樓面地價(jià)9627元/平方米，掛牌起始價(jià)47.92億元!二次調(diào)控出臺(tái)不到月余，廣州或?qū)⒄Q生又一新科地王。

　　據(jù)廣州市國(guó)土房管局出讓公告，該宗擬于11月25日出讓的荔灣區(qū)黃沙大道廣鐵南站地塊，占地面積26.15萬(wàn)平方米，建筑面積49.78萬(wàn)平方米，其接近萬(wàn)元的樓面地價(jià)將創(chuàng)下廣州土地市場(chǎng)最高單價(jià)交易紀(jì)錄。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，該地塊出讓背后玄機(jī)重重：該地塊隸屬?gòu)V鐵集團(tuán)歷史劃撥用地，根據(jù)廣州“三舊改造”政策，該地塊土地成交總價(jià)的70%將補(bǔ)償給廣鐵。所以廣鐵具有先天競(jìng)買優(yōu)勢(shì)，要么其以30%的價(jià)格低價(jià)拿地，要么棄地而得到土地總價(jià)70%的補(bǔ)償款。

　　另外，該地塊出讓條件中還設(shè)置了隱形門檻……

　　“原地主”坐收漁利

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事郭海臣認(rèn)為，在當(dāng)前的政策調(diào)控期，地方政府一方面想把競(jìng)拍企業(yè)縮小至極小范圍，此舉可以照顧老關(guān)系廣鐵集團(tuán)，令廣鐵減少競(jìng)爭(zhēng)而競(jìng)拍成功。另一方面，即便最終地價(jià)炒高后廣鐵放棄拿地，也能夠得到近70%的補(bǔ)償款，而地方政府可以賺得盆滿缽滿。

　　廣州地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究人士鄧浩志介紹說(shuō)，目前廣鐵南站地塊周邊一手住宅項(xiàng)目售價(jià)均在20000元/平方米左右。類似廣鐵南站這種位置和規(guī)模的地塊在廣州已絕無(wú)僅有，而且廣州近年一直較少供應(yīng)舊城區(qū)地塊。“廣鐵南站地塊盡管起拍價(jià)很高，卻幾乎沒(méi)有流拍可能。”鄧浩志認(rèn)為，畢竟全國(guó)前20位的大開發(fā)商，有三分之一的總部在廣州，比如富力、合生、中海、萬(wàn)科等企業(yè)，所以還是有不少企業(yè)有機(jī)會(huì)獲得這個(gè)項(xiàng)目。

　　郭海臣認(rèn)為，廣鐵南站地塊不會(huì)流拍還有一個(gè)重要原因，就是有廣鐵集團(tuán)的“保底”。倘若該地塊因?yàn)楦叩貎r(jià)無(wú)人競(jìng)拍，廣鐵集團(tuán)只需以“30%的底價(jià)”將其收入囊中。

　　因此，無(wú)論該地塊無(wú)人競(jìng)拍還是被瘋搶后地價(jià)抬高，廣鐵集團(tuán)都有利可圖。而廣鐵集團(tuán)極有可能利用其下屬企業(yè)——羊城鐵路實(shí)業(yè)發(fā)展總公司舉牌競(jìng)拍。如果成功獲得該地塊，則是沒(méi)有懸念的結(jié)局。

　　廣州寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同對(duì)上述看法表示認(rèn)同。他表示，廣鐵南站地塊出讓的內(nèi)幕和背景的確不像看起來(lái)那么簡(jiǎn)單。一般而言，“三舊改造”工程可以協(xié)議轉(zhuǎn)讓，但由于這里涉及的投資方很可能就是廣鐵自身，因此才會(huì)有此次的公開土地出讓。之所以起拍價(jià)比較高，很有可能是為廣鐵集團(tuán)掃清對(duì)手。

　　一道隱形門檻

　　記者了解到，該地塊還關(guān)系到黃沙水產(chǎn)市場(chǎng)是否遷移、如何遷移等問(wèn)題。當(dāng)記者就該問(wèn)題咨詢廣州市國(guó)土資源和房屋管理局時(shí)，該局一位工作人員表示“該地塊出讓詳情在公告里已經(jīng)說(shuō)得很明白，至于其他事宜不歸我們負(fù)責(zé)”。而記者在公告中并沒(méi)有找到針對(duì)該問(wèn)題的相關(guān)信息。

　　韓世同表示，黃沙水產(chǎn)市場(chǎng)的遷移是該地塊未來(lái)的一個(gè)棘手問(wèn)題，其他企業(yè)很難處理，沒(méi)有當(dāng)?shù)夭疬w經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，在今后的開發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)阻力重重。由此看來(lái)，廣鐵集團(tuán)拿地的勝算無(wú)疑又增加了幾分。

　　根據(jù)出讓公告，廣鐵南站地塊最終競(jìng)得人須負(fù)責(zé)地塊內(nèi)鐵路博物館、詹天佑紀(jì)念館的建設(shè)，并承擔(dān)由此發(fā)生的全部費(fèi)用。同時(shí)，該博物館、紀(jì)念館建成后的權(quán)屬歸廣州鐵路集團(tuán)羊城鐵路實(shí)業(yè)發(fā)展總公司所有。據(jù)初步估算，該博物館、紀(jì)念館的建設(shè)費(fèi)用合計(jì)約1億元。

　　另外，該地塊現(xiàn)場(chǎng)鐵路通訊電纜、工務(wù)、機(jī)車、供電等設(shè)備的遷移由原用地單位廣州鐵路集團(tuán)羊城鐵路實(shí)業(yè)發(fā)展總公司負(fù)責(zé)，費(fèi)用亦由拍得地塊的公司承擔(dān)。

　　在郭海臣看來(lái)，這其實(shí)是該地塊出讓條件中設(shè)置的又一道隱形門檻。“水產(chǎn)品市場(chǎng)拆遷，以及投資1億元建設(shè)博物館、紀(jì)念館”的附加條件，這種大手筆運(yùn)作，自然非一般房企所能為。