樓市由高熱轉(zhuǎn)為清淡 未來或接近2011年水平
發(fā)布時間：2014-04-18 來源：0352房網(wǎng) 編輯：卡卡
摘要：我有個朋友在北京廣州兩地的樓市轉(zhuǎn)悠多年，終于要買房了。前兩年一直說想在廣州買，但猶豫的結(jié)果，是2012-2013年廣州房價的連續(xù)跳漲。今年初剛熬到北京買房資格，運氣還不錯，遇到有套房低價出手，馬上交了定金。
據(jù)說這套小
戶型住房的業(yè)主是公務(wù)員，要價比
市場價低1萬多元。愿意大幅讓價的，總有某種原因。譬如，前兩天我在散步時看到中介掛出的一套房，比該小區(qū)的
成交價低了1萬元。原來業(yè)主全家移民，想把多余的房子處理掉。
不，我在這里不是要討論
房地產(chǎn)的反腐問題。王石說，反腐是房地產(chǎn)的最大
調(diào)控，反腐將非剛性需求的腐敗購買力抑制了，由腐敗造成的虛高房價也就被抑制住了。而今年中央反腐力度的加大，以及
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實質(zhì)推進，顯然會讓某些群體害怕。
但我更愿意相信，今年一季度以來，
商品房成交量下滑，房價上行通道受到抑制，主要是市場因素在起作用。如果僅僅著眼于反腐，就很難解釋，去年也反掉了一大批高中低的官員，但為什么房價照樣
上漲，很多
城市的成交量還創(chuàng)下新高。
雖說高層領(lǐng)導(dǎo)去年以來只字未提抑制房價，但2013年的房地產(chǎn)調(diào)控
政策還是延續(xù)到了2014年。唯一顯見的變化，是房地產(chǎn)信貸政策收緊：首套房
優(yōu)惠多已取消，開發(fā)
貸款和按揭貸款發(fā)放速度放慢，從原來的一個月延長到兩個半月。但這并非逆轉(zhuǎn)性的信貸政策
調(diào)整，主流地產(chǎn)商的資金也沒有緊張到不立即放貸就揭不開鍋的地步。
從理論上說，在政策延續(xù)的背景下，如果市場要素如舊，成交量會維持增長，房價也應(yīng)該接著上漲。今年1月以后，市場格局發(fā)生重大變化了嗎?好像沒看到。新增的剛性需求和改善性需求仍然是主要城市樓市的主導(dǎo)力量。少數(shù)城市
土地供應(yīng)量過大，商品房
庫存偏高，但有太多城市仍然處于供不應(yīng)求或供求基本平衡的狀態(tài)。但我們看到的是，入市需求突然就放緩下來，觀望情緒彌散，并導(dǎo)致成交清淡，
價格停滯甚至下跌。
房地產(chǎn)調(diào)控政策和市場格局均未見重大逆轉(zhuǎn)性的因素，而2014年的樓市卻呈現(xiàn)出與去年迥異的形態(tài)，我個人的理解是，這是多種因素綜合作用下的結(jié)果。
促使今年一季度以來的樓市失去平衡的因素，是什么?上面說了，沒有主導(dǎo)性的因素，但有幾件小因素。杭州供應(yīng)量過大，少數(shù)
樓盤降價;北京自住房次第上市，凍住了一大批剛需。這兩個本是區(qū)域性因素，但其他城市有傳染性的影響。
全國性的因素，是房地產(chǎn)信貸持續(xù)偏緊。外圍因素，就是文章開頭講到的中央反腐力度加大和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的推進。宏觀因素，則是經(jīng)濟形勢不穩(wěn)定，仍處于下行通道。
以上幾個因素，任何一項都不足以導(dǎo)致樓市由去年的高熱轉(zhuǎn)為現(xiàn)在的清淡，而且誰也不敢斷定二季度就一定會迅速回暖。因此，我說它是多種因素綜合作用的結(jié)果。
本來，即使今年樓市轉(zhuǎn)淡，也不至于差到哪里去，我個人認(rèn)為不可能回到2008年，最多接近于2011年。溫和的調(diào)整，不會出什么大問題，反過來，繼續(xù)依靠房地產(chǎn)拉高GDP的做法，只會讓已然惡化的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)萬劫不復(fù)。然而，竟然傳出了少數(shù)城市醞釀救市的消息。市長們都比我聰明，不可能不知道，此時放松
限購，架空調(diào)控的后果是什么。他們慫恿或默許自己的職能部門或房協(xié)等機構(gòu)，或以座談會，或以征求意見的方式，來試探上級的意圖，“意在沛公”也。
我愿意重復(fù)自己的看法：分類調(diào)控，絕不意味著放松限購限貸政策。少數(shù)地方執(zhí)意要試探上級的調(diào)控底線，本質(zhì)上仍然是因為他們離不開房地產(chǎn)這根無所不能的拐杖。增長方式轉(zhuǎn)變、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，似乎只是中央政府的事，這些地方心里想到的永遠(yuǎn)是賣更多的地，上更大的項目，掙更閃亮的政績。
因此，在行政體制未改革的前提下，即使是對待分類調(diào)控的事權(quán)，也應(yīng)保持高度警惕，防止某些地方濫用。
