(bào)制度，申報(bào)價(jià)格過高的暫不核發(fā)預(yù)售許可證。
開發(fā)商認(rèn)為，辦理網(wǎng)簽時(shí)才知道該商品房超出限價(jià)，其對(duì)此不存在過錯(cuò)，因此只同意退還盧女士定金2萬元。至于涉案房屋，雙方均確認(rèn)已出售給案外人。
判決：開發(fā)商需雙倍返還定金
番禺區(qū)法院審理認(rèn)為，雙方簽訂的《認(rèn)購(gòu)書》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)。
開發(fā)商辯稱政府政策是雙方不能簽訂《商品房買賣合同》的原因，但開發(fā)商作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，屬于《通知》的規(guī)范對(duì)象，該文件發(fā)布在雙方簽訂《認(rèn)購(gòu)書》之前，開發(fā)商應(yīng)按文件規(guī)定從事商品房銷售活動(dòng)，并且開發(fā)商曾在2013年9月4日向盧女士發(fā)出《催促簽訂〈商品房買賣合同〉律師函》，要求盧女士按《認(rèn)購(gòu)書》條款前往簽訂《商品房買賣合同》，也證實(shí)開發(fā)商具有簽訂《商品房買賣合同》的能力。
現(xiàn)由于開發(fā)商原因?qū)е码p方未在《認(rèn)購(gòu)書》約定的時(shí)間簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商也已將涉案房屋出售給案外人，根據(jù)《認(rèn)購(gòu)書》的約定，開發(fā)商應(yīng)向盧女士雙倍返還定金4萬元。于是作出上述判決。
目前，該案判決已生效，開發(fā)商已向盧女士支付4萬元和訴訟費(fèi)。
法官點(diǎn)評(píng) 開發(fā)商有政策告知義務(wù)
該案經(jīng)辦法官表示，至于(刪“至于”)涉案房屋的價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)是涉案房屋所在預(yù)售
樓盤的整體
成交均價(jià)指導(dǎo)價(jià)格，而非涉案房屋單套的指導(dǎo)價(jià)格，個(gè)體單元的申報(bào)價(jià)格允許在預(yù)售樓盤指導(dǎo)價(jià)格的合理范圍內(nèi)上下浮動(dòng)，即同一批次所有單元的最高申報(bào)單價(jià)不得高于最低申報(bào)單價(jià)30%，整體申報(bào)均價(jià)不得高于項(xiàng)目?jī)r(jià)格指導(dǎo)線。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上申報(bào)價(jià)格時(shí)，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)顯示該樓盤的指導(dǎo)價(jià)格。
因此，雖然政府指導(dǎo)價(jià)格并不針對(duì)具體房屋，但開發(fā)商作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，辦理網(wǎng)簽的責(zé)任在開發(fā)商，開發(fā)商理應(yīng)熟知相關(guān)政府文件，對(duì)于涉案房屋的指導(dǎo)價(jià)格負(fù)有了解并告知盧女士的義務(wù)，開發(fā)商辯稱直到辦理網(wǎng)簽時(shí)才知道涉案房屋超出限價(jià)，不足以采信。
在商品房買賣過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往處于優(yōu)勢(shì)地位，因此也應(yīng)當(dāng)對(duì)消費(fèi)者負(fù)有更加嚴(yán)格的告知義務(wù)，對(duì)于和消費(fèi)者切身利益有重要關(guān)系的政策和條款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理應(yīng)提前了解并告知消費(fèi)者，否則所產(chǎn)生的法律責(zé)任應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。
