摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)正在步入下行周期。剛剛結(jié)束的五一小長(zhǎng)假期間，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的城市一片慘淡，北京等城市成交總量同比大跌近八成。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)正在步入下行周期。剛剛結(jié)束的五一小長(zhǎng)假期間，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的城市一片慘淡，北京等城市成交總量同比大跌近八成。與此同時(shí)，一直堅(jiān)挺的成交價(jià)格也出現(xiàn)下行跡象，4月份的“百城房?jī)r(jià)指數(shù)”顯示，近半數(shù)城市環(huán)比下跌，甚至連萬(wàn)科等知名開(kāi)發(fā)商也對(duì)未來(lái)樓市流露出悲觀態(tài)度。

    冷清：五一成交量整體下滑

    五一小長(zhǎng)假期間，北京樓市成交繼續(xù)遇冷，三天成交量創(chuàng)下7年來(lái)新低。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月1日至5月3日，北京商品住宅僅成交169套，成交面積為1 .89萬(wàn)平方米，成交套數(shù)、成交面積不但相比去 年 五 一 假 期 分 別 降 低7 8 %、74%，更是創(chuàng)下了自2008年五一恢復(fù)三天假期以來(lái)、連續(xù)7年來(lái)的最低值。

    亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去7年間的五一小長(zhǎng)假，北京商品住宅成交的最高峰值出現(xiàn)在2009年到2011年，連續(xù)三年五一成交量均保持在千套以上，最低峰值則出現(xiàn)在2008年，成交套數(shù)為410套。而2014年五一，商品住宅僅成交了169套，相比起2008年的小長(zhǎng)假樓市銷(xiāo)量最低值還萎縮了6成。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，在經(jīng)過(guò)了4月份的推盤(pán)高峰后，5月份北京樓市成交仍以歷史最低位開(kāi)局。這進(jìn)一步證明了在自住商品房、信貸等多方因素的強(qiáng)力沖擊下，市場(chǎng)預(yù)期正在持續(xù)下降，即使大量房企跑量清盤(pán)、供應(yīng)大增，也難以對(duì)買(mǎi)方日益濃重的觀望情緒產(chǎn)生有效刺激。“伴隨著成交量的不斷萎縮，北京樓市正逐漸由買(mǎi)方市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)”。

    不僅僅是北京市場(chǎng)，在五一小長(zhǎng)假這一銷(xiāo)售旺季，其他城市的樓市成交量同樣冷淡。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，五一期間受監(jiān)測(cè)的54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為9887套，同比2013年同期的14642套下調(diào)了32 .5%。其中，一二線城市下調(diào)幅度最大，北上廣深四大一線城市三天合計(jì)簽約1046套，同比下調(diào)了40%。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從近期市場(chǎng)走勢(shì)看，成交量持續(xù)下滑趨勢(shì)愈加明顯。全國(guó)整體市場(chǎng)而言，成交量已經(jīng)接近半年處于下調(diào)趨勢(shì)。他認(rèn)為，當(dāng)前房企與購(gòu)房者之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙的變化。在多方因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變。

    張大偉還認(rèn)為，樓市一季度成交量整體慘淡，使得二季度銷(xiāo)售壓力倍增。2014年，整體樓市分化將愈加劇烈，在資金面趨緊的情況下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來(lái)越大，特別是庫(kù)存嚴(yán)重的城市和人口新增放緩的城市。

    動(dòng)向：“以價(jià)換量”現(xiàn)象或增多

    亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均價(jià)開(kāi)始出現(xiàn)下行，僅為20836元/平 方 米 。對(duì) 比 上 一 個(gè) 三 天 小 長(zhǎng)假———清明期間，價(jià)格下降幅度高達(dá)18%。對(duì)此，任啟鑫分析，4月份剛需項(xiàng)目放量井噴，使得近期中低價(jià)位房源成為成交主體，拉低了商品住宅市場(chǎng)的整體成交均價(jià)。

    任啟鑫進(jìn)一步預(yù)計(jì)，就北京樓市而言，在自住型商品房供量激增的樓市預(yù)期中，市場(chǎng)供過(guò)于求的形勢(shì)將無(wú)力扭轉(zhuǎn)，5月商品住宅庫(kù)存量還將繼續(xù)保持上升勢(shì)頭，而房企近兩年大舉拿地、激進(jìn)擴(kuò)張所致的負(fù)債率走高，難以背負(fù)高庫(kù)存造成的資金沉淀，未來(lái)樓盤(pán)打折促銷(xiāo)現(xiàn)象將會(huì)增多，整體市場(chǎng)價(jià)格也存在進(jìn)一步下探的可能。

    就全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，當(dāng)前平均房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市正在增多。5月1日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的4月百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，今年4月，全國(guó)百城新建住宅平均價(jià)格為11013元/平方米，僅比3月上漲0 .1%。分城市來(lái)看，4月份100個(gè)城市中有55個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，45個(gè)城市環(huán)比下跌，環(huán)比下跌的城市接近半數(shù)。同比而言，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)與去年同月相比上漲9 .06%，漲幅較上月縮小0 .98個(gè)百分點(diǎn)，為連續(xù)第4個(gè)月縮小。

    中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，過(guò)去三四月份時(shí)常出現(xiàn)樓市“小陽(yáng)春”，2014年這個(gè)時(shí)段樓市卻迎來(lái)一輪“倒春寒”。這樣的降溫態(tài)勢(shì)恐怕還會(huì)進(jìn)一步持續(xù)。

    陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，受資金監(jiān)管限制等因素影響，近期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)貸款規(guī)模繼續(xù)緊縮，同時(shí)購(gòu)房者房貸利率優(yōu)惠減少。“如果信貸持續(xù)偏緊，二季度市場(chǎng)情況可能更加嚴(yán)峻”。

    市場(chǎng)機(jī)構(gòu)C R IC研究中心研究員楊科偉認(rèn)為，近期杭州、常州、無(wú)錫等部分城市樓盤(pán)降價(jià)項(xiàng)目越來(lái)越多，加入降價(jià)潮的城市也逐漸增多，甚至蔓延到北京、上海、廣州、成都等并無(wú)過(guò)大庫(kù)存壓力的城市。從降價(jià)力度來(lái)看，此前市場(chǎng)上基本以“清盤(pán)”、“特價(jià)房”、“毛坯送裝修”等方式變相降價(jià)。盡管這些城市房?jī)r(jià)整體仍在高位運(yùn)行，但經(jīng)由個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)，房?jī)r(jià)走高趨勢(shì)減緩等因素放大之后，市場(chǎng)觀望氣氛加重，購(gòu)房信心受到影響，降價(jià)有可能進(jìn)一步擴(kuò)圍。

    張大偉認(rèn)為，最近多月，成交量持續(xù)下滑趨勢(shì)愈加明顯；房地產(chǎn)貸款規(guī)模繼續(xù)緊縮，購(gòu)房者的按揭貸款難度也越來(lái)越大；開(kāi)發(fā)房企迫于資金回款和去化壓力，綜合多項(xiàng)因素，近期樓市平價(jià)開(kāi)盤(pán)、打折促銷(xiāo)等“以價(jià)換量”現(xiàn)象逐漸增多。

    悲觀：開(kāi)發(fā)商看空未來(lái)市場(chǎng)

    在數(shù)據(jù)下滑現(xiàn)實(shí)的面前，一向樂(lè)觀的開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始轉(zhuǎn)向。萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶日前在建策沙龍上的內(nèi)部發(fā)言，引起輿論一片嘩然。毛大慶認(rèn)為，對(duì)于某些城市來(lái)說(shuō)，這一輪房地產(chǎn)非政策性調(diào)控的蕭條，有可能會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)長(zhǎng)時(shí)間處在難以反彈的局面。

    毛大慶說(shuō)，2014年一季度以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為復(fù)雜。從現(xiàn)階段重點(diǎn)關(guān)注的50個(gè)城市來(lái)看，已明顯出現(xiàn)分化的特征，沈陽(yáng)、營(yíng)口、唐山等30余個(gè)二三線城市，由于土地供應(yīng)過(guò)多，帶來(lái)了未來(lái)去化能力或銷(xiāo)售能力的透支。另一類(lèi)則是北京等需求仍然較多的一二線城市，其波動(dòng)在于由于土地價(jià)格在過(guò)去一年上漲過(guò)快，帶來(lái)了對(duì)市場(chǎng)價(jià)格上漲的透支。

    對(duì)于住房供應(yīng)量，毛大慶指出，從人均套數(shù)來(lái)看，北京等城市顯然不足，但大多數(shù)城市，算上已有庫(kù)存量，完全足夠。“城市的年千人套數(shù)，它代表住宅水平和推斷市場(chǎng)供應(yīng)容量。從中國(guó)情況來(lái)看，2011年，僅以竣工套數(shù)來(lái)看，千人套數(shù)達(dá)到12，已達(dá)到多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家峰值水平，若從開(kāi)工量計(jì)算，千人套數(shù)高達(dá)35，是人類(lèi)歷史上從未達(dá)到的高端。”

    除了開(kāi)發(fā)商，專家也在越來(lái)越多地警示風(fēng)險(xiǎn)的存在。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生日前表示，2014年一季度房地產(chǎn)投資下滑明顯。下到16.2%，這是幾年來(lái)都沒(méi)有過(guò)的急降。但投資急降的另一方面，卻是房企的高價(jià)拿地。一季度，國(guó)家土地收入1 .02萬(wàn)億元，北京、上海漲幅超過(guò)20%，在此背景下，房企一手拿地、一手投資下降，整個(gè)周轉(zhuǎn)速度快速下滑，將帶來(lái)較大的資金風(fēng)險(xiǎn)。

    也正因?yàn)榇耍�地方放松調(diào)控救市意愿愈加顯現(xiàn)。近日，南寧、天津?yàn)I海出臺(tái)樓市新政，限購(gòu)政策明顯放松。此外，溫州市正在醞釀一攬子促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)健康發(fā)展措施，其中涉及調(diào)整現(xiàn)行限購(gòu)限貸政策。常州方面，包括武進(jìn)區(qū)、天寧區(qū)等各區(qū)的購(gòu)房補(bǔ)貼措施正在醞釀之中。鄭州則計(jì)劃出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)村人口到縣城買(mǎi)房落戶的政策。

    對(duì)于地方急于救市的動(dòng)作，有專家認(rèn)為應(yīng)保持警惕。市場(chǎng)分析認(rèn)為，前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)膨脹、房?jī)r(jià)暴漲帶來(lái)了難以收拾的房地產(chǎn)泡沫，因此，現(xiàn)階段，在非行政性降價(jià)之時(shí)，是減小房地產(chǎn)泡沫的最好時(shí)機(jī)。